부동산중개업 종사자의 직무환경만족이 경영성과에 미치는 영향 연구

유기호 한양사이버대학교 부동산대학원 2021 국내석사

우리나라 부동산산업 규모는 경제성장과 더불어 점점 커지고 복잡화, 다양화되고 있으며 국민경제 전반에 끼치는 영향력이 높아지고 있다. 부동산자산이 국민 순자산 구성에서 차지하는 비중이 4분의 3을 넘어서고 그 비중이 점점 증가하는 가운데 거래하는 부동산 중개 유형 또한 복잡화ㆍ다양화ㆍ고급화되어가는 상황 속에서 부동산중개업 종사자의 역할이 갈수록 중요해지고 있다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 2020년 4/4분기 말 실제 개업한 전국 공인중개사는 106,699명으로 개업공인중개사 102,132명, 중개인 3,173명 중개법인 1,394명이 영업 중이다. 본 연구는 부동산 시장 최전선에서 갈수록 역할이 중요해지는 부동산중개업 종사자의 직무환경만족을 제고하기 위해 업무 특성을 반영한 직무환경만족 요인으로 내부관계, 소득, 장래성, 몰입, 업무만족이 경영성과에 미치는 영향 및 구조관계를 규명하고자 하였다. 그동안 부동산중개업 종사자에 대한 선행연구에서 직무환경이나 직무만족, 직무특성, 직무몰입, 경영성과 등 주제별로 많은 연구가 진행되어왔는데 대부분 주로 부동산 정책이나 제도개선, 부동산 시장 문제점 같은 외적인 부분에 집중되다보니 정작 커져가는 부동산 시장에서 부동산 중개업 최전선에 있는 부동산 중개사무소 내부 직무환경과 직무만족에 대한 연구가 상대적으로 미흡하였다. 본 연구에서는 수도권 지역에서 영업 중인 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개인, 중개보조인, 중개법인 등 중개사사무소에서 근무하는 부동산중개업 종사자를 대상으로 설문과 현장 인터뷰를 통해 부동산 중개사무소 내부 직무환경만족 요인과 경영성과 간에 영향 및 구조관계를 연구하였는데 연구한 결과는 다음과 같다. 먼저, 인구통계학적 특성을 보면 50~60대가 58.9%로 주를 이루며 최종학력은 대졸 이상이 66.6%, 10년 이상 장기근무자 비중이 59.6%, 연소득 6천만 원 이상 57.7%, 중개사무소 3인 인하 88.1%로 수도권 부동산중개업 종사자 특징은 고학력 장기 근무자가 많으며 연소득과 규모면에서 보면 사업 환경이 영세한 것으로 나타났다. 표본 집단에 대한 통계량 평균을 보면 소득에 대한 만족도에서 여성이 3.38, 남성이 3.23, 직무만족에서는 여성이 3.81, 남성이 3.77, 내부관계에서는 여성이 3.68, 남성이 3.59로 남성보다 여성이 상대적으로 소득, 직무만족, 내부관계에서 만족도가 높아 상대적으로 여성이 남성보다 부동산 중개 업무에서 사회성이나 관계성이 높고 업무만족도 또한 높은 것으로 나타났다. 가설 검증결과, 내부관계는 몰입, 업무만족, 경영성과에 장래성은 몰입에 업무만족은 경영성과에 유의한 정(+)의 영향을 주고 소득이 몰입에 몰입이 경영성과에 미치는 영향 관계는 없는 것으로 나타났다. 추가로 장래성-몰입-업무만족-경영성과로 이어지는 간접효과를 갖고 있는 것으로 나타났다. 본 연구 분석 결과를 토대로 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고와 경쟁력 제고를 위한 개선 제언은 다음과 같다. 첫째, 첫째, 부동산거래 원스톱 시스템 제도를 조기 정착이다. 직무환경만족과 부동산중개업 종사자 경쟁력 제고를 위한 근본적인 개선은 선행연구에서 선진국 사례를 보았듯이 부동산 거래 정보망 통합 및 조기 시스템 안정화이며 이를 통해 중장기 국토부가 추진하고 있는 전자계약시스템의 시스템 상에 업무 통합을 추진하는 것이다. 둘째, 부동산시장 과열경쟁방지 및 거래질서 정착을 위해 전속중개제도 활성화를 위한 제도적 방안 강구이다. 그동안 우리나라의 부동산중개 시장에서 선진국과 달리 구두에 의한 일반중개계약 관행은 중개업무의 경쟁력 강화에 걸림돌이 되어왔으며 장기적으로 규모 경제를 통한 부동산 중개업 경쟁력 제고 차원에서 전속중개계약 시행 검토가 되어야 하겠다. 셋째는 부동산 시장 불법 및 무자격 중개 행위에 대한 처벌 기준 강화와 주기적으로 교육 및 관리하는 제도적 장치가 정책적으로 마련되어야 한다. 결론적으로 부동산 시장은 점점 확대되고 복잡화되고 대외적으로 개방된 상황 속에서 부동산중개업 종사자들이 전문성과 경쟁력을 확보하기 위해서는 직무환경만족 제고에 걸림돌이 되고 있는 부동산 거래 정보망 개방과 통합이 시급하다. 장기적으로 부동산 시장은 업무 편리성과 효율성 그리고 고객 중심 플랫폼 기반 시장으로 발전할 것으로 예상되는데 본 연구 앞에서 선행연구를 통해 캐나다 선진 사례 비교에서 보았듯이 우리나라 부동산중개 직무환경과 차이점은 하나로 통합 운영되는 부동산 거래 정보망과 전속계약제도 그리고 정부에 위임받은 부동산협회 및 이사회, 위원회에서 철저한 관리감독 등으로 구분된다. 중장기적으로 부동산 시장 선진화 제도 정착을 통해 업무 효율성을 높이고 부동산중개업 종사자의 직무환경만족 제고를 통해 장차 외국 종합부동산회사들과 경쟁에서 살아남기 위해서는 협회와 정부의 정책지원과 강한 개선 의지와 함께 중개업 종사자들 또한 새로운 질서를 만들고자 하는 인식과 중장기 시장 경쟁력을 갖추는데 참여와 앞선 대처가 필요하다. 주제어 : 부동산중개업 종사자, 직무환경, 직무환경만족, 직무만족, 직무몰입, 경영성과

