아파트 초기 분양률 결정요인에 관한 연구 : 부산·경남지역을 중심으로 = Analysis on the factors that affect the initial sales of apartment units : focused on Busan and Kyongnam area

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2001년부터 2013년까지 총 361단지의 아파트분양 현장 252,281세대를 대상으로 기존의 연구에서 채택하지 못한 분양시장의 다양한 변수들을 고려하여 아파트 초기분양률 영향요인을 밝혀내고자 수행되었다.
아파트 초기 분양률에 영향을 미치는 요인은 크게 내부적 요인과 외부적 요인으로 구분하였고, 분양 개시 후 3개월 이내 초기 분양률을 종속변수로 설정하였다. 내부적 요인으로 단지특성 변수, 분양가격 변수, 입지환경 변수로 구분하였고, 외부적 요인으로 투자가치 변수, 분양환경 변수, 분양시기 변수로 구분하였고, 분양률에 대한 전반적 영향요인 이외에도 분양시기와 분양시장의 활황여부에 따른 분양률 영향요인도 살펴보았다.
기존 연구들에서는 세부적인 1~2가지의 변수를 중점적으로 사용하여 연구하였고, 현재의 분양아파트 시장에서는 영향을 미치지 못하는 변수들도 사용하여 결과를 도출해 낸 연구가 많았다. 그래서 본 연구는 현재의 분양시장에 적합한 많은 변수들을 활용하여 영향요인을 밝히고자 노력하였다.
그 결과, 연구대상의 전체적인 분석에서, 내부적 요인중 단지특성 변수인 사업방식(재건축/일반), 단지유형(판상형+탑상형)이 분양률에 영향을 미치는 요인으로 채택되었고, 외부적 요인중 지역적 투자가치 변수인 브랜드 가치(민간업체 자체평가), 지역별 부동산 시장여건, 지역별 기존아파트 가격과 분양시기 변수인 타사의 분양계획이 아파트 분양률에 영향을 미치는 요인으로 채택되었다.
그리고, 최근의 자료인 2008년 이후의 160단지의 분석결과, 내부적 요인중 단지특성 변수인 세대수, 커뮤니티 시설과 분양가격 변수인 주변대비 분양가가 채택되었고, 외부적 요인중 지역적 투자가치 변수인 브랜드 가치(브랜드스톡)와 분양환경 변수인 청약경쟁률, 부동산 이동식 중개업소가 아파트 분양률에 영향을 미치는 요인으로 채택되었다.
본 연구는 분양률에 영향을 미치는 모든 변수들을 망라하여 분석한 것은 아니지만, 수도권이 아닌 부산 및 경남 지역의 지역적인 변수와 시기적인 변수들을 고려해 분양률에 유의한 요인들을 밝혀내고자 하였고, 분양시기와 활황여부에 따른 분양률 결정요인의 차이를 구체적으로 파악한 연구로서, 분양대행업의 종사자, 시행사와 시공사의 종사자등 분양사업 참여자에게 분양대책 마련에 시사점을 제공할 수 있으리라 여긴다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 연구의 구성 5
• 제2장 아파트 분양에 관한 이론적 고찰 7
• 제1절 아파트의 개념 및 특성 7
• 1. 아파트의 개념 7
• 2. 아파트의 특성 10
• 제2절 분양아파트 공급 규정 12
• 1. 아파트의 분양 절차 및 법적 근거 12
• 2. 청약제도와 청약방법 13
• 3. 특별공급과 일반공급 17
• 4. 분양 계약체결 18
• 제3절 분양아파트 분양 특성 19
• 1. 분양사업 참여자 19
• 2. 분양방식 23
• 제4절 선행연구 검토 25
• 1. 아파트 분양률에 대한 선행연구 25
• 2. 아파트의 분양 성공요인에 관한 선행연구 27
• 3. 아파트 청약률에 관한 선행연구 28
• 4. 아파트 가격결정요인에 관한 선행연구 28
• 5. 본 연구의 차별성 32
• 제3장 아파트 분양시장 현황 35
• 제1절 주택보급률 35
• 1. 전국 주택보급률 35
• 2. 부산 ․ 울산 ․ 경남지역 주택보급률 36
• 제2절 아파트 건설 실적 39
• 1. 지역별 아파트 건설 실적 39
• 2. 유형별 주택 건설 실적 40
• 제3절 아파트 미분양현황 42
• 1. 전국아파트 미분양현황 42
• 2. 부산 ․ 울산 ․ 경남지역 아파트 미분양현황 44
• 제4장 초기 분양률 결정요인에 관한 실증분석 47
• 제1절 모형 설정 47
• 1. 연구문제 47
• 2. 연구가설 48
• 3. 연구모형 50
• 제2절 자료 및 변수 51
• 1. 자료의 구성 51
• 2. 변수설정 52
• 1) 내부적 요인 57
• 2) 외부적 요인 58
• 3. 분석방법 59
• 4. 기초통계분석 60
• 제3절 요인별 초기 분양률 차이 검정 68
• 1. 전체 차이 검정 68
• 2. 분양시기별 차이 검정 72
• 3. 활황여부별 차이 검정 77
• 4. 최근 활황여부별 차이 검정 81
• 제4절 초기 분양률 결정요인 회귀분석 86
• 1. 전체 회귀분석 86
• 2. 분양시기별 회귀분석 88
• 3. 활황여부별 회귀분석 92
• 4. 최근 전체 및 활황여부별 회귀분석 95
• 제5절 실증분석 요약 99
• 제5장 결 론 101
• 제1절 요약 101
• 제2절 시사점 102
• 참고문헌 105
• Abstract 109