매입임대주택 거주자의 주거환경 평가 및 주거지원 유형에 대한 선호분석 = (The) effect of residential environment evaluation and analyzing the preference determinants factor considering housing support type of purchase social housing resident

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 2000 Diffusion ratio of house increased significantly according to the quantitative increase the supply of housing policy, but the imbalance of demand and supply of housing due to unequal income and wealth distribution are appearing constantly with a lack of attention on the management of the housing supply and housing allocation. This vicious cycle of persisting poor housing conditions are repeating as well as increase the burden of low-income housing. Accordingly, the government is promoting the establishment of a variety of rental housing policy in order to provide a better living environment for low-income families. Since 2004 a public agency is conducting purchased rental housing project to lease inexpensively after repair existing homes purchased for the lowest-income families in town to live in the current income and sphere of living.
Purchased rental housing users are possible to live in currently residing community consistently, have advantages for fewer problems of the phenomenon of social isolation, exclusion and preventing slumism of low-income families, are expected to increase in the future. So they are the rental houses provided in order to contribute to the stabilization of low-income residential, if there is a spread of continuous supply with volume without analysis of the residential environment satisfaction of purchased rental housing and the verification of the low-income housing oriented type of support, there will be another problems.
Therefore, in this study, the analysis of determinants of the residents' satisfaction of purchased rental housing and currently being implemented policy of supporting low-income families are empirically evaluated through the residential environment evaluation of purchased rental housing residents. First of all, the characteristics of residential environment, housing expenses and a head of household were examined for the residential environment evaluation of the residents of purchased rental housing, on the basis of this, the characteristics of internal and external house and residential location are examined each for the determinants of the residential environment satisfaction of purchased rental housing.
First, the variables affecting the residential satisfaction according to the internal and external characteristics of house are significant in window status, cracking, heating, size and management of the house, etc. Especially smaller sized housing, a residential satisfaction is increased, and it is considered that small-scale purchased rental housing is preferred for the smaller sized housing to reduce the burden on the housing expenses. The higher the satisfaction for the housing management, the more increase of residential satisfaction comes, if the housing facilities and management are done systematically through repair and maintenance works to the old purchased rental housing relatively, it is thought to be increased the satisfaction of the residents.
Second, the variables that affect residential satisfaction according to residential location are public facilities, educational facilities and welfare facilities respectively. In particular, the higher the satisfaction of access to welfare facilities, the higher the satisfaction of residential location of purchased rental housing was analyzed.
Next, preference factors about the type of support of the residential purchased rental housing and the type of rental housing were analyzed. As the type for the stabilization of low-income housing, public rental housing, purchased rental housing and the assistance of the housing expenses were analyzed, and the type of rental housing was made up such as apartments, multi-family and multi-family housing, single-family house.
First, the variables that affect the type of housing support were such as age, income, duration of residence, the satisfaction of housing expenses, assessments of facilities, plans, housing location and environment. It was analyzed that the head of household with no income or old age preferred the assistance of housing expenses while the head of household with steady income preferred public rental housing. The lower the satisfaction of residential location of purchased rental housing, the higher the probability of choosing public rental housing or the subsidy of housing expenses were showed.
Second, the significant variables in the analysis of the preferred types of rental housing were identified as gender, rental expenses, a satisfaction of housing expenses, the planned assessment of housing internal space, the assessment of housing location. The continuous and systematic management is needed in multi-family and multi-family housing, according to the housing management as a tenant with low satisfaction preferred apartments with well managed relatively. And the higher satisfaction of housing location was shown in the well-equipped apartments with living facilities for the residents relatively.
As rearranging the based on the result of the analysis, public agencies provide rental cost and deposit of purchased rental housing cheaper than that of surrounding areas, but feeling housing costs of the head of household in a constant state of income was analyzed different by each head of household. It is considered to be needed the differentiated rental cost and housing assistance according to the level of income in the future, because of matching the context of desired housing costs subsidy of the head of household with no income. In spite of aging progresses of purchased rental housing relatively, the planned assessment of inside of the house about a house size, a planar structure and a room size was somewhat high. It is considered to increase the satisfaction of the residents with improving the quality of housing facilities through the repair and maintenance works. And the assessment on the accessibility of multi-family, multi-family rental housing distributed and supplied in small within the city to a park, a traffic, educational facilities and a market was appeared to be low, so there is a need to share the facilities and amenities in selecting the future purchased rental housing in the appropriate size of the apartment built-up areas.

