공공임대주택 입지가 주변 아파트가격에 미치는 영향 : 대구광역시를 대상으로 = (A) study on influences of the public rental housing on the price apartments in near vicinity : focusing on Daegu metropolitan city

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 대구광역시에 입지한 공공임대주택이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 실증 분석하는 것이며, 이를 통해 임대주택 공급정책의 시사점을 제공하고자 하였다.
임대주택단지가 주변 아파트가격에 미치는 영향은 임대주택의 단지규모, 임대주택과의 접근성, 임대주택의 임대유형, 임대주택과 주변주택의 혼합형태, 임대주택의 주변 근린여건 등에 따라 다르게 나타날 것으로 예상된다.
지금까지 임대주택이 주변 아파트가격에 미치는 영향연구는 서울의 50년공공임대주택의 혼합개발에 따른 외부효과나 국민임대주택 입지로 인한 외부효과에 대한 연구가 있었다. 그러나 임대주택의 유형차이가 주변 아파트가격에 미치는 영향 연구나, 수도권이 아닌 지방 대도시를 대상으로 한 임대주택 외부효과에 대한 종합적인 연구는 거의 없었다.
따라서 본 연구는 첫째, 대구지역에 입지한 35개 임대주택단지가 거리나 규모에 따라 주변 아파트가격에 미치는 영향을, 둘째, 영구임대, 50년임대, 국민임대 등 임대유형 차이가 주변 아파트가격에 미치는 영향을, 셋째, 임대단지의 혼합형태가 주변 아파트가격에 미치는 영향에 대하여 실증분석하였다.
공공임대주택이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 3가지 연구모형을 설정하였다. 모형Ⅰ은 독립변수로 세대특성, 단지특성, 입지특성, 지역특성에 임대기본특성 4가지를 추가하였고, 모형Ⅱ는 모형Ⅰ에 임대유형변수를 추가하였으며, 모형Ⅲ은 모형Ⅰ에 임대혼합변수를 추가하였다.
이를 분석하기 위한 통계적 방법으로 특성가격모형(Hedonic Price Model: HPM)과 위계선형모형(Hierarchical Linear Model: HLM)을 이용하였다. 특성가격모형과 위계선형모형을 이용하여 아파트 가격형성요인 중에서 임대특성변수의 추정계수를 파악함으로써 공공임대주택이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 간접적으로 분석할 수 있다.
우선, 특성가격모형과 위계선형모형에 사용될 분석변수는 독립변수에는 아파트 가격형성요인인 세대특성, 단지특성, 입지특성, 임대특성, 지역특성으로 하였으며, 종속변수에는 주변 아파트가격으로 설정하였다.
독립변수에는 세대특성변수로 아파트면적, 계단식여부를, 단지특성변수로 경과연수, 세대당주차대수, 브랜드여부를, 입지특성변수로 지하철거리, 마트수, 근린공원거리를, 지역특성변수로 동별 3.3㎡당가격, 동별 기초생활수급자수, 택지개발지구여부를 선정하였다. 특히 임대특성변수는 모형Ⅰ에서는 임대주택거리, 임대주택총세대수, 임대주택수/임대거리, 임대주택자녀 초교공유를, 모형Ⅱ에서는 임대유형변수로 영구임대, 50년공공임대, 국민임대를, 모형Ⅲ에서는 임대혼합변수로 독립형, 단지인접형, 단지내혼합을 선정하였다. 그리고 종속변수는 3.3㎡당 아파트가격으로 하였다.
분석대상지역은 대구지역에 소재한 35개 공공임대주택단지를 중심으로 반경 1㎞내에 소재한 분양아파트에 대한 1,533개 가격표본과 특성데이터를 이용하였다.