부동산거래 신고제도의 문제점 및 개선방안에 대한 연구

이미현 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

본 연구는 2021년 6월 새롭게 시행된, 주택임대차계약 신고제도의 초기 운영현황과 부동산거래신고제도에 대한 국민의 인식 조사를 기반으로, 부동 산실거래가 신고제도의 정착과정에서 나타난 성공사례와 개선방안들을 분석 함으로써, 주택임대차계약 신고제도가 안정적으로 정착할 수 있도록 구체적 이고 실천 가능한 개선방안을 도출하고자 하였다. 연구결과, 이 두 제도는 부동산거래의 투명성을 증진하고 공공정보를 제공함으로써, 선진화된 부동 산거래질서 확립 및 부동산거래의 안정화에 이바지하는 법적, 제도적 장치 로서 중요한 역할을 하고 있음에도 불구하고, 여전히 극복해야 할 여러 한 계점이 존재함을 확인하였다. 본 연구는 주택임대차계약 신고제도 초기 운영 과정에서 나타나는 문제점 을 집중적으로 분석하고, 이를 극복하기 위한 구체적이고 실천 가능한 개선 방안을 제안하기 위해, 기존 부동산실거래가 신고제도의 정착과정에서 빚어 졌던 사안 중 거래신고 주체의 편중 문제, 신고기한 단축의 이중적 효과, 실 거래가신고제의 악용 사례 등에 대한 개선방안을 자세히 고찰함으로써 주택 임대차계약 신고제도에서 대두되고 있는 문제점 중 공인중개사를 통한 대리 신고 및 신고기한 재조정 필요성, 해제신고 의무화에 대한 국민 인식, 계약 갱신 청구권 등 임대차 시장의 특수 사항, 그리고 RTMS(부동산거래관리시 스템) 접근성 및 거래신고 절차의 어려움 등에 대하여 집중적으로 심층 분 석하고, 이를 극복하기 위한 구체적이고 실천 가능한 개선방안을 제시하고 자 한다. 이에 대한, 구체적 대안으로는 신고 주체의 공동 책임제 도입, 성과보수 제도를 활용한 시민참여의 독려, 차등적 과태료 부과 조정을 통한 해제신고 등 의무의 이행 강화, 신고 절차의 간소화 및 온·오프라인 접근성 향상, 제 도 인식 교육 및 홍보 강화, 그리고 QR코드를 첨부한 계약서 및 전자서명 방식 도입을 통해 거래신고시스템과의 자동연계서비스 구축과 같은 개선방 안을 제안하였다. 이러한 제도적 보완책은 부동산실거래가 신고제도의 실효 성을 더욱 향상 시키고, 주택임대차계약 신고제도의 성공적인 정착과 함께 안정적인 정책목표 달성을 위한 기반을 마련할 수 있을 것으로 기대된다. 본 연구는 부동산시장의 투명성과 공정성을 강화하고, 국민의 주체적인 참 여를 통해, 선진화된 부동산시장의 발전을 도모하며, 국민의 안정적인 주거 권 확보와 국민 편익 증진을 위한 정책적 제언을 제공한다. 주요어 : 부동산거래신고제도, 부동산실거래가 신고제도, 주택임대차계약(전 월세) 신고제도, 부동산거래관리시스템(rtms), 신고주체, 신고기한

