주택재개발 사업 추진에 따른 갈등 유형별 해결 방안 연구 : 성남시 주택재개발 사업을 중심으로 = A Study of Solution for Different Types of Conflicts in Housing Redevelopment Projects : Focusing on the city of Seongnam in Housing Redevelopment Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study of Solutions for Different Types of Conflicts
in Housing Redevelopment Projects

Moon, Duk Bae
Real Estate
Graduate School of Real Estate Studies
Hanyang Cyber University

The redevelopment project in Seongnam, Korea, is characterized by the fact that it is organized as a public project by the City of Seongnam, the local authority. The project was to relocate the renters, who account for 60% of the population in the old downtown area, seamlessly and efficiently. LH (Land & Housing Corporation) and the Seongnam city government entered into a joint business agreement, which secures the substitute residential districts to which the current renters will be moved. As a result of the agreement, the rehabilitation project will have three different phases.
Phase 1 of the project is in Sector Joong3 and Dandae‐dong area, for which LH was designated and announced as the developer. The construction of phase 1 was partially completed and the residences were taken up starting July 27, 2012 for Joong3 district and September 20, 2012 for Dandae district. Additional districts will be completed and put for sale by allotment in December 2013.
For phase 2 (Housing Redevelopment Project for 668,314 square metres in Shingheung2, Soojin2, Joong1, Geumgwan1 sectors), the Seongnam city government designated and announced LH as the developer on November 27, 2008. In May 2010, LH, which had been proceeding with the project after receiving requests from 3,607 households for relocation to the Pangyo relocation complex, suddenly announced verbally its intent to give up phase 2 of the project on July 23, 2010. This sudden turn of events put the redevelopment project at a standstill. When asked why it had given up the project, LH indicated that the prolonged recession in the real‐estate market caused the sales price of the houses in the area to drop below the cost of construction, making it impossible to sustain the cost of the project based on sales revenue.
After LH announced its intention to give up the project, the residents of the redevelopment area were outraged and demanded that LH resume the project. As a result, the general meeting of residents decided that phase 2 of the project should continue as a consolidated public‐private project in October 2011. In April 2012, a public tender was announced to appoint the contractor but the tender resulted in a failure without a bidder. In May, 2013, LH again announced the allotment of Pangyo Bakhyun Maeul Complex No. 4 unilaterally causing conflict with Seongnam City.
The study will examine and analyze the conflicts in urban redevelopment projects or other development projects that have resulted in the delay or termination of the project, and in conclusion, the study will make suggestions for improving such situations.
The conflicts shown in the housing redevelopment project of Seongnam can be classified into 10 different types based on the parties involved. In the three phases of planning, developing, and completion, there is a total of 30 different conflict types according to cross‐analysis by the entities and phases. This study focuses on 10 key types of conflict defined by type and by phase. The conflicts were analyzed for details and examined to find possible solutions.
Type 1 conflicts are those which arose between the (renters’) association and the redevelopers. There were conflicts regarding the mode of redevelopment between the private redevelopment and public redevelopment and conflicts related to compensation for the land. As a solution for this type of conflict, it is recommended that developers listen to the residents beforehand and prepare rational assessments of the land and reasonable compensation. Type 2 conflicts are those which arose between the owner of the land and the tenants. These conflicts regarded advance relocation to Pangyo relocation complex. As a solution for this conflict, LH should normalize the redevelopment project, and it is desirable for the Seongnam city government to prepare support and facilitate the advance relocation.
Type 3 conflicts are those which arose between the landowner(s) and the developer. There were additional financial burdens for the landowner(s) if sales were not made for the new, post‐redevelopment apartment(s). To solve the problem, it would be worthwhile for LH and the Seongnam city government, the joint developers of the project, to consider jointly acquiring the left‐over apartments. Type 4 conflicts are those which arose between the landowners and the public sector. These conflicts involved the retiring of the security deposit for the leveraged ownership rental‐term (called Jeonsae in Korean), the cost of relocation and moving, or other temporary increases of the financial burdens related to advance relocation to Pangyo. For solutions to these conflicts, the Seongnam city government may consider providing: loans to cover the interest cost of the relocation, in recognition of the costs for empty houses in Pangyo relocation complex; other financial support; or other legal supports.
Type 5 conflicts are those which arose between the tenants. Such conflicts are caused by LH’s unilateral announcement for general supply of Baekhyun Maeul Complex No. 4 only among complexes 3 and 4. That is, the conflict came about because the tenants in Shinheung2 sector and Joongdong 1 sector did not prefer the general supply, while the tenants in Geumgwan 1 sector did. Since there is a lawsuit pending regarding the request from the Seongnam city government for a court order to suspend the general supply, the only solution is to wait for the court judgment. It is also necessary for LH to show its commitment to continuing the redevelopment. Type 6 conflicts are those which arose between LH (the developer) and the tenants. These conflicts were due to the advance relocation to Pangyo complex and the tenants of the commercial facilities of Pangyo having no means t

국문 초록 (Abstract)