국문 초록 (Abstract)

2000년 이후 주택의 양적공급 확대 정책에 따라 주택보급률은 크게 증가하였으나 주택배분 및 공급된 주택의 관리에 대한 관심이 미흡하여 소득 및 자산분포의 불균등에 의한 주택수급의 불균형 현상이 지속적으로 나타나고 있다. 이는 저소득층의 주거비 부담이 증가될 뿐만 아니라 주거상태가 열악한 상태로 지속되는 악순환을 반복하고 있다. 이에 따라 정부는 저소득층을 위해 좀 더 나은 주거환경을 제공하고자 다양한 임대주택 정책을 수립하여 추진하고 있다. 그중에서 공공은 2004년부터 도심내 최저소득층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 주택을 매입해 개·보수한 후 저렴하게 임대하는 매입임대주택사업을 실시하고 있다.
매입임대주택은 현재 거주하는 지역사회에 지속적으로 생활이 가능하여 저소득층의 사회적 격리 현상과 슬럼화 방지 등의 사회적 배제현상의 문제점이 적은 장점을 가지고 있어 향후 매입임대주택의 수요는 늘어날 전망이다. 이처럼 저소득층의 주거안정에 기여하기 위하여 공급되는 임대주택인 만큼 매입임대주택의 주거환경 만족도 분석과 저소득층이 지향하는 주거지원 유형의 검증이 분석되지 않은 채 지속적으로 물량적 공급만 확산되어서는 또 다른 문제점을 야기할 것이다.
따라서 본 연구에서는 매입임대주택 거주민의 주거환경 평가를 통해 매입임대주택 거주자의 주거환경 만족도 결정요인 분석과 현재 시행되고 있는 저소득층 주거지원 정책을 실증적으로 평가하였다.
우선, 매입임대주택 거주자의 주거환경 평가를 위해 주거환경 특성, 주거비 특성, 가구주 특성 등으로 구성하여 살펴보았으며 이를 바탕으로 매입임대주택 주거환경 만족도 결정요인을 주택 내․외부 특성, 주택입지 특성 등으로 각각 나누어 살펴보았다.
첫째, 주택 내․외부 특성에 따른 주거만족도에 영향을 미치는 변수는 창호상태, 균열, 난방설비, 주택규모 그리고 주택관리 등에서 유의한 것으로 나타났다. 특히 주택 규모가 작을수록 주거만족도는 높아지는 것으로 나타났는데, 이는 주택규모가 작을수록 주거비에 대한 부담이 감소하기 때문에 소형규모의 매입임대주택을 선호하는 것으로 판단된다. 또한 주택관리에 대한 만족도가 높을수록 주거만족도 증가하는 것으로 나타남에 따라 상대적으로 노후화가 진행된 매입임대주택일지라도 개·보수를 통해 주택의 시설 및 관리를 체계적으로 한다면 입주민의 만족도는 증대할 것으로 생각된다.
둘째, 주거입지에 따른 주거만족도에 영향을 미치는 변수는 공공시설, 교육시설, 복지시설 등으로 나타났다. 특히, 복지시설 접근성의 만족도가 높을수록 매입임대주택의 주택입지 만족도가 높아지는 것으로 분석되었다.
다음으로 매입임대주택 거주자의 주거지원 유형 및 임대주택 유형에 관한 선호 요인 분석을 하였다. 저소득층의 주거안정화를 위한 유형으로는 공공임대주택, 매입임대주택, 주거비보조 등에 관하여 입주민들의 선호도를 분석하였으며 임대주택 유형으로는 아파트, 다가구·다세대주택, 단독주택 등으로 구성하였다.
첫째, 주거지원 유형에 영향을 미치는 변수는 연령, 소득, 거주기간, 주거비만족도, 주택내부시설의 시설적․계획적 평가, 주택입지 평가, 사회환경 평가 등으로 나타났다. 매입임대주택 거주자들은 아파트의 유형을 가지는 공공임대주택을 선호하는 비율이 높게 나타났다. 특히, 일정한 소득이 있는 가구주들이 공공임대주택을 선호하는 반면 소득이 없거나 연령이 많은 가구주들은 주거비 보조를 선호하는 것으로 분석되었다. 이는 저소득층을 위한 주거대책 방안에는 임대주택 공급도 필요하지만 주거비 보조 또한 실질적으로 저소득층에게는 큰 도움이 될 것이며 소득수준에 따른 임대료 차등화가 필요할 것으로 생각된다.
