不動産 去來 事故 豫防과 에스크로우 活性化 方案에 관한 硏究 = (A) study on prevention of accidents in real estate transactions and activation of escrow system

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As for our contemporaries who live in this democratic capitalism, economic value of real estate is much greater unlike other assets they own since it is of great importance in their gross property as well as taken as an indicator of one's wealth. This study is to research various types of accidents occurring in each step of real estate transactions and suggest preventative measures accordingly so that it can contribute to protecting individual property and development of nation's economy.
Also, the aim of this study is to raise awareness of and prevention against the accident risk by collecting and classifying data according to gender, area, income, and property through surveys on intention to use escrow service which is a preventative measure against the risk of accidents caused by the current transaction practice that is void of sufficient systematical or legalistic countermeasure. Thus, it is expected that the data will be used to further activate the escrow system after going through statistical procedure as well as more improvement.
As for the data, a variety of references, advanced research theses, and the Internet materials are used while surveys were conducted with 173 questionnaires in the area of Seoul and Busan. As for the statistical analysis of the survey research, frequency analysis, factorial analysis, Cronbach's value, cross analysis, corelation analysis, and multiple regression analysis were done respectively by SPSS 18.0 Manuel Program.
First of all, in terms of theoretical background and advanced research consideration, this study deals with the concepts of real estate transactions as well as the practice of the nation's real estate transactions to classify and explain each different type of risk in the practice. Plus, patterns of the accident are segmentalized.
Second, as for the escrow system, a preventative measure against accidents in the transactions, the concept, procedure, operation situation of the system abroad and in the nation are researched.
Third, the analysing process using SPSS 18.0 Manual was conducted as follows.
(1) Frequency analysis was conducted in order to analyse general characteristics of the research subjects.
(2) Factorial analysis and Cronbach's were analysed in order to examine the validity and credibility of measurement tools.
(3) Corelation was analysed in order to find out the relation among the concepts arranged.
(4) Independent group t-test and ANOVA are used to find out if the intention to utilize escrow and risk awareness differ according to the characteristics of the subjects.
(5) Chi-square() cross analysis was done to find out if the intention to pay fees and escrow utilization differ according to the characteristics of the subjects.
(6) Multiple regression analysis was used in order to analyse how the risk awareness affect the intention to use escrow service.
(7) The level of significance over the findings of the analyses is set to be 5%.
The findings are summed up into largely 3 categories as follows.
First, as for the validity and credibility analysis of the measurement tools - the validity means how correctly the value gets while the credibility is about the consistency in the results as an experiment was repeated under similar circumstances- the validity was examined by factorial analysis while the credibility was checked by Cronbach's α value which indicates the internal consistency. Plus, the factorial analysis was conducted to find out the extent of the risk awareness. In order to extract factors, principal component analysis and Varmax were used. As for the standard of factor extraction, it is set to be over 1.0 based on the eigenvalue while variables that are above 0.6 in terms of factor loading value are selected as factors. Also, the findings from the factorial analysis on the extent of the risk awareness show there is no excluded variable. Thus, the total explanation power accounts to 83.726% whereas each factor can be defined as legalistic, economic, technical, and transactional risk.
In terms of credibility analysis, Cronbach's α factor is used and it indicates that credibility is high if Cronbach's α factor is drawn to be above 0.6. The findings from the credibility analysis show the factor turned out to be 0.856~0.923, which thus secures the credibility on the research variables.
Second, the findings from the analysis on the corelation among the concepts arranged, the experience of the accidents, the awareness of accident risk, the intention to use the escrow service, the intention to pay fees respectively suggest that the subjects have intention to use escrow service in order to be prepared for any future risk in the transaction accidents.
Lastly, as for the intention to pay fees for escrow service, although it differs according to transaction frequency, whether any accidents occurred or not, gender, residing area, occupation, age, and income, it is revealed that the subjects have intention to pay the fees in order to prevent the accidents.
Furthermore, as escrow service has been adopted but not yet fully activated without much results, this study suggests that the problems followed by using the service and the intention to use it be analysed in depth. Plus, it should be further researched on subjects like how to solve the problems like the service commission, complication in the transaction, lack of professional manpower, taxation support, how to reserve the professional manpower.
Many thanks to the head professor, Lee, Chan-ho and other fellow workers who contributed greatly with their sincere advice to this study.

