수도권 주택시장과 토지시장 간 연관성 분석 : 패널 연립방정식 모형을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

지난 30년 간 국내 주택시장은 양적으로 확대되어 공급 부족이 해소되었고, 주거서비스의 질적인 수준도 향상되었다. 또한 토지시장은 경제개발계획을 통한 압축성장과 수도권 인구 집중으로 인한 수급 불균형으로 수도권 토지가격이 급등하였다. 그러나 외환위기와 국제금융위기를 거치면서 부동산가격은 하락하지 않는 다는 불패신화가 깨지게 되었고, 특히 수도권 주택매매시장은 2011년 하반기 이후 하락국면에 머무르고 있다. 이와 달리 수도권 토지시장은 위기 직후를 제외하고는 안정적인 보합세를 유지하면서 주택시장과 다른 양상을 보였다.
본 연구는 수도권이라는 한정된 공간에서 주택시장과 토지시장 간 상반된 추세가 발생한 원인을 두 시장 간의 연관성과 거시경제요인들과의 영향을 실증적으로 분석하여 규명하고자 하였다. 연구의 분석기간은 2006년 1월에서 2013년 3월까지 월별 자료를 이용하였으며, 시계열 자료로 두 시장 간 인과관계 및 시차구조를 분석한 후 패널 연립방정식 모형을 이용하여 주택시장 및 토지시장과 거시경제요인들과의 정량적 영향을 국제금융위기 전‧후로 구분하여 분석을 실시하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 인과관계검정에서 모든 지역에서 주택시장과 토지시장의 상관관계가 존재하였고 연계성이 관측되었다. 특히 지역별 주택시장과 토지시장을 묶은 지역별 부동산시장에서 인천시와 경기도는 주택시장에서 토지시장으로의 인과관계가 존재하였다. 반면 서울시에서는 토지시장에서 주택시장으로 인과관계가 나타났다.
둘째, 교차상관분석 결과 주택시장보다 토지시장에서 과거의 거래량으로부터의 영향이 상당기간 지속되고 있음이 보였다.
셋째, 패널 연립방정식 분석 결과에서 수도권 주택가격과 토지가격은 통계적으로 유의한 연관성이 존재하였고, 전체 분석기간 동안 양(+)의 영향이 확인되었다. 그러나 국제금융위기 이전과 이후 두 가격 간의 방향성이 상이하였는데, 국제금융위기 이전에는 주택가격의 상승이 토지가격의 상승을 이끌었다면 위기 이후에는 주택가격의 하락여파가 현재까지 지속되고 있었다.
넷째, 주택가격은 경상수지, 소비자물가지수변동률, 국제금융위기 더미변수와 양(+)의 관계를 보였으며, CD금리와 건축물착공면적과는 음(-)의 관계가 나타났다. 토지가격은 가계대출액, 환율변동률, 주가지수, 건설공사비지수와는 양(+)의 관계를 보였고, 국제금융위기 더미변수와는 음(-)의 관계가 나타났다.
다섯째, 주택가격 및 토지가격과 거시경제요인들과는 국제금융위기 전‧후 기간에 따라 대체적으로 상반된 방향성을 보였다. 이는 세계적인 시장위기 여파가 아직까지 금융‧경제시장 및 부동산시장에 직‧간접적으로 영향을 미치고 있음을 의미한다.
여섯째, 주택가격 및 토지가격의 축약형 방정식에서는 지역별로 정도 차이는 있었으나 물가상승, 환율변동, 가계대출, 주가와는 양(+)의 관계가 나타났고, 건축물착공면적과는 음(-)의 관계가 나타났다. 이를 바탕으로 연립방정식 모형의 추정치와 실제치를 비교한 결과 대부분의 지역에서 모형의 전반적인 형태 및 변환점이 근접하게 나타났다.
분석결과를 바탕으로 본 연구의 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 수도권의 주택시장은 토지시장과 밀접한 연관성이 존재하므로, 현재와 같은 주택가격 하락기에 수도권 주택정책을 수립할 시에는 토지시장도 동시에 고려해야 한다.
둘째, 국제금융위기 이전과 이후에 주택가격과 토지가격 간에 상반된 방향성이 나타났으나, 정량적인 측면에서는 주택가격이 토지가격으로부터 많은 영향을 받고 있었다. 특히 고점대비 하락 폭이 상당한 경기도 신도시 주택가격을 반등시키기 위해서는 주변 토지가격의 안정적 상승을 유도하여야 할 것이다.
셋째, 축약방정식 상에서 토지가격보다 주택가격이 거시경제요인의 영향이 크고 민감하였으며, 특히 총수요, 물가의 변동, 주택금융의 접근성으로 인한 영향이 컸다. 따라서 주택시장의 활성화를 위해서는 안정적 성장을 기반으로 과도한 주택금융규제 완화를 통한 시장의 심리적 안정이 선행되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the relationship between housing market and land market in the Seoul metropolitan area from January 2006 to March 2013. The paper includes empirical analyses of Granger causality test, the cross correlation test and panel simultaneous equations model with macro-economic factors. The analysis results of this study are as follows:
First, there was the causal relationship between housing market and land markets in all regions. In Incheon and Gyeonggi-do, housing market Granger causes land market. On the other hand, land market in Seoul Granger causes housing market.
Second, past trading volume influenced housing market for more considerable period of time than land market by the cross correlation test.
Third, the significant correlation exists between housing prices and land prices in the metropolitan area which were analyzed through panel simultaneous equations model. Before the global financial crisis, rising housing prices led to a rise in land prices but falling house prices have continued in the aftermath.
