주택재개발사업의 갈등영향요인 분석을 통한 관리방안 연구 = A study on the management plan of housing redevelopment project by analyzing influence factor of conflict

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업의 갈등영향요인 분석을 통한 관리방안 연구

A Study on the Management Plan of Housing Redevelopment Project by Analyzing Influence Factor of Conflict

건축공학과 신 형 달
지 도 교 수 이 학 기

주택재개발사업은 주택의 공급 및 주거환경의 개선으로 거주민의 삶의 질을 향상시킬 뿐만 아니라 투자자들에게도 높은 수익성을 기대할 수 있는 시장으로 각광받고 있다.
하지만 주택재개발사업은 투자자, 조합원, 거주민 등 참여자 간의 복잡한 이해관계로 인해 갈등이 일어나는 경우가 많다. 이는 사업기간 지연으로 이어져 투자자는 투자금 회수 지연, 시공사는 조합원의 각종 요구사항 수렴이나 사업지연에 따른 이자 부담, 거주민은 사유재산권 제한, 생활불편 가중, 주거시설 확보 지연, 재고주택의 노후화 등의 문제가 생기게 된다.
주택재개발사업에서 일어나는 참여자 간의 갈등은 사업기간과 사업비에 영향을 미쳐 사업 자체의 성패를 좌우하는 중요한 요소임에도 기존 사업들은 확정된 지표나 기준 없이 막연한 수익성에 대한 기대로 시행되어, 제반 위험에 대해서는 경험적으로 대응하고 있는 실정이다.
따라서 본 연구는 주택재개발사업지에서 일어나는 갈등들의 원인을 조사하고 이러한 갈등들에 영향을 미치는 요인을 도출·분석함으로써 주택재개발사업의 원활한 시행을 위한 관리방안을 제시하고자 하며, 연구의 결과는 다음과 같다.

(1) 주택재개발사업의 갈등원인을 추진단계별로 분석하였다. 계획단계에서는 전문지식 부족으로 나타났고, 시행단계는 시공사 및 사업성, 조합원의 이익 문제로 나타났으며, 완료단계에서는 공사내용 및 분양 관련 문제로 나타났다. 또한 가장 많은 갈등이 발생하는 세부단계는 사업시행인가, 가장 적은 갈등이 발생하는 세부단계는 착공·준공으로 나타났다.

(2) 사업구역별 특성에 따른 갈등영향요인을 분석한 결과, 주택재개발사업의 갈등영향요인은 구역면적, 기존 세대수, 단위세대면적, 임대 세대수, 가구당 월평균 소득으로 나타났다. 구역면적은 관리처분계획의 적법성 및 타당성, 자금조달방법, 기존 세대수는 창립총회 성사 지연, 단위세대면적은 조합내부마찰, 관리처분계획의 적법성 및 타당성, 자금조달방법, 임대 세대수는 창립총회 성사 지연 및 조합내부마찰, 가구당 월평균 소득은 계약조건의 적정성, 세입자 이주대책에 영향을 미치는 요인이었다.

(3) 향후 주택재개발사업 추진 시 구역면적, 기존 세대수, 단위세대면적, 임대 세대수, 가구당 월평균 소득을 고려하여 추진하고, 이러한 요인들로 인해 갈등이 예상될 경우에는 초기 거주민 이주 대책 마련 및 초기비용 조달 계획, 면밀한 관리처분 계획, 전문적인 도시정비사업자의 적절한 조력들로 갈등 발생을 예방하여 원활한 주택재개발사업의 추진을 도모할 수 있을 것이다.

주요어 : 주택재개발, 참여자, 사업구역 특성, 갈등, 갈등영향요인

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• II. 주택재개발사업의 기능 및 현황 5
• 1. 주택재개발사업의 일반사항 5
• 가. 정의 5
• 나. 추진단계 6
• 다. 시행방식 및 정비유형 11
• 2. 주택재개발사업의 기능 및 문제점 14
• 가. 주택재개발사업의 기능 14
• 나. 주택재개발사업의 문제점 17
• 3. 주택재개발사업의 현황 26
• 가. 사업구역별 사업시행 현황 26
• 나. 사업구역별 면적 현황 29
• III. 주택재개발사업의 갈등원인 분석 31
• 1. 추진단계별 갈등원인 분석 31
• 가. 계획단계 31
• 나. 시행단계 33
• 다. 완료단계 36
• 2. 사업구역별 갈등원인 분석 37
• IV. 갈등영향요인 분석을 통한 관리방안 도출 40
• 1. 구역 특성에 따른 관리방안 40
• 2. 계획 특성에 따른 관리방안 43
• 3. 거주민 특성에 따른 관리방안 47
• V. 결 론 52
• 부록A. 설문조사 양식 54
• 참고문헌 59
• ABSTRACT 62