임대주택단지가 주변 아파트가격에 미치는 영향에 대하여 특성가격모형과 위계선형모형을 이용하여 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 임대규모, 임대거리 등의 임대특성변수의 영향력은 다른 변수의 영향력에 비해 아주 작은 수준이었으며, 임대주택단지가 택지개발지구나 가격이 우세한 지역에 입지할 경우에는 긍정적인 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 그러나 위계선형모형에 의할 경우에는 통계적 유의성은 없는 것으로 나타났다.
둘째, 분양주택과 임대주택 거주자녀가 동일한 초등학교에 다닐 경우에는 임대주택 외부효과가 유의하게 나타나 주택가격 하락효과가 존재함을 알 수 있었다.
셋째, 영구임대, 50년 공공임대, 국민임대 등 임대유형간 차이는 다른 조건이 일정할 경우 영구임대보다 50년임대주택이나 국민임대주택의 입지가 주변 주택가격에 미치는 부의 효과가 큰 것으로 나타났다. 예상과 달리 영구임대주택이 가장 유리하게 나온 이유는 임대주택단지가 속한 지역적 특성이 지역평균시장보다 우세하였기 때문인 것으로 보인다. 그러나 위계선형모형으로 분석할 경우에는 임대주택 유형차이에 의한 외부효과는 유의하지 않은 것으로 나타났다.
넷째, 독립형, 단지인접형, 단지내혼합형 등 임대혼합 차이는 다른 조건이 일정할 경우 분리형인 독립형이나 단지인접형보다 단지내혼합형이 가격하락효과가 적은 것으로 나타났다. 그러나 위계선형모형으로 분석할 경우에는 임대주택 혼합차이에 의한 외부효과는 단지내인접형과 단지내혼합형 간에는 유의하지 않은 것으로 나타났다.
이러한 결과를 통하여 임대주택단지가 주변 아파트가격에 미치는 영향은 다른 특성요인에 비해 미미한 수준이며, 임대주택단지가 택지개발지구나 양호한 지역에 입지할 경우에는 임대주택의 규모나 거리, 임대유형, 임대혼합 방식 등의 영향력이 약화되어 영향을 미치지 못하거나 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 확인할 수 있었다. 따라서 임대주택단지가 주변 아파트가격에 미치는 영향은 근접성이나 단지규모보다 임대주택이 속한 근린지역의 여건이 더 중요하다는 것을 알 수 있었다.
이러한 실증분석 결과를 바탕으로 향후에 대구지역에 건립될 공공임대주택단지의 입지, 공공임대주택의 유형, 공공임대주택의 혼합배치 형태 등에 대하여 다음과 같은 정책적 시사점을 얻을 수 있다.
첫째, 임대주택의 입지로 인한 직접적인 가격하락 효과는 없다 하더라도 주거환경 악화, 지역 이미지 하락 등의 외부효과가 우려되기 때문에 향후에 대구지역에 입지할 공공임대주택 단지는 가능한 한 적정규모가 자치구별로 골고루 분산 배치될 수 있도록 개발되어야 한다.
둘째, 임대주택자녀만 한 초등학교에 배정될 경우 교육적 배제(임대주택만 입지할 경우 나쁜 행위 모방)를 당할 수 있으므로 신규 보금자리지구에 임대주택과 분양주택에 거주하는 자녀가 동일한 초등학교에 혼합 배정될 수 있도록 분양과 임대단지를 적절히 배치해야 한다.
셋째, 임대주택단지가 속한 지역적 특성이 지역평균시장보다 우세지역일 경우에는 임대주택 유형이 주택가격에 미치는 부(-)의 효과는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났기 때문에 임대유형별 혼합은 택지개발지구에 우선적으로 배치하여 계층 간 사회적 혼합이 이루어질 수 있도록 해야 한다.
넷째, 특성가격모형분석에서 독립형단지가 단지인접형과 단지내혼합형에 비교하여 주택가격 하락효과가 큰 것으로 나타났기 때문에 임대혼합방식을 분리형보다는 혼합형으로 원칙으로 하되, 점차 단지내혼합형에서 동내혼합형으로 확대해 나갈 필요가 있다.