은퇴 이후 노후 소득 보장을 위한 상장 리츠(RETIs) 활용 방안에 관한 연구

홍창훈 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

Korea is rapidly becoming an aging society due to low birthrate and increasing life expectancy. Accordingly, the life span after retirement is gradually increasing, which means they need more money to fund their retirement than expected. The retirement of the baby boomers and the rapidly increasing number of retirees is becoming an important social issue. Although the government operates a three-tiered system of public pensions, retirement pensions, and private pensions to prepare for retirement, it is still insufficient to maintain the retirement lifestyle of the retired generation, which requires additional personal income supplementation other than public pensions. Many people who are about to retire are making various investments such as stocks, bonds, and real estate for their retirement income, and many people especially prefer to invest in real estate. However, recently, it has become increasingly difficult to obtain profits through direct investment in real estate for various reasons, and as more and more investors prefer rental income or dividend income to capital gains from direct investment, indirect investment in real estate, which entrusts professionals to manage and invest and distribute profits, has recently attracted attention. Indirect real estate investments are made through real estate funds and listed REITs, which can be linked to retirement pensions and individual pensions, and have many advantages in securing retirement assets. Indirect investment in real estate is also considered a suitable means of managing assets in the aging era at the national level and is trying to develop through institutional support. Among various indirect investment products, this study proposes listed REITs (REITs), which have recently been in the spotlight as a way to guarantee retirement income for retired generations. As the aging society advances, securing regular and consistent cash flows is of utmost importance, and pension income is a representative way to secure such cash flows in retirement. This study examines the characteristics of pension income and compares the typical attributes of pensions to those of REITs to show that REITs can be an alternative to pension income in pursuit of the stability, profitability, and sustainability required for pension income. To this end, we analyze the characteristics of listed REITs by analyzing cases of listed REITs in Korea and abroad, and propose a valid investment method for securing retirement income through listed REITs. In particular, by presenting listed REITs investment methods through several examples in terms of the risk and rate of return that a pension should have for the cash flow of the retirement generation, it informs many people that pension income is possible through listed REIT investment. The goal was to arouse interest in listed REITs. Compared to other investment methods that can be compared to listed REITs, investing in dividend stocks similar to listed REITs is the same as direct investment in stocks, which requires individual company analysis and is difficult to predict macroeconomic conditions and dividend availability, while listed REITs are more suitable as an investment vehicle for older generations preparing for retirement because they are relatively easy to predict and have stable characteristics. Compared to direct real estate investment, listed REITs have advantages in terms of the amount of investment, liquidity, expertise, and complexity of asset management that must be considered for direct investment, and they also have the advantage of being able to withdraw in the middle and invest for a relatively long period of time compared to other real estate funds. In conclusion, listed REITs are generally easy to predict investment returns, can be invested with small amounts, and have very high liquidity, Even though it is a real estate investment, there is no difficulty in general real estate management, and individuals can freely choose the investment time, region, and sector at any time. In particular, it is characterized by medium-risk, medium-return, which is the most essential advantage for securing income in retirement. As a result, this study shows that investing in listed REITs is an effective investment method for retirement that meets the requirements of pension income in terms of profitability, stability, and continuity. The study concludes with a proposal for the promotion of domestic listed REITs, which need to be improved compared to overseas REITs in order to secure retirement income, showing that listed REITs, which are still largely unknown to domestic investors, can be a meaningful option to complement public pensions. We hope that investing in listed REITs will become a safe and efficient way for everyone to secure their retirement income. keywords: Ageing Era, Retired Generation, Pension Income, Listed REITs 대한민국은 저출산과 평균 수명 증가로 인해 빠른 속도로 고령화 사회에 진입하고 있다. 이에 따라 은퇴 후 생애기간은 점차 늘어나고 있고, 이는 은 퇴 후 노후 생활 자금이 예상보다 더 많이 필요하다는 것을 의미한다. 베이 비부머의 은퇴를 시작으로 급증하는 은퇴세대의 노후 생활 보전은 사회적으 로 중요한 문제로 대두되고 있다. 이에 국가 차원에서도 공적연금, 퇴직연 금, 개인연금을 통해 노후를 대비하는 3층의 보장체계를 운영하고 있으나 은퇴세대의 노후적정생활을 유지하기에는 아직 부족한 수준으로, 공적 연금 이외의 개인적인 추가 소득 보전이 필요한 상황이다. 은퇴를 앞둔 많은 국 민들이 노후 소득을 위해 주식, 채권, 부동산 등 다양한 투자를 하고 있으며 특히 부동산 투자를 선호하는 사람이 많다. 그러나 최근 다양한 이유로 부 동산 직접 투자를 통한 수익을 얻기에는 점차 힘들어 지고 있고, 직접투자 로 인한 자본 수익보다 임대 수익이나 배당 수익을 선호하는 투자자들이 점 차 증가함에 따라 최근 전문가에게 운용 및 투자를 위탁하여 수익을 분배받 는 부동산 간접투자형태가 주목받고 있다. 부동산 간접투자는 부동산 펀드, 상장 리츠 등을 통해 이뤄지며, 이들은 퇴직연금, 개인연금 등과 연계할 수 있어 노후 자산을 확보하는데 많은 장점이 있다. 부동산 간접투자는 국가차 원에서도 고령화 시대에 적합한 자산 운용 수단으로 생각하여 제도적 지원 을 통해 발전시키려 하고 있는데, 다양한 간접 투자 상품 중에서 본 연구는 은퇴세대의 노후 소득 보장 방법으로 최근 각광받는 상장 리츠(REITs)를 제 안하고 있다. 고령화 사회가 진전될수록 정기적이고 일정한 현금흐름을 확보하는 것이 가장 중요하고, 연금 소득은 은퇴 후 이런 현금흐름을 확보하는 대표적인 방법이다. 본 연구는 이런 연금 소득의 특성에 대해 검토하고 노후 소득 보전을 위해 연금이 가지고 있는 대표적인 속성과 상장 리츠 투자가 가지 고 있는 특성과 비교하여 연금 소득에 필요한 안정성, 수익성, 지속성을 추 구하는 데 상장 리츠 투자 방식이 대안이 될 수 있음을 보이고 있다. 이를 위해 국내외의 상장 리츠 사례를 분석하여 상장 리츠의 특성을 분석하고, 상장 리츠를 통해 노후소득 보전을 위한 투자방법으로서 유효한 투자 방식 을 제시하고자 하였다. 특히 은퇴세대의 현금 흐름을 위한 연금으로서 가 져야 할 위험도와 수익률 측면에서 몇 가지 예시와 함께 상장 리츠 투자 방법을 제시해 봄으로서, 상장 리츠 투자를 통해 연금성 소득이 가능하다 는 것을 알리고, 많은 국민들에게 상장 리츠에 대한 관심을 불러일으키고 자 하였다. 상장 리츠와 비교할 수 있는 다른 투자 방법들과 비교해 보면, 상장 리 츠와 유사한 배당주 투자는 결국 주식 직접투자와 같기에 개별 기업 분석 이 필요하고 거시 경제 상황 및 배당 가능 여부 등을 예상하기 어려운데 반해 상장 리츠는 비교적 수익 예측이 쉽고 안정적인 특징을 가지기 때문 에 은퇴를 대비하는 노후세대들의 투자수단으로서는 더 적합하다. 부동산 직접투자와 비교 시 직접투자를 위해 고려해야하는 투자 금액, 유동성, 전 문성, 자산 관리의 복잡성 등에서 상장 리츠가 장점을 가지고 있고, 그 외 부동산 펀드에 비해서도 중도 인출이 가능하고 상대적으로 장기적인 투자 가 가능한 장점이 있다. 결론적으로 상장 리츠는 투자 수익 예상이 일반적 으로 쉽고, 소액으로 투자가 가능하며, 유동성이 매우 높다. 부동산 투자임 에도 일반적인 부동산 관리의 어려움 없고, 투자 시기와 지역, 섹터 등을 언제든지 개인이 자유롭게 선택할 수 있다. 특히, 노후 소득 보전을 위해 갖춰야할 가장 필수적인 장점인 중위험·중수익의 특징을 보이고 있다. 이 로서 상장 리츠 투자는 수익성, 안정성, 지속성 관련하여 연금 소득이 가져 야할 필요충분조건을 모두 만족하는 효과적인 노후대비 투자방법임을 본 연구를 통해 알 수 있다. 추가로 노후 소득 보장을 위해서 해외 리츠와 비 교해 개선이 필요한 국내 상장 리츠 활성화를 위한 방안을 제안하며 본 연 구를 마무리 하였는데, 아직은 국내 투자자들에게 많이 알려지지 못한 상 장 리츠가 공적 연금의 보완적인 기능을 담당하는데 의미 있는 선택이 될 수 있음을 보이고자 하였다. 상장 리츠 투자를 통해 모두가 안전하고 효율 적인 노후 소득보전을 위한 투자가 정착되기를 기대한다. 주요어: 고령화, 은퇴세대, 연금소득, 부동산간접투자, 상장리츠(REITs)

