不動産 不實登記의 防止와 信賴者保護에 관한 연구 = A study on the prevention of poor real estate registration and on the entrusting party protection

국문 초록 (Abstract)

부동산등기는 부동산에 관한 권리관계의 변동을 정확히 공시함으로써 국민의 사유재산권을 보호하고 거래의 안정을 도모하는 것을 주된 목적으로 하는 국가적인 공증행위이다. 부동산등기는 물권을 공시하는 수단이므로 그 등기에 결함이나 혼란이 있다면 바로 국민의 재산권에 막대한 혼란을 야기하는 문제라 하지 않을 수 없다. 따라서 등기제도는 실체적 물권변동을 정확․신속하게 공시함으로써 부동산거래의 안전과 원활에 이바지하는 것을 이상으로 하고 있다.
더욱이 부동산 물권변동에 관하여 성립요건주의(형식주의)를 취하는 우리나라에서는 등기제도가 부동산거래안전이라는 그 본래의 기능을 다하기 위해서 부동산의 실체관계가 등기부의 기재와 일치할 것과 그 부동산 위에 등기된 권리관계의 변동과정이 등기부에 정확하게 그리고 누락됨이 없이 기재 될 것이 요청된다.
따라서 물권변동의 정확한 공시와 거래안전의 보호라는 등기제도의 이상을 실현키 위해서는 무엇보다 부실등기를 방지하여 등기의 신뢰성을 제고하여야 하고, 한편으로는 그럼에도 부실등기가 완전히 봉쇄될 수는 없음을 전제로 이에 대비한 부실등기의 법적 처리와 부실등기 신뢰자보호제도의 마련을 통해 거래안전을 도모할 수 있는 보완책도 함께 강구하여야 한다. 요컨대 오늘날의 등기제도가 지향하는 궁극적인 목표는 정확․신속한 공시기능을 충실히 수행하면서도 부동산거래의 안전과 원활을 조화롭게 이루는 것이라 할 수 있다.
최근까지 우리나라에서는 부실등기를 방지하고 등기의 신뢰성을 제고하기 위한 방안으로 등기원인증서 공증제 도입, 등기관의 실질적 심사권 확보, 등기부와 대장의 일원화, 등기강제주의, 등기신청대리인의 본인확인절차 강화 등이 논의되어 왔다. 이들 제도 모두가 등기의 신뢰성을 제고할 수 있는 타당한 방안이 될 수 있음은 의문의 여지가 없다. 그러나 이와 같은 제도들이 논리적으로는 부실등기를 방지하고 등기의 신뢰성을 제고할 수 있는 방안이라고 하더라도 그 도입 여부는 우리나라의 등기신청 현황과 등기제도의 운용경과 등 현실적인 여건을 감안하여 판단하여야 한다. 그렇지 않으면 자칫 현실적인 여건으로 인해 어떠한 제도의 도입이 당초 의도하였던 목적에는 이르지 못하면서 오히려 국민들의 부담을 초래하거나 등기절차의 신속성을 저해할 수 있기 때문이다.
한편으로는 서구 각국의 입법례와 실태를 보더라도 등기의 신뢰성을 제고하기 위한 수많은 노력과 제도의 도입에도 불구하고, 부실등기가 완전히 봉쇄될 수는 없어 보인다. 이는 부실등기를 미연에 방지하기 위한 노력과 함께 부실등기를 신뢰하고 거래관계를 맺은 사람의 보호를 위한 방안도 함께 강구되어야 함을 보여주는 것이다.
이에 이 연구에서는 위와 같은 관점에서 종래 부실등기의 방지를 위해 논의되어 왔던 각종 제도적 방안들에 대하여 등기실무가의 경험을 토대로 하여 실효성과 현실적 도입가능성을 중심으로 검토하고, 부실등기가 발생하는 경우의 합리적 처리 및 신뢰자보호를 위한 각종 방안을 현행법의 해석을 통해 명백히 밝히는 한편, 등기의 공신력 인정을 위한 입법을 전제함으로써 우리의 현실에 걸맞은 등기제도의 구축에 이바지하고자 한다.
이를 위해서는 ①등기원인증서 공증제 도입여부와 관련하여서는 원인증서의 공증과 관계된 부실등기의 비율이 그다지 높지 않다는 점, 원인증서 공증제를 도입하더라도 국민들이 부담하게 될 사회적 경제적 추가비용에 대비하여 부실등기의 방지효과가 크지 않을 것이라는 점 등을 감안하여 굳이 원인증서 공증제 도입에만 의존할 것이 아니라 등기신청의 대부분을 담당하고 있는 자격대리인의 본인확인절차 강화 등을 통해 이를 보완하고, ②등기관의 실질적 심사제를 완전히 도입하기에는 등기신청건수에 대비한 등기관의 수가 턱없이 부족한 현실을 감안하여 우선은 일부의 등기에 대하여 부분적인 도입을 검토하고, ③등기부와 대장간 전산상의 연계를 통한 통합공부를 만드는 방법으로 부동산의 표시에 관한 불일치를 해소하고, ④표시에 관한 등기에 대해서는 등기를 강제하는 등 부실등기의 방지를 위한 제도적 방안들을 우리의 현실에 맞게 수정․보완하여 도입할 필요성이 있다.