다섯째, 전체주택 대비 공공임대주택 비율이 너무 높은 자치구는 공공임대주택을 추가로 건설하는 것을 지양하고 다가구매입임대나, 다가구 신축임대, 전세임대주택 등을 통하여 저소득층을 위한 주거안전망을 구축할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze influences of public rental housing in Daegu Metropolitan City on the price of apartments in near vicinity and to provide issues about rental housing supply policy through it.
The influences of public rental housing complex on the price of apartments in near vicinity is expected to be different according to the size of the complex, its accessibility, rental types, mixing type of rental housing and others in near vicinity and its neighborhood conditions.
For previous literatures on influences of rental housing on the price of apartments in near vicinity, there have been external effects by mixed development of the 50-year public rental housing or national rental housing. However, there were few studies about influences on price of the apartments near vicinity by types of rental housing or comprehensive studies on external effects by rental housing in non-capital region metropolis.
Accordingly, this study analyzes positively influences on price of the apartments in near vicinity first, by 35 rental housing complexes in Daegu area, second, by rental types including permanent-rental, 50-year rental and national rental and third by mixed rental housing complex.
In order to analyze public rental housing's influences on price of the apartments in near vicinity, I set three research models. Model I has characteristics of household, housing complex, location and regions adding basic rental characteristics as independent variables while Model II adds rental type variable and Model III adds rental housing mix variable on Model I.
For statistical method to analyze them, I used Hedonic Price Model(HPM) and Hierarchical Linear Mode(HLM). By using HPM and HLM, and figuring out estimated coefficients of rental characteristics variables among forming factors of price of apartments, I could analyze indirectly public rental housing's influences on the price of apartments in near vicinity.
First of all, for analysis variables used for HPM and HLM, independent variables are characteristics of household, housing complex, location, rental and region while dependent variable is the price of apartments in near vicinity.
For independent sub-variables, I set apartment unit size, type of access as household characteristics, years, parking capacity per household and existence of apartment brand as housing complex characteristics, distance from subway station, number of markets and marts and number of neighborhood parks as location characteristics, each building's price per 3.3㎡ unit, number of basic living recipient per each building and possibility of spatial development region as region characteristics. In particular, I set, as rental characteristic variables, distance of rental housing, total number of households in public housing, number of rental housing/distance of rental and share of elementary school for children in rental housing in Model I, as rental type variables, permanent-rental, 50-year public rental and national rental in Model II and as rental mixing variables, independent, adjacent-to-the-complex and mixing complex in Model III. And for dependent variable, I used apartment price per 3.3㎡unit.
For the subject area for the analysis, I used 1,533 price samples and characteristics data on apartments located within 1km from 35 public rental housing complexes in Daegu area.
For influences of public rental housing complex on the price of apartments in near vicinity, as analysis results using HPM and HLM are summarized as follows:
First, influences of rental characteristics including rental size and rental distance was smaller compared to other variables and if public housing is located in land development region or expensive-priced region, there has positive influences. However, according to HLM, there was no statistical significance.
Second, when both children from housing for installment sale and public rental housing share same elementary school, there is external effect of rental housing significantly and there exists reducing effect apartment price.
Third, for difference of rental types including permanent rental, 50-year public rental and national rental, if other conditions are constant, 50-year public rental or national rental housing has negative effects on the price of housings in near vicinity rather than permanent rental. Unlike expectation, the reason of best merit for permanent rental seems regional characteristics of the region where these types of rental complexes belong better than average regional markets. However, when it is analyzed with HLM, external effects by rental types are not significant.
Fourth, for difference of rental mix including independent, adjacent-to-complex and mixing complex, if other conditions are constant, mixing complex has less effects on reducing price than separate type or adjacent-to-complex type. But when analyzing it with HLM, external effects by difference of rental mix are not significant between adjacent-to-complex type and rental mix type.