일반산업단지의 사례조사를 통한 활성화 요인 분석 : 충청남도를 중심으로

김영석 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

그 동안 산업단지는 지역균형발전과 국토의 계획적 개발, 지역경제 활성 화는 물론 새로운 일자리 창출 및 국가산업 발전에 크게 이바지하여 왔다. 그러나 산업단지 개발 역사가 반세기를 넘어서고, 국가와 지역경제의 구조 가 고도화됨에 따라 새로운 유형의 산업단지 개발과 노후화된 기존 산업단 지의 재생, 고부가가치산업 활성화 등 새로운 과제에 당면하고 있다. 이에, 산업단지를 신규 개발하거나 기존 쇠퇴한 산업단지의 재생사업을 추진하고자 할 때 중요하게 고려해야 하는 분석지표를 도출, 충청남도 일반 산업단지의 사례조사를 통한 활성화 방안을 제시하였다. 먼저, 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적을 통하여 연구의 필요성을 서술하고 이에 따른 연구의 범위 및 방법과 진행 과정을 설정하였다. 제2장 이론적 고찰에서는 산업단지에 대한 이론 및 선행연구들을 고찰하고 산업단지의 개념과 유형, 목적, 산업단지 현황, 법률체계, 변천과정, 성과와 과제에 대해 짚어보고, 산업단지의 쇠퇴 관련 분석지표와 활성화 지표 및 방 안 등에 대하여 고찰하였다. 이를 통해 산업단지의 활성화를 위한 분석기준 을 설정하고 선행연구와의 차별성을 제시하였다. 제3장 분석의 틀에서는 본 연구의 분석의 체계를 설정하고 분석대상과 분 석지표를 도출하였다. 문헌연구와 사례조사를 통한 활성화 방안연구로 물리 적 측면, 경제적 측면, 환경적(입지) 측면에서 쇠퇴 핵심요인을 선정하였고, 산업단지 활성화 핵심요인을 선정하기 위하여 공무원, 학계, 일반산업단지 입주경영자, 산업단지 설계사 등 전문가 의견을 조사한 후 쇠퇴 핵심요인과 활성화 핵심요인을 통합하여 분석지표를 선정하였다. 제4장 사례분석에서는 충청남도 67개 일반산업단지 중 조성 및 분양이 완 료되고 5년 이상 경과되어 신뢰할 수 있는 통계자료가 구축된 30개 일반산 업단지를 분석대상으로 5개 부문 총32개 분석지표를 측정하고 분석대상 산 업단지를 평균 경과년수 기준으로 2개의 비교집단으로 구분하였다. 산업단지 쇠퇴 및 활성화를 측정하는 대표적 지표인“생산액”을 기준으로 활성화 정 도를 측정하여 상위 25%에 해당되는 산업단지는 활성화된 산업단지로 하위 25%에 해당되는 산업단지는 비활성화된 산업단지로 분류한 후 각각의 집단 별 사례조사 비교분석을 실시하였다. 마지막으로 제5장에서는 분석된 결과를 바탕으로 연구 내용을 요약하였고, 연 구의 시사점을 통해 일반산업단지의 쇠퇴를 극복하고 일반산업단지를 신규개 발하거나 재생계획을 수립하는데 있어 이해관계자들의 의사결정시 주요 참고 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 주요어(keywords): 일반산업단지, 활성화 방안, 사례조사, 분석지표

전세보증금 미반환 특징과 개선점에 관한 연구

김성란 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

전세제도는 오랜 역사를 가진 한국만의 독특한 임대차제도이다. 과거 주 택공급이 부족하고 공적금융이 발달하지 않은 시기에 빠르게 발전하여 현재 까지도 한국의 주택 임대차 시장에서 중요한 비중을 차지하고 있다. 그러나 전세제도는 아직까지도 개인 간 사적 성격의 거래계약이라는 방식 을 뛰어넘기에는 여러 가지 제도적 보완책이 필요한 임대차 계약이다. 그럼 에도 전세제도는 현재까지도 사라지지 않고 계속적으로 임대차 시장에 큰 비중을 차지하고 있다. 이는 전세제도가 제도적 불안정성을 감안하더라도 임대인과 임차인 모두에게 이로운 점이 많은 임대차 계약이기 때문이다. 임대인 입장에서는 전세금을 이용하여 은행대출심사와 같은 까다로운 절 차를 거치지 않고 또 다른 부동산 투자의 레버리지로 활용하여 투자를 계속 할 수 있다. 임차인 입장에서는 임대인에게 전세금을 지불함으로써 강제저 축의 효과와 함께 다달이 지급하는 월세보다 비교적 저렴한 금액으로 거주 할 수 있는 이점이 있다. 그러나 이러한 전세제도는 임대차법의 개정에도 불구하고 해가 거듭될수록 많은 취약점이 드러나고 있다. 특히 전세제도의 허점을 이용한 전세사기와 같은 악의적인 전세금 미반환 사례가 급증하고 있어 이를 위한 개선책이 시급하다. 이번 연구의 연구방법으로는 사례분석 방법을 이용하였다. 특히 보증보험 가입 여부에 따른 각 사례별 전세금 미반환 문제와 경찰청에 신고 된 전세 사기와 같은 전세금 미반환 사례를 종합하여 각 사례별 특징과 개선점을 분 석하였다. 이를 위한 이론적 검토로는 최근까지 보고된 전세금 미반환 관련 논문과 국토교통부, 보증보험공사의 통계자료를 참고하였다. 관련 논문과 통계자료 를 통해 최근의 전세가구의 비율과 특징을 살펴보았고 특히 현재의 전세금 액이 과거에 비해 어느 정도 증가하였고 증가한 전세금을 충당하기 위한 전 세자금 대출현황도 알아보았다. 전세금 미반환 문제의 현황과 실태를 알아보기 위해 전세금 미반환과 연 관성이 높은 전세가율에 대해 분석하고 각 가구별 전세가율을 전국단위와 지역별 단위로 나누어 살펴보았다. 이와 함께 전국별, 지역별 전세금 미반환 현황을 살펴보고 전세가율과 얼마만큼 연관성이 있는지 알아보았다. 또한 미반환 문제 발생 시 대응책인 보증보험의 가입과 관련된 가입비율과 현황, 각 보증보험의 특징도 비교 분석하였다. 이번 연구의 핵심 과제인 전세금 미반환 사례는 총 네 가지 사례로 분류 하여 보증보험 가입여부에 따른 대위변제의 가능성과 경찰청에서 발표한 전 세사기와 연관 지어 사례별 특징과 각 사례별 개선점을 제시하였다. 본 연구의 결론으로 각 사례별 개선점을 참고하여 전세금 미반환 문제에 서 전세입자의 전세금이 전세 계약초기부터 전세사기에 악용되지 못하도록 사전에 방지하는데 중점을 두어 연구하였다. 이번 연구가 전세금 미반환의 문제를 미연에 방지하고 전세입자의 전세계 약 종료 후 안전하게 전세금 반환받을 수 있는데 도움이 되길 희망한다. 주요어: 전세금 미반환, 전세사기, 보증보험 대위변제, 전세사기 사례분석

