부동산경매 위험유형별 요인이 매각가격에 미치는 영향 : 서울지역 단독주택을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

경매시장의 가장 큰 매력은 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있다는 점이다. 그러나 그 이면에는 입찰참여자 간의 경쟁, 부동산에 관한 정보와 지식, 사회적‧경제적‧행정적 요인에 의한 시장 변동, 지역적 특성 등 입찰에서부터 매각, 명도, 그 이후까지 여러 위험요인이 존재하고 있어, 이러한 대내‧외적 위험요인을 정확하게 분석할 수 있는 힘이 있어야 비로소 안정적으로 입찰에 참여할 수 있다. 따라서 경매위험요인을 간과하고 입찰에 참여할 경우 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 경매의 장점을 향유할 수 없고, 투자 실패로 귀착되어 경제적 손실의 결과를 초래하게 될 것이다.
본 연구는 경매위험과 관련하여 구체적이고 과학적인 분석을 통하여 입찰참여자 스스로가 위험에 대처할 수 있고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 입찰부터 매각, 명도 및 소유권 취득에 이르기까지 경매 전반에 걸쳐 있는 경매위험요인들을「내부적 위험요인」,「외부적 위험요인」,「개별적 성향에 따른 위험요인」,「권리분석 상 위험요인」으로 구분하여 정리하였고, 각각 계층에서 입찰참여자의 의사결정에 영향을 미치는 주요 경매위험요인을 AHP기법으로 분석하여 다음과 같은 결과를 도출하였으며, 매각된 사례를 토대로 주요 경매위험요인이 매각가격에 미치는 영향을 규명하였다.
첫째, 대분류 평가항목에서는 권리분석 상 위험요인 〉내부적 위험요인 〉개별적 성향에 따른 위험요인 〉외부적 위험요인의 순으로 중요도 값이 높게 나타났으며, 둘째, 전체 항목의 영향값을 분석한 내용에서 상위 25% 이내의 우선순위 평가항목은 권리분석 상 위험요인(7개) 〉개별적 성향에 따른 위험요인(3개) 〉내부적 위험요인(2개)의 순으로 나타나, 입찰참여자는 경매 전반에 걸쳐 있는 위험요인을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정하고 있음을 알 수 있다. 셋째, 개별적 성향에 따른 위험요인의 심리적 요인 중 투자수익률에 대한 기대심리 요인과 개발가능성 요인의 중요도가 높게 나타났고, 넷째, 권리분석 상 위험요인과 내부적 위험요인은 입찰자 자신이 충분히 통제와 관리가 가능한 요인들로, 입찰참여 자체를 저해시킬 수 없는 비체계적 위험요인들인데, 이러한 요인들이 대체적으로 중요도와 영향값에서 선호도가 높음을 알 수 있었다.
위와 같은 결론을 토대로 본 연구는 AHP기법을 이용한 경매위험요인 중 상위그룹에 속한 변수(14개)를 독립변수로, 매각가격을 종속변수로 선정하여, 매각된 사례를 토대로 헤도닉 가격모형을 이용하여 실증분석을 하였고 그 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 경매위험요인들은 매각가격에 영향을 미치는 주요한 요인들로 확인되었다.
둘째, 독립변수 중 종속변수에 영향을 미치는 변수는 대항력, 임차인 수, 소유권취득위험권리, 유찰횟수, 입찰자 수, 감정가격, 매각가율, 경기변동지수, 부동산거래지수는 유의한 변수로 나타났다.
셋째, 대항력, 소유권취득위험권리, 유찰횟수, 경기변동지수는 매각가격과 부(負)의 관계를 가진 것으로 나타나 매각가격에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났고, 임차인의 수, 입찰자의 수, 감정가격, 매각가율, 부동산거래지수는 매각가격과 정(正)의 관계를 가진 것으로 나타나 매각가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 다만, 임차인의 수는 가설과는 달리 매각가격과 정(正)의 관계로 나타났다.
