도시재생 과정에서 이해집단 간 갈등탐색 = Study on the conflicts among interest groups in the process of urban development project

국문 초록 (Abstract)

2008년도에 도래된 세계적 금융위기로 인하여 부동산 시장도 침체되기 시작됨에 따라 뉴타운사업도 장기화되고 해당지역의 건축행위제한 등으로 도시의 기능이 제대로 작동하지 않음으로 인한 슬럼화 현상 등이 발생하자 내재되어 있던 다양한 분쟁과 갈등들이 표면화되었으며, 이러한 분쟁과 갈등이 사회문제화 되면서 2011년 서울시에서 뉴타운출구전략을 시행하게 되었고, 다수의 재개발, 재건축 구역과 일부 뉴타운 지구가 해지되고, 많은 정비구역의 추진위원회나 조합이 해산되거나 해산 될 상황에 처하게 되었다.
이러한 상황들은 또 다른 사회적 문제를 야기 시켰으며 그 중 가장 심각한 문제가 매몰비용이다. 본 연구에서의 매몰비용은 추진위와 조합이 해산되거나 사업이 중단되기 전에 사업주체에서 사용한 비용들이며, 이 매몰비용은 시공사(건설사), 정비업체, 기타 등등이, 정비사업 추진을 위해 추진위원회 또는 조합에서 빌려 쓴 비용으로 이를 두고 조합원이 갚아야 하는 비용인지 아닌지 등을 두고 또 다른 갈등이 양산되고 있는 실정이다.
이와 같은 중요한 사회적 문제와 관련하여 과연 정비구역의 해제나 추진위원회 또는 조합의 해산만이 불가피한 선택인지, 대책 없이 해제된 정비구역의 매몰비용 부담주체와 분담비율은 어떻게 되는지 또한 재원 마련을 어떻게 해야 하는지 등에 대해 이견만 분분할 뿐 이에 대한 심도 있는 연구사례가 미약한 실정이다.
이에 본 연구에서는 참여주체간의 분쟁과 갈등요인이 되는 매몰비용의 발생과정과 주된 갈등요인을 살펴보고 매몰비용을 최소화하기 위한 공공의 역할은 무엇인지, 불가피한 매몰비용 발생 시 그 부담의 주체, 분담방법 등에 대한 합리적인 대안을 실증분석을 통하여 제시하고자 한다.
본 연구 결과는 향후 도시재생 사업 참여 주체 간 분쟁과 갈등을 최소화하는데 활용이 가능할 것으로 기대한다.

In 2008 because of the worldwide financial crisis, real estate market slumped. While urban development projects were delayed and the city's functions didn't work due to restrictions on the acts of construction, slum phenomenon appeared. Therefore, various disputes and conflicts came to the surface. After these disputes and conflicts became social problems, in 2011 Seoul city government carried out the exit strategy about urban development projects. Many redevelopment and rebuilding projects or urban development projects were cancelled and development committees or associations to carry out the projects were put in the situation of dissolution.

This situation caused another society problems. Among them the most serious problem was sunken cost. In this study, sunken cost means the money that committees and associations spent working on the project before they are dissolved. The sunken cost is the expense that committees and associations borrowed during the process of project. It causes another conflicts arguing that who is responsible for the spent money.
In terms of such serious social issues, is cancellation of urban development area or dissolution of committees and associations an inevitable choice? Who is responsible for the sunken cost without any alternatives? How do we decide sharing ratio about sunken cost? How do we can raise the money? There are many arguments but we rarely have the study on such problems.

So this study will look for the occurred process and the major conflict factors of sunken cost resulting in disputes and conflicts between project bodies involved. When sunken cost is inevitable, through empirical analysis I propose reasonable alternatives and the ways that how to share the expense and who is responsible for it or what is the role of the public sector to minimize the sunken cost.

The result of this study will be expected to use to minimize disputes and conflicts among the participants in urban renewal projects in the future.