지식산업센터와 오피스 매매특성에 관한 시계열교차상관분석 : 서울시를 중심으로

김동현 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

안정적인 산업 발전을 위해 정부 주도로 시작된 아파트형 공장은 2000년대 지식 기반산업의 발전으로 늘어난 수요를 충족시키기 위해 지식산업센터로 명칭을 변경 하고, 설립주체의 민간 허용, 입주 가능 업종의 확대, 생활편의시설에 대한 건축 비 율 상향 등 활성화를 위한 많은 변화를 시도하였다. 이런 정책적 변화로 인해 지식 산업센터는 10층 이상 고층화, 지원시설과 생활편의 시설의 입점 확대, 기능적으로 오피스와 매우 유사한 환경을 제공하는 형태로 변모하였다. 또한 설립자와 최초 분 양자에게 세제감면 혜택과 높은 대출한도로 인해 평균 매매단가가 지속적으로 상승 하는 흐름을 보인다. 본 연구는 오피스화 된 지식산업센터 특성으로 인해 오피스 매매 시 대체제 역할 을 할 것이며 이에 따라 두 시장 간 상호연관성이 존재할 것이라고 가정했다. 이에 지식산업센터 매매특성을 파악하고 오피스의 매매시장과의 상호연관성에 초점을 두 고 매매특성 간 선행지표 역할을 하는 변수를 찾는 것이 본 연구의 목적이다. 이에 2006년부터 2023년까지 서울시 내 지식산업센터와 오피스 실거래가 데이터를 기반 으로 산업입지 여부, 행정구역별 거래량과 ㎡당 평균매매 단가를 활용하여 총 16개 의 시계열모형을 선정하였다. 모형 간 시계열교차상관분석을 통해 통계적으로 유의 미한 시차를 발견하였고, 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 서울시 지식산업센터 관련 모형 간 교차상관 분석결과 서울국가산업단지 외 거래량변화와 밀접한 관계가 있으며, 성동구와 영등포구의 지식산업센터 단가 변화는 서울시 전체 지식산업센터의 단가 변화를 9개월 앞서 예측하는 선행지표임을 밝혔다. 둘째, 서울시 지식산업센터 관련 모형과 서울시 오피스 관련 모형 간 교차상관 분석결과 서울시 전체 오피스 거래량변화와 성동구와 영등포구 오피스 단가변화는 서울시 지식산업센터 매매관련 선행지표임이 확인되었다. 이를 통해 오피스화된 지식 산업센터는 대체제로 오피스 매매추세와 동조화 현장이 있음을 확인하였다. 주요어 : 지식산업센터, 오피스, 시차, 시계열교차상관분석, 선행지표, 동조화

계층분석기법(AHP)를 활용한 전세보증금 미반환 위험의 중요도 인식

최은아 한양사이버대학교 부동산대학원 2024 국내석사

연구의 시사점 [그림 1] 연구 흐름도 제2장 전세보증금에 관한 이론적 고찰 제1절 전세에 대한 정의 및 배경 1. 전세의 정의 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌 려주고 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어 야 하는 돈을 말한다. 주거용도로서의 집에만 쓰는 말이며 상가나 빌딩 등 에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달 된 것 으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다. 월세와 더불어 주 택임대차의 한 형태로서 주택을 사용 수익할 목적으로 기한을 정하고 그 사 용 대가의 조건으로 목돈을 입주 전 지불하고 사용하는 동안에는 별도 금전 지불이 없으며 기한이 끝나면 입주 시 지불한 목돈을 반환받는 구조이다. 2. 전세보증금 미반환 위험의 발생 배경 전세보증금 미반환의 발생 배경으로는 부동산 시장의 급격한 변동을 들 수 있다. 2019년 9월경 있은 대출 규제 정책 직후 있은 유래 없는 주택매매 가 상승과 당시 전국적으로 확산되었던 이른바 ‘갭 투자’ 방식의 부동산 투자 열기가 이어지던 2020년경까지 무분별하게 체결된 임대차계약의 만기 가, 부동산 시장의 열기가 급격히 식은 2021~2022년경 사이에 도래하는 일 이 맞물리면서 전세금을 반환받지 못하는 피해자들의 수가 폭발하듯 수면 위로 드러난 것으로 보이며1) 문제는 그 과정에서 실제 전세 사기를 주도한 자들이 이미 자신들에게 자력이 없음에도 불구하고 다른 임대차 보증금반환 을 위하여 다른 임차인으로부터 보증금을 편취하여 이른바 ‘돌려막기’를 하거나, 처음부터 대출을 받기 쉬운 서민들 대상 소액의 전세 자금대출금을 편취하고, 주택임대차보호법 소정의 임대인 지위 승계 규정을 악용하여 임 대인으로 만드는 등 사회적 약자를 보호하기 위한 제도를 악용하여 서민들 의 삶을 무너뜨리고 있으며, 전세보증금 미반환위험의 대상자의 유형은 아 래 <표 1>와 같이 ‘임대차 부분’에 대한 기망과, ‘소비대차 부분’에 대 한 기망으로 그 유형을 나누어 볼 수 있는데, 이때 임대차 부분은 임대 권 한이나 임대목적물의 문제, 소비대차 부분은 변제능력과 변제의사의 문제로 귀결된다 할 것이고, 이러한 방식으로 범죄유형을 분류하는 실익은 당해 범 죄의 증명과 관련하여 중점을 두어야 할 부분이 명확해진다는 점에 있다고 할 수 있다.2) 1) 한국주택가격동향, 한국부동산원, (2022. 7.) 2) 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법 학」, Vol.27 No.2, pp.23~48. <표 1> 전세보증금 미반환 대상에 따른 전세사기 유형 연번 기망대상 사 례 피해자 임대차 부분 임대차 계약을 체결할 권한만을 위임받은 대리인이 위 임 권한을 넘어 전세계약을 체결하여 전세금을 편취하 는 경우 임차인 (+위임인) 이미 다른 임차인이 거주하고 있는 주택에 새로 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우 임차인 신탁사에 재건축건물의 신탁등기 후 은행대출을 받고, 공인중개사와 공모하여 임차인을 속이고 전세계약 체 결 후 보증금을 가로채는 경우 소비대차 부분 시세를 알기 어려운 신축빌라의 소유자가 전세 보증금 을 시세와 같게 부풀려 임차인과 임대차 계약 후 신용 불량자 등 무자력자나 무자본 갭 투자자에게 명의를 넘기는 경우 임차인 (+선의의 갭 투자자) 대출금, 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자 력이 있는 것처럼 행세하며 임대차계약을 체결한 경우 임차인 특별한 자력 없이 보증금반환채무를 승계하는 방법으 로 자기 자본 투자 없는 무분별한 갭 투자를 통해 부 동산 소유권을 이전받는 경우 7 대출사기 허위 계약으로 전세자금 대출을 받는 경우 금융기관 출처: 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법학」, Vol.27 No.2, p.29. 제2절 전세보증금반환 보증보험제도 1. 전세보증금 보증보험의 특징 부동산물권은 성질상 절대적 효력을 가져 제삼자에게 대항할 수 있으므로 이에 관한 법률관계를 공시함으로써 거래 안전과 신속을 가질 수 있는데,

