소규모 주택개발사업의 구조적 특성과 활성화 방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A house is where human beings live, and along with clothing and food, one of the basic components of human life as well as its container. Therefore, the house as living space leads to stable and prosperous lives for humankind, and socioeconomically, serves as the pinnacle of the reproduction of labor.
The process of industrialization after the 1960s created various problems such as those related to traffic, labor, housing and the environment. In particular, the basic housing problem of human beings has been raised as a difficult problem to solve. The policy of developing New Communities in locations such as Bundang, Ilsan, Pyeongchon and Sanbon to create large amounts of housing units was continued into the 2000s, and housing land from Pangyo, Paju, Woonjung and Gwangkyo amounts to 352,750,000m2. This is greater than the 341,206,000m2 created by the land readjustment projects within existing urban areas for 60 years, from 1927 to 1986.
Because the New Community housing created by large-scale land development was conducted while the employment hub of the Seoul Metropolitan Area had not been moved and the area was not self-sufficient, new large-scale housing development was concentrated within 40Km of the edges of the Seoul Metropolitan Area, and small-scale housing for low-income families within existing urban areas was alienated by housing policy.
As the government actively intervened in the market as the main driver of housing creation, the autonomy and resource distribution function of the market was distorted and weakened, and correspondingly, the structure housing industry has become very weak. It has been criticized that, if this situation is not corrected, the domestic housing industry will not be able to play its role in satisfying the housing demand of consumers based on the creativity of private companies.
If market intervention by the public sector and regulation of the private sector continues, the demand for higher quality housing that will accompany growth in the economy will not be properly met, and in particular, social tensions following the decrease in housing provided to existing urban areas will increase. Therefore, high-quality housing must be sufficiently provided to accommodate changes in housing consumption based on population structure, number of family members and income level. For this, a separation of roles is needed in which the public sector concentrates on providing housing to communities with unsafe living and the economically alienated and the private sector provides housing to those with consumption power. That is, conditions must be formed to allow small housing development businesses to provide housing based on the autonomy of the market.
Examining in detail danger factors that appear in the various stages of housing development, this study has found that there are broadly 4 factors that inhibit the revitalization of domestic small-scale housing development projects. These are problems related to housing policy, legal problems related to the construction approval, problems related to finding the funds needed for housing development and problems in the tax regime related to the business feasibility of housing development projects.
To revitalized small-scale housing creation for the housing welfare of low-income residents, there is a need for the government to form a consistent, long-term housing policy, limit bureaucratic discretion related to construction approvals, standardize administrative regulations related to construction law, the creation of local ordinances related to the enforcement ordinances for construction law and a national housing fund for small-scale housing development businesses as well as a system to decrease financial support for construction.
Also, tax subsidies, which effect the business feasibility of housing projects, should apply the lowest tax rate by adjusting the income expense rate in stages as a tax subsidy system related to tax exemption or reduction adjusted depending on the purpose of the subsidy. Also, there needs to be a simplification of the tax declaration and payment process or the preparation of tax documents as small-scale development businesses lack sufficient bookkeeping capabilities.
In conclusion, to consistently provide small-scale housing, easing of regulations related to allowing housing construction on small plots of land and support is needed.
That is, to revitalize small-scale housing development projects, the interests of various stakeholders in the small-scale housing market must be satisfied.

국문 초록 (Abstract)

주택은 인간이 거주하는 보금자리로 의(衣), 식(食)과 더불어 인간생활에 있어 기본적인 요소로 인간의 생활을 담는 용기다. 따라서 보금자리로서의 주택은 인간의 삶을 안정되고 윤택하게 하며 사회경제적으로 노동 재생산의 장으로 역할을 하게 된다.
1960년대 이후의 산업화의 과정을 통해 교통문제, 노동문제, 주택문제, 환경문제 등 다양한 문제를 발생시키게 되었다. 특히 인간생활의 기본적인 주택문제는 해결하기 어려운 문제로 대두되었다. 1980년 “주택 200만호 건설계획”을 통한 분당, 일산, 평촌, 산본 등 주택 대량공급을 위한 신도시 개발 정책은 2000년대에도 이어져 현재 판교, 파주, 운정, 광교 등에서 공급된 택지는 352,740천㎡에 달한다. 이 규모는 1927년부터 1986년까지 60년간 기존 시가지내에서 토지구획정리 사업으로 공급된 택지 량 341,206천㎡ 상회 하는 수준이다.
대규모 택지개발에 의한 신도시관련 주택공급은 서울 수도권의 고용 중심지가 이전되지 않은 자급자족 기능을 갖추진 못한 상태에서 개발되었기 때문에 도시외곽으로 40Km권 이내에 신규 대규모 택지개발이 집중되면서 기성시가지내 저 소득층을 위한 소규모 주택공급은 주택정책에서 소외되어 왔다.