국문 초록 (Abstract)

민주 자본주의 사회를 살아가는 현대인들에게 있어 부동산은 다른 재화와는 달리 경제적 가치가 커서 개인적으로 총 재산에서 차지하는 비중이 클뿐만 아니라 부의 척도로 평가되기도 한다,이러한 부동산의 거래시 각 단계에서 발생하는 각종 사고의 유형을 알아보고 사고를 예방할수 있는 방법과 대안을 제시함으로서 개인의 재산보호와 국가 경제발전에 기여하고자 연구하게 되었다.
본 연구의 목적은 완벽한 제도적,법률적 보완책이 없는 현실에서 거래관행에서 비롯된 사고발생 위험에 불안을 성별,지역별,소득별,물건별 등으로 구분하여 인식정도와,사고예방의 대안으로 제시된 에스크로우 제도의 활용의사를 설문을 통해 자료를 수집하고,통계절차를 거쳐 향후 지향하고 보완해서 활성화할수 있는 자료로 활용되었으면 한다.
자료는 각종 참고문헌과 선행연구논문및 각종 인터넷 자료를 활용하였으며 설문지는 서울과 부산지역을 대상으로 총 173매의 설문을 통하여 연구자료를 작성하였다.설문조사의 통계분석은 SPSS 18.0 매뉴얼 프로그램을 이용하여 빈도분석,용인분석과 Cronbach's α값을 분석하였고,교차분석,상관관계분석,다중회귀분석을 실시하였다.
먼저,이론적배경및 선행연구고찰에서는 부동산 거래의 개념을 정리하면서 우리나라 부동산거래관행과 이러한 거래관행의 위험성을 종류별로 파악설명하였고 또,거래사고의 유형을 세분화하여 정리 하였다.
다음은 이러한 거래사고 방지의 대안으로 제시한 에스크로우제도의 개념과 절차,외국의 에스크로우 제도와 우리나라 에스크로우 제도의 운영 실태에 대해 살펴보았다.
셌째,분석 방법은 SPSS 18.0 매뉴얼을 이용하였으며 다음과 같이 분석작업을 하였다.
(1) 조사대상자의 일반적 특성을 분석하기 위해 빈도분석을 실시하였다.
(2) 측정도구의 타당성 및 신뢰성 분석을 위해 요인분석과 Cronbach’s 값을 분석하였다.
(3) 구성 개념간 관계를 알아보기 위해 상관관계를 분석하였다.
(4) 에스크로우의 이용의사 및 위험인식도를 조사자의 특성에 따라 차이가 있는지를 분석하기 위해 독립집단 t-test 및 ANOVA를 이용하였다.
(5) 조사자의 특성에 따라 수수료 지불의사 및 에스크로 이용의 차이를 분석하기 위해 Chi-square() 교차분석을 이용하였다.
(6) 위험 인식도가 에스크로우 서비스의 이용의사에 미치는 영향을 분석하기 위해 다중회귀분석을 실시하였다.
(7) 분석결과에 대한 유의수준은 5%로 설정하였다.
이러한 자료의 분석 결과는 크게 3가지로 요약할수 있는데,
먼저, 측정도구의 타당성및신뢰도를 분석하였는데,타당성은구성개념을 측정값이 얼마나 정확하게 나타내고 있는 정도를 의미하며 신뢰성은 유사한 조건에서 실험을 반복했을때 일관성 잇는 결과가 나오는 정도를 의미하다. 요인분석을 통해 타당성을 분석하며 신뢰성은 내적 일관성을 나타내는 수치인 Cronbach's α 값을 제시하였다.연구에서의 요인분석은 위험 인식 정도를 대상으로 분석 하였다.요인 추출을 위해 주성분 분석및 varmax 회전방법을 사용하였으며 요인추출에 대한 기준은 고유값을 기준으로 1.0이상,요인 적재치가 0.6이상인 변수만을 요인으로 선정하였고 위험 인식 정도에 대한 요인분석결과 제외된 변수는 없으며 총 설명력은 83.726%이며각요인은 법률적,경제적,기술적,유통적 위험으로 정의될수 있다.
신뢰도 분석은 Cronbach's α 계수를 이용하였으며 Cronbach's α 계수가 0.6이상이면 신뢰도가 높다. 신뢰도 분석결과 0.856~0.923으로 연구변수에 대한 신뢰도가 확보 되었다.
다음은, 구성개념간 상관관계분석,사고경험,위험에 대한 인식,에스크로우 이용의사,수수료 지불의사를 분석한 결과 위험과 거래 사고에 대비해 에스크로우제도 이용의가 있음을 확인했다.
끝으로, 에스크로우수수료지불의사에 대해서 거래빈도, 사고유무, 성별, 거주지, 직업연령, 소득액에서 정도의 차이는 있으나 거래사고 예방을 위해 수수료 지불의가 있음으로 나타났다.
따라서 결론적으로 본연구는 에스크로우제도가 도입은 되었으나 활성화되지않고 현재로는 실적이 없는 까닭에 이용에 따른 문제점이나 이용의사 정도등 심층 분석이 필요하고 에스크로우제도 이용에 따른 수수료지불,거래의복잡성,전문인력부족,세제지원이나 전문인력등을 어떻게 보완 육성할것인가에 대한 연구 과제를 남기면서 본 연구를 마무리하고자 한다.
본연구에 노고를 아끼지 않고 조언해주신 이찬호 주임교수님과 동료 원우님들에게 감사의 말씀을 전하고 싶다.