실무상 미지급용지로 전환된 사례 분석을 통한 개선 방안의 연구

김복진 한양사이버대학교 2019 국내석사

「토지보상법」의 공익사업이란, 국방·군사에 관한 사업, 관계 법률에 따라 공익을 목적으로 시행하는 사업, 국가나 지방자치단체가 설치하는 공공용 시설에 관한 사업 등을 말한다. 공익사업은 대부분 국가나 지방자치단체, 공공기관에서 시행을 하고 있다.「헌법」제23조에서 국민의 재산권을 보장하고 있고, 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다. 라는 법률규정이 있다. 과거에는 국가의 예산부족으로 개인 사유지가 토지손실보상도 없이 공익사업에 상당수가 편입이 되었다. 국가나 지방자치단체에서는 헌법에서 보장하는 공공필요에 의한 재산권은 정당한 보상을 지급하여야 한다. 그러나 토지손실보상금을 지급하지 아니한 토지가 상당수 존재하고, 현재는 과거와 다르게 부동산 가치상승, 국민의 지식함양으로서 국가를 상대로 사유재산에 대하여 권리 찾기를 하고 있다. 국가에서도 시대적 배경 국가의 경제력 향상으로 사유재산에 대하여 권리를 인정하고 재산권을 보장 하여야 할 것이다. 또한 국가나 지방자치단체에서 토지손실보상금을 지급하고 소유권 이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 매매나 경매에서 새로운 소유자로 소유권이 이전이 되는 경우가 발생한다. 이러한 경우 국가나 지방자치단체에서 또다시 토지손실보상금을 지급하여야 하는 토지, 즉 미지급용지로 전환이 되는 경우가 발생한다. 그 토지가 매매나 경매에서 새로운 소유자에게 소유권이 이전이 되면 또다시 토지손실보상금을 지급하여야 하는 미지급용지로 전환 된다. 이러한 법률효과를 재대로 인식하는 것이 중요하다. 새로운 소유자에게 소유권이 변경이 된다고 하면 공익사업시행자는 소유권 이전등기의 이행 불능에 빠진다. 이때에 원소유자에게 권리행사를 하여야 할 것이고, 무단점유를 하는 토지에 대하여 소유권을 취득 하여야 한다. 공익사업시행자는 소유권 취득을 위해서 어떠한 방법으로 소유권을 취득하는 것이 국가나 지방자치단체의 재정에 도움이 되는지를 지혜롭게 선택하여야 한다.

기업부동산 보유현황과 기업가치와의 관계에 대한 실증연구

허석재 한양사이버대학교 부동산대학원 2020 국내석사

기업부동산은 기업 자산 중 높은 비중을 차지하고 있고 기업가치에 미치는 영향이 크지만, 국내에서 기업부동산과 관련된 연구는 아직 활발하지 않다. 그리고 국내의 기업부동산 보유현황에 대한 기초적이고 개괄적인 특성을 이해하는 데 도움이 될 만한 자료를 정리한 선행연구는 찾기 어렵다. 이에 본 연구는 전자공시시스템에서 제공하는 공시대상기업집단 최상위지배기업 40개의 8개년 재무자료를 바탕으로 기업부동산 보유비율이 기업가치에 미치는 영향에 대해 회귀분석을 통해 실증분석하고, 국내 기업부동산 보유현황을 개괄적으로 조사, 정리하여 기업부동산 관련 업무를 담당하는 실무자와 정책담당자 등 본 연구주제에 관해 관심을 가질 만한 사람들에게 이해를 높이고 참고가 될 만한 자료를 구성하는 것을 연구목적으로 하였다. 국내 기업부동산 보유현황에 대해 조사, 정리한 내용을 요약하면, 국내 기업부동산 보유비율의 평균은 23.7%(소유 21.2% + 투자 2.5%)이며, 해외 기업부동산 보유비율은 25~40% 수준인 것으로 조사되었다. 기업부동산의 세부유형별 구성비는 토지가 38.5%, 건물이 37.7%로 기업부동산의 76.2%를 차지하고 있었다. 업종별로는 도소매업(41.4%) > 전기공급업(22.9%) > 제조업(18.6%) > 운수창고업(18.6%) > 건설업(15.0%) > 정보통신업(12.5%) 순으로 기업부동산 보유비율이 높았으며, 기업부동산 보유비율이 증가할수록 기업가치(토빈의 큐)가 점점 감소하고, 기업규모가 적을수록 기업부동산 보유비율이 높아지는 경향을 확인하였다. 총수가 없는 기업에서는 토지보다 건물의 보유비율이 상대적으로 높게 나타났다. 투자부동산에 의한 임대수익률은 6.7%였고, 임대비용을 제외한 순수익률 2.7%로 시중 은행의 예금이자율보다 크게 높지 않은 것으로 볼 때 국내 기업에서는 기업부동산을 적극적인 경영활동 및 수익 창출 수단으로 활용하지는 않는 것으로 보인다. 회귀분석을 통한 실증분석 결과 국내 다수 선행연구 결과와 같이 기업부동산 보유비율은 기업가치에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그리고 소유부동산 보유비율과 투자부동산 보유비율 역시 기업가치에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 투자부동산 보유비율이 소유부동산보다 더 크게 부(-)의 영향을 미치고 있었다. 기업가치 및 기업특성이 기업부동산 보유비율에 미치는 영향을 알아보기 위한 실증분석에서는 기업가치와 기업규모는 기업부동산 보유비율에 부(-)의 영향을 미치고 있었다. 본 연구는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)가 의무적용된 2011년 이후의 재무자료를 활용하고, 부동산 자산을 세부유형별로 구분하여 보유현황을 조사, 분석하였으며, 투자부동산의 임대수익을 처음으로 조사하는 등 기존 선행연구와 차별적인 연구를 진행하여 기업부동산 관련 연구의 확장에 이바지하고 기업부동산 실무자와 정책수립자 등에 참고가 될 만한 자료를 구축하는 밑거름이 되고자 하였다. 업종별 기업부동산 보유비율을 조사, 분석해 본 본 결과 기업부동산 보유비율은 업종별로 매우 달라, 후속 연구에서는 업종별 연구가 진행될 필요가 있다. 또한, 정보통신업을 제외하고 기업부동산 보유비율을 분석할 때 기업부동산 보유비율과 기업가치가 선형의 부(-)의 관계가 아닐 수 있다는 점을 확인하여, 기업부동산을 더 많이 보유할수록 기업의 가치가 무조건 떨어지는 것이 아니라 업종별 또는 기업별로 적정부동산 보유비율이 존재할 수 있다는 것을 시사하고 있어 이와 관련된 후속 연구가 진행되기를 희망한다.