이처럼 정부가 주택공급 주체로 시장에 적극 개입함에 따라 시장의 자율성과 자원의 배분이 왜곡, 저해되는 부작용이 발생되었고, 이에 따라 주택산업의 구조는 매우 취약해졌다. 공공의 시장개입과 민간에 대한 규제가 지속될 경우 경제력 성장에 동반한 주택의 질적 수준 향상 요구에 제대로 대응할 수 없으며, 특히 기성시가지에 주택공급 저하에 따른 사회적 갈등이 심화될 것이다. 따라서 소득욕구에 따른 소득분위별, 가구원별, 인구구조에 따른 주택소비 변화에 따른 질적으로 우수한 주택을 충분히 공급해야 한다. 이를 위해 공공은 주거가 불안전한 사회, 경제적 소외계층을 위한 주택 공급사업에 전념하여야 하고 민간은 구매력이 있는 소득계층을 대상으로 주택공급을 분담하는 역할 구분이 필요하다. 다시 말해 소규모 주택개발사업자가 자율적 시장경제 논리에 의해 주택을 공급할 수 있는 여건의 조성이 필요하다.
본 연구를 통해 국내 소규모 주택개발사업 활성화의 장애요인을 주택개발 단계별 과정에서 나타나는 위험 요소를 세부적으로 파악해 보면 크게 4가지로 나타났다. 즉 주택에 관련된 정책적 문제, 건축 인‧허가에 관련된 법률적 문제, 주택개발에 필요한 재원조달 문제, 주택개발 사업성과 관련된 조세제도의 문제이다.
저소득 주민의 주거복지를 위한 소규모 주택공급 활성를 위해서 정부의 일관적이고 장기적인 주택정책과, 건축법과 관련된 인‧허가관리 행정기관의 재량행위 제한 및 건축법관련 행정 업무규정의 표준화와 건축법 시행령관련 지자체 건축조례 규정이 필요하고 소규모 주택개발 사업자를 위한 국민주택 기금 및 건설 금융지원완화 제도를 마련할 필요가 있다.
또한 공급사업자의 사업성에 영향을 미치는 조세지원은 지원목적에 의해 세금 면제나 감면관련 조세지원제도로 소득경비율을 단계별로 완화하여 최소세율을 적용하고, 소규모 개발사업자의 장부기장 능력이 부족하므로 조세관련 신청 서류 또는 세금 신고‧납부 절차의 간소화가 필요하다
결론적으로 소규모 국민주택규모의 주택을 꾸준히 공급하기 위해서는 소규모 택지에 주택을 건설할 수 있도록 관련 제도의 규제완화 및 지원이 필요하다. 즉 소규모 주택개발사업의 활성화를 위해서는 소규모 주택시장의 다양한 이해 관계자들의 욕구가 충족 되어져야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차
• 그림목차
• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 방법
• 제3절 연구의 내용구성 및 흐름
• 제2장 소규모 주택개발사업에 대한 이론적 고찰
• 제1절 소규모 주택개발사업의 정의
• 1. 소규모 주택개발사업의 합리적 건물면적 기준
• 2. 소규모 주택개발사업의 합리적 토지면적 기준
• 3. 소규모 주택개발사업의 정의
• 제2절 선행연구 검토
• 1. 국내 주택공급에 관한 연구
• 2. 소규모 주택개발사업 관련 연구
• 3. 선행연구의 차별성 및 한계
• 제3장 소규모 주택개발사업의 특징
• 제1절 소규모 주택개발사업의 현황 및 특징
• 1. 국내 소규모 주택공급 정책 및 현황
• 2. 소규모 주택의 종류
• 3. 소규모 주택사업의 특징
• 4. 소규모 주택개발사업의 위험요소
• 제2절 소규모 주택개발 사업 사례
• 1. 건축법 19세대 이하 다세대주택 소규모 주택개발 사례
• 2. 주택법 29세대 이하 도시형생활주택 소규모 주택개발 사례
• 제4장 소규모 주택개발사업의 문제 및 활성화 방안
• 제1절 소규모 주택개발사업의 문제
• 1. 국내 주택공급제도의 문제
• 2. 소규모 주택개발사업자 재원조달 및 조세 문제
• 제2절 소규모 주택개발사업자 활성화 방안
• 1. 주택공급정책 및 건축법 측면
• 2. 소규모 주택개발사업자 재원조달 및 조세지원 측면
• 제5장 결 론
• 참고문헌
• ABSTRACT