상업용부동산 경매의 입찰의사결정 행태|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 경매시장에서 상업용부동산이 상당한 비중을 차지하고 있음에도, 활성화 되지 못하는 점을 인식하고 주거용 부동산 연구에 편중되어 있는 부동산 경매 관련 연구실태를 인지하여, 상업용부동산 경매에 대한 연구분야의 확대를 목적으로 연구를 진행하게 되었다.
이를 위해 상업용부동산 경매 입찰과정에서 참여자의 행동특성을 분석하고자 하였으며, 입찰의사결정의 중요 영향변수를 부동산 특성 요인(위치, 유동인구), 참여자 특성 요인(투자목적, 자기자본 비율, 투자시기 결정) 및 경매 특성 요인(경매상황, 권리관계, 임차인 유무)을 선정하여 성과변수인 입찰참여 의사결정과의 영향관계를 분석하였다.
연구모형 적합도 및 가설 검증은 타당성 분석 단계에서 요인분석 및 신뢰도 분석을 통해 점검하고 요인화 되지 않는 항목을 제거한 후, 총 8개의 요인을 통해 연구모형 적합도 및 가설검증을 실시하였다.
다중회귀분석을 통해 나타난 연구모형 적합도 결과에서는 부동산 특성 요인(위치, 유동인구), 참여자 특성 요인(투자목적, 자기자본 비율, 투자시기 결정), 경매 특성 요인(경매과정, 권리관계, 임차인) 모두 입찰참여 의사결정에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한, 가설검정 결과에서는 8개 가설 모두 채택되었고, 입찰결정요인에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
입찰의사결정에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 유동인구, 경매과정 및 권리관계 요인으로 나타났는데, 3가지 변수 모두 경매 입찰 시 수익성과 직결되는 중요한 요소라고 할 수 있다. 이러한 결과는 부동산 경매가 게임이론에 입각하여 입찰 참여가 진행되는 것을 고려할 때, 경매 참여자들이 여러 가지 투자대안을 선택하는데 있어 참여자들이 기대하는 수익과 관련한 요인을 평가하여 결정하는 행동특성이 게임이론 특성을 그대로 보여주고 있는 것으로 나타났다.
전문가 집단 분석결과를 통해 나타난 입찰참여의 중요 요인과 비교했을 때 부동산 특성 요인과 경매 특성 요인 관련 변수는 일반인에서도 중요하게 고려하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 전문가 집단이 자기자본 비율을 중요하게 고려하는 것과 다르게 일반인의 경우 자기자본 비율 요인에 대한 영향값이 낮게 나타났는데, 이는 일반인들의 경우 경매에 대한 경험과 노하우가 적어 전문가와 달리 수익성 판단의 중요한 요소로 자기자본 비율 요인을 고려하지 못한 것으로 해석할 수 있다.
또한, 경매입찰 참여자의 다양한 행동특성을 파악하기 위하여 경매 입찰경험 유무 및 자기자본 비율에 따른 입찰의사결정 행태를 추가로 분석하여 유의미한 차이가 있음이 나타났다.
경매 입찰 무경험자와 유경험자 및 상업용부동산 낙찰 경험자는 입찰 경험 및 노하우에 따라 입찰 의사결정에 있어 중요하게 고려하는 요인에 차이점이 있는 것으로 밝혀졌으며, 자기자본 선호비율에 따른 입찰의사결정요인 분석 결과에서는 공격적 투자성향을 보이는 30% 이하, 일반적 투자성향을 보이는 31~50%, 보수적 투자성향을 보이는 51% 이상에 따라 입찰의사결정의 중요 요인에 차이점이 있음이 밝혀졌다.
본 연구는 부동산 경매시장에서 상당한 비중을 차지하고 있으나, 활성화 되지 못하고 있는 상업용부동산에 대한 연구로서, 주거용 부동산에 편중되어 있는 부동산 경매 관련 연구분야를 상업용부동산을 대상으로 연구를 시도하였다는 점과 상업용부동산 경매입찰 참여자들의 입찰의사결정의 행동특성을 실증연구를 통해 규명하였다는 점에서 큰 의의를 찾을 수 있다.
그러나 경매물건의 특성으로 인하여 상업용부동산을 ‘상가’로 한정하여 분석한 점이 아쉬운 점이라 할 수 있기에 향후 상업용부동산 관련 연구에서는 상업용부동산 전체에 대한 연구가 필요할 것으로 판단되며, 부동산 경매 관련 연구의 다양성 측면에서 토지나 특수시설 분야에서도 새로운 연구를 진행하는 것도 필요하다 하겠다.

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본 연구는 부동산 경매시장에서 상업용부동산이 상당한 비중을 차지하고 있음에도, 활성화 되지 못하는 점을 인식하고 주거용 부동산 연구에 편중되어 있는 부동산 경매 관련 연구실태를 ...

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