Fourth, it was shown that the current account, the fluctuation rate of CPI, the global financial crisis dummy variable had the positive impact of housing prices. However it was found that the negative relationship among CD interest rates, building construction area and housing prices. And household loans, the exchange rate volatility, stock prices, construction costs were the positive influence on land prices.
Fifth, housing prices and land prices were positively influenced from inflation, exchange rate volatility, household loans, stock prices by the reduced form of simultaneous equations. However housing prices and land prices were negatively affected by building construction area.
Based on the results of this research, the author suggests the below political implications:
First, it should be considered that housing market is closely related to land market in the current house price bust when administrators are establishing the housing policy.
Second, house prices were influenced by a lot land prices despite of the global financial crisis. In particular, governors should be considered about land development programs in order to rebound housing markets of several cities in Gyeonggi-do which had a significant decline compared to the peak in housing prices.
Finally the results show that it will provide suitable real estate and financial policies to raise the demand for housing and land market.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1. 연구의 배경 1
• 1.2. 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1. 연구의 범위 3
• 2.1.1. 시간적 범위 3
• 2.1.2. 공간적 범위 4
• 2.2. 연구의 방법 5
• 3. 연구의 구성 5
• Ⅱ. 주택시장 및 토지시장 간의 관계에 관한 이론적 논의 9
• 1. 주택시장의 구조 및 가격결정이론 9
• 1.1. 주택시장의 특징 및 구조 9
• 1.1.1. 주택의 개념 9
• 1.1.2. 주택시장의 개념 및 특징 9
• 1.1.3. 주택시장의 구조 11
• 1.2. 주택가격결정이론 11
• 2. 토지시장의 구조 및 가격결정이론 13
• 2.1. 토지시장의 특징 및 구조 13
• 2.1.1. 토지의 개념 13
• 2.1.2. 토지시장의 개념 및 특징 13
• 2.1.3. 토지시장의 구조 14
• 2.2 토지가격결정이론 15
• 3. 주택시장과 토지시장의 연관성에 관한 이론 16
• 3.1. 리카르도 및 신고전학파 16
• 3.1.1. 리카르도의 지대이론 16
• 3.1.2. 신고전학파의 지대이론 17
• 3.2. 부동산시장의 수요 및 공급이론 18
• 3.2.1. 수요 및 공급이론 18
• 3.2.2. 부동산시장에서의 가격과 거래량 21
• 3.3. 거시경제요인의 영향 23
• 4. 선행연구 검토 25
• 4.1. 부동산가격 및 거래량에 관한 연구 25
• 4.1.1. 주택가격결정요인 25
• 4.1.2. 토지가격결정요인 27
• 4.1.3. 부동산 가격과 거래량 29
• 4.2. 주택가격과 토지가격 간의 관계에 관한 연구 30
• 4.3. 본 연구의 차별성 34
• Ⅲ. 수도권 주택시장 및 토지시장과 거시경제요인의 현황 37
• 1. 주택시장 및 토지시장의 변화 및 연관성 37
• 1.1. 주택가격 및 토지가격 37
• 1.2. 주택거래량 및 토지거래량 39
• 2. 인구 및 거시경제요인의 변화 44
• 2.1. 인구이동 현황 및 변화 44
• 2.2. 거시경제요인의 변화 45
• 3. 현황분석을 통한 시사점 49
• Ⅳ. 주택시장과 토지시장 간 연관성 및 영향 분석 51
• 1. 분석의 개요 51
• 2. 주택시장과 토지시장 간 연관성 및 시차구조 52
• 2.1. 분석모형의 설정 52
• 2.1.1. 시계열 단위근 검정 52
• 2.1.2. 그랜저인과관계 검정 54
• 2.1.3. 교차상관분석 55
• 2.2 시계열자료의 기초통계 분석 56
• 2.2.1. 변수의 설명 56
• 2.2.2. 시계열자료의 분석 56
• 2.3 인과성 및 시차구조분석 추정 결과 58
• 2.3.1. 시계열 단위근 검정 결과 58
• 2.3.2. 상관관계 분석 결과 59
• 2.3.3. 인과성 검정 및 교차상관분석 결과 60
• 3. 주택시장과 토지시장 간 정량적 영향 62
• 3.1. 분석모형의 설정 62
• 3.1.1. 패널 단위근 검정 62
• 3.1.2. 패널 연립방정식 모형 63
• 3.2. 패널자료의 기초통계 분석 66
• 3.2.1. 변수의 설명 66
• 3.2.2. 패널자료의 분석 68
• 3.3. 패널 연립방정식 모형의 정립 및 추정 결과 70
• 3.3.1. 패널 단위근 검정 결과 70
• 3.3.2. 상관관계 분석 및 변수의 계수 검토 72
• 3.3.3. 모형의 적합성 74
• 3.3.4. 주택-토지가격 연립방정식 추정 결과 75
• 3.3.5. 실제치 및 추정치 간 분석 83
• 4. 분석결과의 종합 86
• Ⅴ. 결 론 89
• 1. 연구의 요약 및 정책적 시사점 89
• 1.1. 연구의 요약 89
• 1.2. 정책적 시사점 90
• 2. 연구의 의의 및 한계 91
• 참고문헌 93
• <부록 1> 수도권 주택가격 실제치 및 추정치 간 분석 102
• <부록 2> 수도권 토지가격 실제치 및 추정치 간 분석 111
• <부록 3> 수도권 주택가격 및 토지가격의 사후적 의태분석 결과 120
• 영문요약 122