목차 (Table of Contents)

• < 目 次 >
• 제1장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 1.3 모집단과 표본 5
• 1.3.1 모집단 5
• 1.3.2 표본조사 7
• 1.4 연구의 구성 및 흐름 12
• 제2장 이론적 고찰 15
• 2.1 도시재생 사업의 선행연구 15
• 2.1.1 선행연구 동향 15
• 2.1.2 선행연구 분석 17
• 2.1.3 선행연구 종합검토 19
• 2.1.4 선행 연구의 차별성 19
• 2.2 도시재생에 관한 이론적 고찰 21
• 2.2.1 도시재생의 정의 21
• 2.2.2 도시재생의 개념 21
• 2.2.3 도시재생 사업의 분류 및 유형 22
• 2.2.4 국내의 도시재생 관련 사업법 변천내용 25
• 2.3 도시재생 조직 및 관리 주체 26
• 2.3.1 도시재생 사업의 조직 26
• 2.3.2 도시재생 사업의 실행 주체 26
• 2.3.3 도시재생의 계획 및 사업체계 29
• 2.4 도시재생 사업에서의 갈등 30
• 2.4.1 도시재생 사업의 갈등 개요 30
• 2.4.2 도시재생 사업에서의 갈등구조 31
• 2.4.3 갈등의 개념과 속성 33
• 2.4.4 사업추진 절차와 주요 갈등 33
• 2.4.5 매몰비용의 주요 갈등
• - Ⅰ -
• 37
• 2.5 소 결 38
• 제3장 사례 선정의 다각적 진단 40
• 3.1 고양시 재생사업의 기초 현황 40
• 3.1.1 고양시의 공간적 특성 40
• 3.1.2 인구 추이 42
• 3.1.3 세대 및 인구 42
• 3.2 도시재생 정비구역 지정 및 추진현황 43
• 3.2.1 재정비 촉진지구 및 정비사업 추진현황 43
• 3.2.2 경기도 재정비 촉진지구 현황 44
• 3.2.3 고양시 재정비 촉진지구 및 구역 현황 47
• 제4장 사례연구를 통한 실증 분석 48
• 4.1 실증 사례의 선정 48
• 4.1.1 사례 대상 48
• 4.1.2 사례 조사 방법 50
• 4.2 설계조사의 개요 51
• 4.2.1 설문지의 구성 51
• 4.2.2 설문지 배포 및 회수 52
• 4.2.3 실증 분석 53
• 4.3 조사 분석의 내용 54
• 4.3.1 연구 대상 54
• 4.3.2 일반적 사항 57
• 4.3.3 매몰비용, 갈등의 양상 58
• 4.4 실증분석 종합정리 105
• 4.4.1 부담주체의 비용부담 105
• 4.4.2 제도 개선을 통한 분쟁 해소 106
• 4.4.3 매몰비용의 부담 및 주체 108
• 4.4.4 개선방안의 정리 109
• 제5장 도심재생 사업의 갈등해결 방안 및 정책제언 112
• 5.1 제도적 해결 방안 112
• 5.1.1 제도적 접근 방법 112
• 5.1.2 실증적 접근 방법
• - Ⅱ -
• 113
• 5.2 정책 제언 116
• 5.2.1 부담주체의 비용분담 해소 방안 116
• 5.2.2 제도개선을 통한 분쟁 해소 방안 118
• 5.2.3 책임행정을 통한 분쟁 해소 방안 119
• 5.2.4 주민 부담능력 지원을 통한 분쟁 해소 방안 120
• 제6장 결 론 124
• 6.1 연구의 결론 124
• 6.2 연구의 한계 및 연구과제 127
• < 참고문헌 > 128
• < 부록 1 > 갈등 양상에 관한 설문조사 130
• < 부록 2 > 설문지 집계표 [총괄통계] 142
• < ABSTRACT > 167
• < 感謝의 글 > 169