그럼에도 불구하고 발생하는 부실등기의 신뢰자를 보호하고 거래안전을 도모하기 위해서는 ①등기의 공신력을 인정하지 않는 현재로서는 현행법의 합리적인 해석을 통해 부실등기에 원인을 제공하는 등으로 진정한 권리자의 희생을 감내해야 할 일정한 경우에는 부실등기의 신뢰자를 보호할 수 있도록 최선의 방안을 모색하여야 하고, ②종국적으로는 정적 안전을 보호하기 위한 제도적 장치를 함께 마련하는 것을 전제로 등기에 공신력을 인정하여 입법론적인 해결을 검토하여야 할 것이므로 이 논문에서는 그 해결방안을 중심으로 논하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 5
• Ⅰ. 연구의 범위 6
• Ⅱ. 연구의 방법 8
• 제 2 장 부동산등기제도와 부실등기 9
• 제1절 등기제도의 개관 9
• Ⅰ. 의의 9
• Ⅱ. 연혁 11
• Ⅲ. 외국의 등기제도 13
• 제2절 우리나라의 부동산등기제도 22
• Ⅰ. 연혁 22
• Ⅱ. 특징 25
• Ⅲ. 법적 성격 26
• Ⅳ. 개정과정 28
• 제3절 부실등기의 개념과 유형 33
• Ⅰ. 부실등기의 개념 33
• Ⅱ. 부실등기의 유형 35
• Ⅲ. 소결 59
• 제 3 장 부실등기 방지를 위한 제도적 방안 60
• 제1절 서설 60
• 제2절 등기원인증서 공증제 61
• Ⅰ. 서 61
• Ⅱ. 등기원인과 등기원인증서 63
• Ⅲ. 등기원인증서 공증제 도입의 논의 상황 69
• Ⅳ. 등기원인증서 공증제에 관한 각국의 입법례 71
• Ⅴ. 공증제 도입에 대한 견해 82
• Ⅵ. 공증의 대상과 공증기관 등 95
• Ⅶ. 소결 108
• 제3절 자격대리인에 의한 본인확인절차 강화 109
• Ⅰ. 등기신청인별 현황 109
• Ⅱ. 부실등기 방지와 자격대리인에 의한 본인확인의무의 관계 111
• Ⅲ. 본인확인절차에 관한 제규정의 문제점과 개선방안 113
• 제4절 등기관의 실질적 심사권 120
• Ⅰ. 서 120
• Ⅱ. 주요 국가의 등기심사권 122
• Ⅲ. 등기관의 실질적 심사권에 대한 검토 134
• 제5절 등기부․대장의 일원화 138
• Ⅰ. 서 138
• Ⅱ. 부동산등기부와 대장의 현행 이원적 체계 141
• Ⅲ. 부동산등기부와 대장의 일원화론 147
• Ⅳ. 일원화론에 대한 검토 151
• Ⅴ. 소결 162
• 제6절 등기강제주의 164
• Ⅰ. 의의 164
• Ⅱ. 등기강제에 관한 외국의 입법례 165
• Ⅲ. 등기강제제도의 도입방안 177
• Ⅳ. 소결 185
• 제 4 장 부실등기 신뢰자보호와 거래안전 187
• 제1절 서설 187
• 제2절 현행법상 부실등기의 법적 처리와 신뢰자보호 189
• Ⅰ. 부실등기의 정정 189
• Ⅱ. 부실등기의 유용 194
• Ⅲ. 현행법상의 제3자 보호제도 197
• 제3절 부실등기를 신뢰한 자의 보호 법리 203
• Ⅰ. 서 203
• Ⅱ. 민법 제108조 제2항의 유추적용 204
• Ⅲ. 우리나라의 판례와 학설 216
• Ⅳ. 소결 228
• 제4절 부동산등기의 공신력 인정 230
• Ⅰ. 서 230
• Ⅱ. 부동산등기의 공시력과 공신력 232
• Ⅲ. 공신력 인정의 필요성과 여건의 성숙 235
• Ⅳ. 공신력 인정을 위한 전제와 그 요건 240
• Ⅴ. 공신력 인정의 효력 244
• Ⅵ. 소결 246
• 제 5 장 결 론 248
• 참 고 문 헌 256
• Abstract 267
• <표 차례>
• [표-1] 위조 등기사건 연도별 현황 92
• [표-2] 등기신청인별 비율(촉탁 제외) 110
• [표-3] 2012년 신청유형별 현황 111
• [표-4] 2012년도 등기사건 현황 137
• [표-5] 부동산등기 특별조치법 개정시안 180
• <그림 차례>
• [그림-1] 부동산등기법령의 체계도 32