목차 (Table of Contents)

• 1.서 론 1
• 1.1연구의 배경 및 목적 1
• 1.2연구의 범위 및 방법 1
• 1.2.1연구의 내용 1
• 1.2.2연구의 방법 2
• 1.2.3연구의 체계 3
• 2.이론적 배경 및 선행연구 고찰 4
• 2.1부동산 거래의 본질 4
• 2.1.1부동산 거래의 개념과 내용 4
• 2.1.2부동산 거래 관행 4
• 2.1.3부동산거래 관행의 위험성 5
• 2.2부동산거래 사고의 유형 8
• 2.2.1법률적 측면의 사고 8
• 2.2.2경제적 측면의 사고 12
• 2.2.3기술적 측면의 사고 13
• 2.2.4유통적 측면의 사고 14
• 2.3부동산 에스크로우 제도 14
• 2.3.1부동산 에스크로우 제도의 개념 14
• 2.3.2부동산 에스크로우제도의 절차 16
• 2.3.3외국의 에스크로우 제도 18
• 2.3.4우리나라 부동산 에스크로우제도의 운영 실태 21
• 2.4선행연구 고찰 23
• 3.연구 설계 및 조사 방법 26
• 3.1연구 모형 26
• 3.2연구 방법 27
• 3.3연구분석 방법 28
• 4.조사결과 분석 32
• 4.1측정도구의 타당성 및 신뢰도 분석 32
• 4.2구성개념간 상관분석 34
• 4.2.1부동산 거래 및 부동산거래 사고경험 35
• 4.2.2부동산 거래시 위험에 대한 인식 36
• 4.2.3부동산 에스크로우 서비스 이용의향 38
• 4.2.4에스크로우 서비스 이용 호응도 분석 38
• 4.2.5에스크로우 서비스를 이용하는 경우 40
• 4.2.6부동산 에스크로우 서비스 수수료 지불의사 41
• 4.2.7조사대상자 특성에 따른 에스크로우서비스 이용의사의 차이 42
• 4.2.8조사대상자 특성에 따른 위험인식도 차이 44
• 4.2.9거래빈도와 거래사고 유무에 따른 요인(법률적, 경제적, 기술적 그리고 거래유통적 위험)평균의 차이 51
• 4.2.10응답자의 수수료 지불의사의 차이 55
• 4.2.11응답자의 에스크로우 이용할 내용의 차이 59
• 4.2.12부동산거래 위험 인식도와 에스크로우 서비스 이용의사와의 관계 65
• 5.결 론 67
• 5.1분석결과의 요약 67
• 5.2절 결론 68
• 5.3향후 연구과제 및 한계점 70
• 참고문헌 71
• 설문조사서 74
• Abstract 79