둘째, 임대주택 유형의 선호 분석에서 유의한 변수로는 성별, 임대료, 주거비만족도, 주택내부공간의 계획적 평가, 주택입지 평가 등으로 나타났다. 주택관리에서는 만족도가 낮은 세입자일수록 상대적으로 주택관리가 잘 이루어지고 있는 아파트를 선호하는 것으로 나타남에 따라 다가구·다세대주택에서도 지속적이며 체계적인 주택관리가 필요하다. 아울러 비교적 입주민들을 위한 생활편의시설이 잘 갖추어진 아파트의 입지만족도가 높은 것을 알 수 있으므로 매입임대주택 입주민의 주거만족도를 증대시키기 위해서는 매입임대주택 입지를 적정 규모의 아파트가 밀집되어 있는 곳으로 선정하여 생활편의시설 등을 공유할 필요가 있다.
이와 같은 분석결과를 바탕으로 재정리하면 공공에서는 매입임대주택의 임대료 및 보증금을 주변 시세보다 저렴하게 공급하고 있지만 가구주의 소득이 일정한 상태에서 가구주가 체감하는 주거비는 가구주별로 상이한 것으로 분석되었다. 이는 소득이 없는 가구주가 주거비 보조를 원하는 맥락과 일치함으로 향후 소득수준에 따른 임대료 차등화와 주거비의 보조가 필요할 것으로 판단된다. 또한 매입임대주택은 상대적으로 노후화가 진행되었음에도 불구하고 주택규모, 평면구조, 방의 크기 등에 관한 주택내부의 계획적 평가는 다소 높게 나타남에 따라 개·보수를 통한 주택시설의 질적 수준을 제고해 나간다면 입주민들의 만족도는 증대할 것으로 사료된다. 그리고 도심내에 소규모로 분산 공급되어 있는 다가구·다세대임대주택은 공원, 교통, 교육시설, 시장 등의 접근성에 대한 평가는 낮은 것으로 나타나 향후 매입임대주택 선정 시 적정 규모의 아파트가 밀집되어 있는 곳으로 선정하여 생활편의시설 등을 공유할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 6
• 1.연구의 범위 6
• 2.연구의 방법 7
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 9
• 제1절 임대주택에 관한 이론적 고찰 9
• 1.임대주택 개념 및 유형 9
• 2.임대주택 정책 개요 14
• 제2절 매입임대주택에 관한 이론적 고찰 20
• 1.매입임대주택 개념 및 특성 20
• 2.매입임대주택 제도 22
• 제3절 선행연구 25
• 1.임대주택의 주거환경 평가 선행연구 25
• 2.매입임대주택 선행 연구 32
• 제3장 부산시 임대주택 현황 및 소득계층별 주거실태 분석 39
• 제1절 부산시 임대주택 현황 및 특성 39
• 1.공공임대주택 현황 39
• 2.매입임대주택 현황 및 특성 45
• 제2절 부산시 소득계층별 주거실태 분석 56
• 1.주택 및 주거환경 특성 57
• 2.가구특성 63
• 제4장 매입임대주택 거주자의 주거환경 평가 결정요인 분석 65
• 제1절 부산시 매입임대주택 자료구축 65
• 1.설문개요 65
• 2.부산시 매입임대주택에 관한 일반 현황 68
• 3.OrderedLogitModel 80
• 제2절 OrderedLogitModel을 이용한 주거환경 평가 결정요인 분석 84
• 1.주택 내ㆍ외부 특성에 따른 매입임대주택 주거환경 평가 결정요인 분석 84
• 2.주택입지에 따른 매입임대주택 주거환경 평가 결정요인 분석 92
• 제3절 소결 97
• 제5장 매입임대주택 거주자의 주거지원 유형에 관한 선호 분석 99
• 제1절 자료 구축 99
• 1.MultinomialLogitModel 99
• 2.변수구성 및 기초통계량 103
• 3.주거환경평가에 관한 내적일관성 신뢰도 분석 108
• 제2절 MultinomialLogitModel을 이용한 주거지원 유형 선호 분석 113
• 1.주거지원 유형에 대한 선호요인 분석 113
• 2.임대주택 유형에 대한 선호요인 분석 116
• 제3절 소결 119
• 제6장 결론 121
• ■ 참고문헌 125
• ■ 설문지 134
• ■ Abstract 140