From these results, influences of public housing on the price of apartment in near vicinity are smaller than other characteristics and if it is located in land development region or better region, influences including rental housing size, distance, rental type and rental mix become weaker and they have no influences or even they may have positive influences. Accordingly, for influences of public housing on the price of apartment in near vicinity, conditions of neighborhood area where the complex belong are more critical than accessibility or complex size.
Based on these positive analysis results, for location of future public rental housing in Daegu area, their types and rental types, there are may policy suggestions as follows:
First, even though there is no direct price reduction effect, it is possible there will be external effects of deterioration of living environments and damage of local image. So future public rental housing complex in Daegu area should be located and developed with consideration of proper distribution in each autonomous communes.
Second, if only children from public rental household are assigned in an elementary school, they may experience educational exclusion(for example, if there is only public rental housing complex in near location, possibilities of imitation of disorderly behavior). So housings for installment sale and public rental housings should be properly mixed in order to mix-and-assign children from both housing types in same elementary school.
Third, if regional characteristics of region where public rental housing belong are better, negative effects by public rental types is not statistically significant and for rental type mix should be allocated in land development region in priority and social mix between classes should be done.
Fourth, because, in HPM, independent complex type has larger effects on housing price reduction than adjacent-to-complex and rental mix, rental mix type should be the principle and slowly it need to extend from rental-mix-in-complex to rental-mix-in-building
Fifth, autonomous communes with too higher ratio of public rental housings to their entire housings need to restrain themselves from developing additional public rental housing complexes and should build housing safety network for poor people through purchase-and-lease of multi-family housings, build-and-lease of multi-family housings and housing lease on a deposit basis.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 1
• 1. 연구의 필요성 1
• 2. 연구목적 4
• 제2절 연구범위 및 방법 6
• 1. 연구범위 6
• 2. 연구방법 7
• 3. 논문의 구성 8
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 11
• 제1절 공공임대주택제도 11
• 1. 공공임대주택의 의의 11
• 2. 공공임대주택제도 개관 15
• 3. 공공임대주택정책 전개 20
• 제2절 주택가격결정이론 31
• 1. 지가이론 31
• 2. 주택시장 및 주택가격형성요인 33
• 3. 주택가격 추정기법 36
• 제3절 공공임대주택의 외부효과 43
• 1. 외부효과의 개념 43
• 2. 공공임대주택 입지와 주변 주택가격의 영향 44
• 제4절 선행연구 고찰 48
• 1. 주택가격결정요인 48
• 2. 공공임대주택이 주변 주택가격에 미치는 영향 51
• 3. 선행연구의 시사점 56
• 제3장 분석틀 및 연구방법 59
• 제1절 분석틀의 설정 59
• 1. 연구모형 59
• 2. 변수선정 72
• 제2절 자료수집 83
• 1. 자료수집 기준 83
• 2. 공공임대주택 현황 85
• 3. 가격표본 현황 88
• 제3절 분석방법 89
• 1. 특성가격모형 90
• 2. 위계선형모형 91
• 제4장 분석결과 및 논의 93
• 제1절 특성가격모형에 의한 분석 93
• 1. 기초통계분석 93
• 2. 모형별 분석결과 95
• 제2절 위계선형모형에 의한 분석 123
• 1. 모형의 적합성 검정 123
• 2. 모형별 분석결과 126
• 제3절 분석결과 및 논의 131
• 1. 모형Ⅰ 분석결과 132
• 2. 모형Ⅱ 분석결과 135
• 3. 모형Ⅲ 분석결과 136
• 4. 분석결과의 이론적 논의 139
• 제5장 결론 142
• 제1절 연구요약 142
• 제2절 정책제언 및 연구한계 144
• 1. 정책제언 144
• 2. 연구한계 및 향후과제 147
• 참고문헌 149
• 부 록 157
• Abstract 163