국문요지

성남시 재개발사업의 특징은 성남시가 시행하는 사업이 공영개발이라는 점이다. 이는 옛 시가지내 전체 가구의 60%에 이르는 세입자를 안정적으로 이주시키기 위해서이다. 성남시와 LH(Land & Housing : 토지주택공사)가 공동시행 협약을 맺고 세입자가 옮겨갈 이주단지를 확보하고 3단계로 순차적으로 진행하는 순환정비 방식을 택하고 있다.
성남시 1단계 사업은 중3구역과 단대동 구역으로 2006. 1. 24일 LH공사를 사업시행자 지정 고시하여 공사가 일부 완공되어, 중3구역은 2012년 7월27일, 단대구역은 2012년 9월20일 입주가 시작되었다. 2013년 12월 추가동 준공 및 분양 예정이다.
성남시 2단계 사업(주택재개발사업 66만 8,314㎡,신흥2, 수진2, 중1, 금광1 구역)은 2008년 11월 27일 LH공사를 사업시행자로 지정 고시하였다. 그후 2010. 5월 판교이주단지 입주자 신청자 3,607세대에 대해 입주자 신청을 받아 사업을 진행하던중 2010년 7월 23일 LH공사가 2단계 주택재개발 사업포기의사를 구두로 성남시에 통보하여 재개발사업이 답보상태에 놓여있다. 사업 포기 이유로 최근 부동산 침체가 장기화되어 분양가의 기준이 되는 인근 거래 시세가 건설원가보다 낮아 분양대금이 사업비를 충당할 수 없게 된 이유를 들었다. 사업중단 선언후 재개발 지역 주민들의 반발과 재개 요구로 인해 2단계 재개발 지역 개발은 2011년 10월 민관합동 재개발 방식으로 하기로 주민총회에서 의결하였다. 2012. 4월 시공사를 선정하기 위해 입찰하였으나 유찰되었다. 2013. 5월에는 LH공사에서 순환 이주 단지중 판교 백현마을 4단지를 일방적으로 일반 분양 공고를 하여 성남시와 갈등을 빚고 있다.
본 연구의 배경은 성남시 재개발 사례를 중심으로 도시재개발 과정에서의 사업지연이나 중단 등 일반적인 시행과정에서의 사업주체별 갈등사례에서 나타난 각종 갈등 사례를 분석하고 그 개선 방안을 모색하고자 하는데 있다.
성남시 주택재개발 갈등유형은 사업주체별 유형으로 10개의 유형으로 분류할 수 있다. 각 사업주체별 갈등유형에 사업 단계별 유형인 계획단계, 시행단계, 완료단계를 접목하면, 모두 30개 유형의 사업주체별, 사업단계별 교차분석에 의한 유형으로 분류할 수 있다. 본 연구에서는 사업주체별 10개 유형을 중심으로 사업단계별 유형을 포함시켜 갈등 내용을 분석하고, 그 해결방안을 모색하고자 하였다.
조합과 조합원(갈등1)의 유형에서는 민영개발과 공영개발을 둘러싼 재개발 방식에 의한 갈등과 토지보상과 관련한 갈등이 있는데, 그 해결방안으로는 사전 주민 여론 수렴과 합리적인 토지평가와 보상방법을 마련하여야 하겠다. 토지소유자와 임차인(갈등2)의 갈등에서는 판교이주단지 선이주에 대한 갈등이 있고, 해결방안으로는 조속한 재개발 추진과 LH공사에서 재개발 정상화 방안 수립과 성남시에서는 선 이주 지원책을 마련해야 하겠다. 토지소유자와 사업시행자(갈등3)의 갈등에서는 재개발후 아파트 미 분양시 토지소유자의 추가 부담금이 상승하는 문제가 있다. 해결방안으로는 당초 공동 시행자인 성남시와 LH에서 미 분양 물량을 공동 인수하는 방안이 있다. 토지소유자와 공공간의 갈등(갈등4)에서는 판교이주단지 선이주에 대해 토지소유자의 전세보증금 반환, 주거이전비 및 이사비용 부담 등 일시적인 부담금이 증가함에 따른 갈등이 있다. 해결방안으로는 성남시의 주거이전비 이자비용 융자, LH의 판교이주단지 공가 관리비용 손비 처리 인정, 정부의 지원법령 및 재정지원 등이 있을 수 있다. 임차인과 임차인간의 갈등(갈등5)에서는 판교 이주단지인 백현마을 3, 4단지 중 백현마을 4단지를 LH에서 일방적으로 일반 공급 공고를 한데 대해 갈등이다. 임차인중 신흥2구역과 중동1구역의 임차인들은 일반 공급을 반대하는데 비하여, 금광1구역의 임차인들은 찬성하는데 따른 갈등이다. 해결방안은 현재 성남시의 일반공급 중지 가처분 신청에 대해 법원의 소송이 진행중이므로, 최종 법원의 판단에 따를 수 밖에 없다는 것이다. 또한, LH의 재개발 추진 의지를 명확히 하여야 할 것이다. 사업시행자인 LH와 임차인간의 갈등(갈등6)에서는 판교 이주단지 선이주에 따라 발생할 갈등과 판교 상가 임차인에 대한 3년동안의 생계대책 문제 등이 있다. 해결방안으로는 LH의 재개발 추진 명확화와 일정 공개, 3년 동안의 재개발 지체에 대한 피해 보상 등이 있다. 임차인과 공공간의 갈등(갈등7)은 판교 이주단지 일반 분양 공급에 대해 금광1구역 세입자와 성남시와, 신흥2구역, 중동1 구역 세입자와 LH와의 갈등이 있다. 해결방안으로는 일반공급에 대해 현재 소송중인 사안으로 최종 사법기관의 판단에 따른 이행이 있어야 하겠다. 또한 LH와 성남시와의 원만한 재개발 협의를 통해 재개발이 정상적으로 추진되어야 하겠다. 사업시행자와 시공사간의 갈등(갈등8)은 재개발후 아파트 미 분양시 민관공동결합방식에 따라 시공사의 미분양 책임 문제이다. 해결방안으로는 미 분양시 시공사의 책임이 너무 크므로 성남시와 LH와 미 분양 주택을 공동 인수하는 방안이 있다. 재개발 추진에 있어서도 민관 합동재개발 방식의