주택재개발 사업 추진에 따른 갈등 유형별 해결 방안 연구 : 성남시 주택재개발 사업을 중심으로

문덕배 한양사이버대학교 부동산대학원 2013 국내석사

ABSTRACT A Study of Solutions for Different Types of Conflicts in Housing Redevelopment Projects Moon, Duk Bae Real Estate Graduate School of Real Estate Studies Hanyang Cyber University The redevelopment project in Seongnam, Korea, is characterized by the fact that it is organized as a public project by the City of Seongnam, the local authority. The project was to relocate the renters, who account for 60% of the population in the old downtown area, seamlessly and efficiently. LH (Land & Housing Corporation) and the Seongnam city government entered into a joint business agreement, which secures the substitute residential districts to which the current renters will be moved. As a result of the agreement, the rehabilitation project will have three different phases. Phase 1 of the project is in Sector Joong3 and Dandae‐dong area, for which LH was designated and announced as the developer. The construction of phase 1 was partially completed and the residences were taken up starting July 27, 2012 for Joong3 district and September 20, 2012 for Dandae district. Additional districts will be completed and put for sale by allotment in December 2013. For phase 2 (Housing Redevelopment Project for 668,314 square metres in Shingheung2, Soojin2, Joong1, Geumgwan1 sectors), the Seongnam city government designated and announced LH as the developer on November 27, 2008. In May 2010, LH, which had been proceeding with the project after receiving requests from 3,607 households for relocation to the Pangyo relocation complex, suddenly announced verbally its intent to give up phase 2 of the project on July 23, 2010. This sudden turn of events put the redevelopment project at a standstill. When asked why it had given up the project, LH indicated that the prolonged recession in the real‐estate market caused the sales price of the houses in the area to drop below the cost of construction, making it impossible to sustain the cost of the project based on sales revenue. After LH announced its intention to give up the project, the residents of the redevelopment area were outraged and demanded that LH resume the project. As a result, the general meeting of residents decided that phase 2 of the project should continue as a consolidated public‐private project in October 2011. In April 2012, a public tender was announced to appoint the contractor but the tender resulted in a failure without a bidder. In May, 2013, LH again announced the allotment of Pangyo Bakhyun Maeul Complex No. 4 unilaterally causing conflict with Seongnam City. The study will examine and analyze the conflicts in urban redevelopment projects or other development projects that have resulted in the delay or termination of the project, and in conclusion, the study will make suggestions for improving such situations. The conflicts shown in the housing redevelopment project of Seongnam can be classified into 10 different types based on the parties involved. In the three phases of planning, developing, and completion, there is a total of 30 different conflict types according to cross‐analysis by the entities and phases. This study focuses on 10 key types of conflict defined by type and by phase. The conflicts were analyzed for details and examined to find possible solutions. Type 1 conflicts are those which arose between the (renters’) association and the redevelopers. There were conflicts regarding the mode of redevelopment between the private redevelopment and public redevelopment and conflicts related to compensation for the land. As a solution for this type of conflict, it is recommended that developers listen to the residents beforehand and prepare rational assessments of the land and reasonable compensation. Type 2 conflicts are those which arose between the owner of the land and the tenants. These conflicts regarded advance relocation to Pangyo relocation complex. As a solution for this conflict, LH should normalize the redevelopment project, and it is desirable for the Seongnam city government to prepare support and facilitate the advance relocation. Type 3 conflicts are those which arose between the landowner(s) and the developer. There were additional financial