이상과 같이 본 연구는 입찰참여자가 어떠한 경매위험요인을 중요시하는가를 AHP기법을 통해 의사결정의 우선순위를 도출하여, 매각된 사례를 토대로 경매위험요인이 매각가격에 양(+), 또는 음(-)의 효과를 분석하여 이를 입증하고자 하였다. 그 결과 의사결정의 우선순위를 차지하고 있는 소유권취득위험과 관련된 권리(법정지상권, 임차권, 인수권리 등)와 매각가율, 부동산거래지수, 유찰횟수 등은 매각가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 연구는 경매위험요인에 대한 입찰참여자의 의사결정 우선순위를 도출하여, 매각된 사례를 토대로 독립변수가 매각가격에 양(+), 또는 음(-) 중 어떠한 효과를 미치는지를 입증함으로써 입찰참여자들이 미리 경매위험에 대처할 수 있고, 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 하는데 이론적 토대를 제공할 수 있다는 점에 학술적․실무적 차원에서 기여할 수 있을 것으로 본다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구 배경 및 목적 1
• 1.1 연구 배경 1
• 1.2 연구 목적 2
• 2. 연구방법 및 범위 2
• 2.1 연구방법 2
• 2.2 연구범위 5
• Ⅱ. 부동산경매 이론과 선행연구 고찰 6
• 1. 경매의 개념과 최저매각제도 6
• 1.1 경매의 개념 6
• 1.2 최저매각가격제도 11
• 2. 경매위험과 매각가격 결정이론 17
• 2.1 경매위험 이론 17
• 2.2 매각가격 결정이론 26
• 3. 경매게임이론 27
• 3.1 의의 및 연혁 27
• 3.2 구성요소와 표현형식 28
• 3.3 게임이론 적용가능성 29
• 4. 선행연구 고찰 29
• 4.1 경매특성변수와 관련된 선행연구 30
• 4.2 매각가격과 관련된 선행연구 31
• 4.3 AHP와 관련된 선행연구 33
• 4.4 본 연구의 차별성 33
• Ⅲ. 전국 및 서울시 경매시장 동향 분석 35
• 1. 경매시장 동향분석의 배경 35
• 2. 전국 경매시장 동향 35
• 2.1 경매시장 현황 35
• 2.2 주택시장의 경매지표 37
• 2.3 매각가율과 매각가격 39
• 3. 서울시 경매시장 동향 40
• 3.1 주택의 경매 현황 40
• 3.2 서울시 구별 주택경매시장 지표 41
• 4. 경매지표 시사점 46
• Ⅳ. 경매위험요인에 대한 계층적 분석 47
• 1. 계층적 분석 필요성 및 과정 47
• 1.1 필요성 47
• 1.2 계층적 분석과정 47
• 2. 경매위험요인의 계층적 실증분석 48
• 2.1 계층적 분석의 구성 48
• 2.2 경매위험요인의 계층적 분석결과 67
• Ⅴ. 경매위험특성변수가 매각가격에 미치는 영향 78
• 1. 변수선정 근거 및 연도별 매각현황 78
• 1.1 특성변수 선정근거 78
• 1.2 위험변수의 연도별 매각현황 78
• 2. 모형 추정에 사용한 자료 구축 83
• 2.1 모형 추정에 사용한 변수설명 83
• 2.2 분석모형 및 기초자료 89
• 2.3 연구모형의 가설과 검증방법 92
• 3. 매각가격에 대한 실증분석 94
• 3.1 기초통계 및 회귀적합도 94
• 3.2 회귀모형의 추정결과 98
• 3.3 종합분석 102
• Ⅵ. 결론 104
• 1. 결론 및 정책적 시사점 104
• 1.1 연구의 결론 104
• 1.2 정책적 시사점 105
• 2. 연구의 한계 106
• 참고문헌 108
• 부록 115
• 영문요약 133