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구와 목적 4
• 제2절 연구의 대상과 범위 7
• 제3절 연구의 내용 및 방법 8
• 1. 연구의 내용 8
• 2. 연구의 방법 8
• 제2장 이론적 고찰 10
• 제1절 주택재개발 사업의 이론적 고찰 10
• 1. 주택재개발 사업의 의의 10
• 2. 주택 재개발 사업의 사업 시행 절차 12
• 제2절 주택 재개발사업에서 발생하는 일반적 갈등 15
• 1. 갈등의 개념 15
• 2. 사업주체별 갈등 유형 16
• 3. 사업단계별 갈등 유형 18
• 제3절 사업주체별․단계별 갈등 현황 22
• 1. 갈등Ⅰ - 계획, 시행, 완료단계 : 토지소유자간 갈등 22
• 2. 갈등Ⅱ - 계획, 시행, 완료단계 : 토지소유자와 임차인의 갈등 24
• 3. 갈등Ⅲ - 계획, 시행, 완료단계 : 토지소유자와 사업시행자와의 갈등 24
• 4. 갈등Ⅳ - 계획, 시행, 완료단계 : 토지소유자와 공공과의 갈등 25
• 5. 갈등Ⅴ - 계획, 시행, 완료 단계 : 임차인들간의 갈등 26
• 6. 갈등Ⅵ - 계획, 시행, 완료 단계 : 임차인과 사업시행자간의 갈등 27
• 7. 갈등Ⅶ - 계획, 시행, 완료 단계 : 임차인과 공공과의 갈등 27
• 8. 갈등Ⅷ - 계획,시행,완료 단계 : 사업시행자간의 갈등 28
• 9. 갈등Ⅸ - 계획, 시행, 완료 단계 : 사업시행자와 공공간의 갈등 28
• 10. 갈등Ⅹ - 계획, 시행, 완료 단계 : 공공간의 갈등 29
• 제4절 선행연구 검토 31
• 1. 연구동향 31
• 2. 선행연구와의 차별성 34
• 제3장 주택 재개발 사업의 갈등사례 분석 36
• 제1절 성남시 주택재개발 사업 현황 36
• 1. 대상지 선정 배경 36
• 2. 성남시 주택재개발 사업 내용 37
• 제2절 성남시 주택재개발 사업의 갈등 분석 46
• 1. 개 설 46
• 2. 성남시 1단계 주택재개발 사업 갈등사례 분석 48
• 3. 성남시 2단계 주택재개발 사업 갈등사례 분석 53
• 4. 성남시 3단계 재개발 사업 계획 62
• 제4장 주택재개발 사업 갈등 해결방안 65
• 제1절 사업주체별․단계별 갈등 해결방안 65
• 1. 토지소유자들간의 갈등 해결 방안 (갈등Ⅰ-계획, 시행, 완료 단계) 67
• 2. 토지소유자와 임차인간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅱ-계획, 시행, 완료 단계) 70
• 3. 토지소유자와 사업시행자간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅲ-계획, 시행, 완료 단계) 73
• 4. 토지소유자와 공공의 갈등 해결방안 (갈등Ⅳ-계획, 시행, 완료 단계) 74
• 5. 임차인간의 갈등 해결 방안 (갈등Ⅴ-계획, 시행, 완료단계) 77
• 6. 사업시행자와 임차인간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅵ-계획, 시행, 완료단계) 78
• 7. 임차인과 공공의 갈등 해결 방안 (갈등Ⅶ-계획, 시행, 완료 단계) 79
• 8. 사업시행자간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅷ-계획, 시행, 완료 단계) 80
• 9. 사업시행자와 공공간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅸ-계획, 시행, 완료 단계) 82
• 10. 공공간의 갈등 해결방안 (갈등Ⅹ- 계획, 시행, 완료 단계) 86
• 제2절 재개발 사후관리 및 재원확충 방안 92
• 1. 갈등 사후관리 방안 92
• 2. 재개발 재원 확충 방안 93
• 제5장 결 론 95
• 제1절 연구결과 요약 95
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 101
• 참 고 문 헌 103
• ABSTRACT 105