burdens for the landowner(s) if sales were not made for the new, post‐redevelopment apartment(s). To solve the problem, it would be worthwhile for LH and the Seongnam city government, the joint developers of the project, to consider jointly acquiring the left‐over apartments. Type 4 conflicts are those which arose between the landowners and the public sector. These conflicts involved the retiring of the security deposit for the leveraged ownership rental‐term (called Jeonsae in Korean), the cost of relocation and moving, or other temporary increases of the financial burdens related to advance relocation to Pangyo. For solutions to these conflicts, the Seongnam city government may consider providing: loans to cover the interest cost of the relocation, in recognition of the costs for empty houses in Pangyo relocation complex; other financial support; or other legal supports. Type 5 conflicts are those which arose between the tenants. Such conflicts are caused by LH’s unilateral announcement for general supply of Baekhyun Maeul Complex No. 4 only among complexes 3 and 4. That is, the conflict came about because the tenants in Shinheung2 sector and Joongdong 1 sector did not prefer the general supply, while the tenants in Geumgwan 1 sector did. Since there is a lawsuit pending regarding the request from the Seongnam city government for a court order to suspend the general supply, the only solution is to wait for the court judgment. It is also necessary for LH to show its commitment to continuing the redevelopment. Type 6 conflicts are those which arose between LH (the developer) and the tenants. These conflicts were due to the advance relocation to Pangyo complex and the tenants of the commercial facilities of Pangyo having no means t 국문요지 성남시 재개발사업의 특징은 성남시가 시행하는 사업이 공영개발이라는 점이다. 이는 옛 시가지내 전체 가구의 60%에 이르는 세입자를 안정적으로 이주시키기 위해서이다. 성남시와 LH(Land & Housing : 토지주택공사)가 공동시행 협약을 맺고 세입자가 옮겨갈 이주단지를 확보하고 3단계로 순차적으로 진행하는 순환정비 방식을 택하고 있다. 성남시 1단계 사업은 중3구역과 단대동 구역으로 2006. 1. 24일 LH공사를 사업시행자 지정 고시하여 공사가 일부 완공되어, 중3구역은 2012년 7월27일, 단대구역은 2012년 9월20일 입주가 시작되었다. 2013년 12월 추가동 준공 및 분양 예정이다. 성남시 2단계 사업(주택재개발사업 66만 8,314㎡,신흥2, 수진2, 중1, 금광1 구역)은 2008년 11월 27일 LH공사를 사업시행자로 지정 고시하였다. 그후 2010. 5월 판교이주단지 입주자 신청자 3,607세대에 대해 입주자 신청을 받아 사업을 진행하던중 2010년 7월 23일 LH공사가 2단계 주택재개발 사업포기의사를 구두로 성남시에 통보하여 재개발사업이 답보상태에 놓여있다. 사업 포기 이유로 최근 부동산 침체가 장기화되어 분양가의 기준이 되는 인근 거래 시세가 건설원가보다 낮아 분양대금이 사업비를 충당할 수 없게 된 이유를 들었다. 사업중단 선언후 재개발 지역 주민들의 반발과 재개 요구로 인해 2단계 재개발 지역 개발은 2011년 10월 민관합동 재개발 방식으로 하기로 주민총회에서 의결하였다. 2012. 4월 시공사를 선정하기 위해 입찰하였으나 유찰되었다. 2013. 5월에는 LH공사에서 순환 이주 단지중 판교 백현마을 4단지를 일방적으로 일반 분양 공고를 하여 성남시와 갈등을 빚고 있다. 본 연구의 배경은 성남시 재개발 사례를 중심으로 도시재개발 과정에서의 사업지연이나 중단 등 일반적인 시행과정에서의 사업주체별 갈등사례에서 나타난 각종 갈등 사례를 분석하고 그 개선 방안을 모색하고자 하는데 있다. 성남시 주택재개발 갈등유형은 사업주체별 유형으로 10개의 유형으로 분류할 수 있다. 각 사업주체별 갈등유형에 사업 단계별 유형인 계획단계, 시행단계, 완료단계를 접목하면, 모두 30개 유형의 사업주체별, 사업단계별 교차분석에 의한 유형으로 분류할 수 있다. 본 연구에서는 사업주체별 10개 유형을 중심으로 사업단계별 유형을 포함시켜 갈등 내용을 분석하고, 그 해결방안을 모색하고자 하였다. 조합과 조합원(갈등1)의 유형에서는 민영개발과 공영개발을 둘러싼 재개발 방식에 의한 갈등과 토지보상과 관련한 갈등이 있는데, 그 해결방안으로는 사전 주민 여론 수렴과 합리적인 토지평가와 보상방법을 마련하여야 하겠다. 토지소유자와 임차인(갈등2)의 갈등에서는 판교이주단지 선이주에 대한 갈등이 있고, 해결방안으로는 조속한 재개발 추진과 LH공사에서 재개발 정상화 방안 수립과 성남시에서는 선 이주 지원책을 마련해야 하겠다. 토지소유자와 사업시행자(갈등3)의 갈등에서는 재개발후 아파트 미 분양시 토지소유자의 추가 부담금이 상승하는 문제가 있다. 해결방안으로는 당초 공동 시행자인 성남시와 LH에서 미 분양 물량을 공동 인수하는 방안이 있다. 토지소유자와 공공간의 갈등(갈등4)에서는 판교이주단지 선이주에 대해 토지소유자의 전세보증금 반환, 주거이전비 및 이사비용 부담 등 일시적인 부담금이 증가함에 따른 갈등이 있다. 해결방안으로는 성남시의 주거이전비 이자비용 융자, LH의 판교이주단지 공가 관리비용 손비 처리 인정, 정부의 지원법령 및 재정지원 등이 있을 수 있다. 임차인과 임차인간의 갈등(갈등5)에서는 판교 이주단지인 백현마을 3, 4단지 중 백현마을 4단지를 LH에서 일방적으로 일반 공급 공고를 한데 대해 갈등이다. 임차인중 신흥2구역과 중동1구역의 임차인들은 일반 공급을 반대하는데 비하여, 금광1구역의 임차인들은 찬성하는데 따른 갈등이다. 해결방안은 현재 성남시의 일반공급 중지 가처분 신청에 대해 법원의 소송이 진행중이므로, 최종 법원의 판단에 따를 수 밖에 없다는 것이다. 또한, LH의 재개발 추진 의지를 명확히 하여야 할 것이다. 사업시행자인 LH와 임차인간의 갈등(갈등6)에서는 판교 이주단지 선이주에 따라 발생할 갈등과 판교 상가 임차인에 대한 3년동안의 생계대책 문제 등이 있다. 해결방안으로는 LH의 재개발 추진 명확화와 일정 공개, 3년 동안의 재개발 지체에 대한 피해 보상 등이 있다. 임차인과 공공간의 갈등(갈등7)은 판교 이주단지 일반 분양 공급에 대해 금광1구역 세입자와 성남시와, 신흥2구역, 중동1 구역 세입자와 LH와의 갈등이 있다. 해결방안으로는 일반공급에 대해 현재 소송중인 사안으로 최종 사법기관의 판단에 따른 이행이 있어야 하겠다. 또한 LH와 성남시와의 원만한 재개발 협의를 통해 재개발이 정상적으로 추진되어야 하겠다. 사업시행자와 시공사간의 갈등(갈등8)은 재개발후 아파트 미 분양시 민관공동결합방식에 따라 시공사의 미분양 책임 문제이다. 해결방안으로는 미 분양시 시공사의 책임이 너무 크므로 성남시와 LH와 미 분양 주택을 공동 인수하는 방안이 있다. 재개발 추진에 있어서도 민관 합동재개발 방식의