정비구역의 기반시설 매각과 기부채납이 용적률에 미치는 영향과 정비구역 환경 특성에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 기반시설의 매각과 기부채납이 정비사업구역의 용적률에 어떤 영향을 주었는가를 알아보고 정비사업 후 고밀도로 조성되는 정비구역 외부공간의 물리적 환경의 특성이 어떤가를 이해함으로써 향후 정비사업 정책 개선에 필요한 기초자료를 제공하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 연구는 대구광역시에 지정된 15개 주택재개발 정비구역과 13개 주택재건축 정비구역을 대상으로 사례연구를 실시하였다.
사례연구에서는 먼저 폐지되는 정비기반시설의 매각과 기부채납이 정비구역의 용적률 어느 정도인가를 분석하였다. 그리고 용적률 인센티브를 받은 고밀도 정비구역 외부공간의 물리적 환경의 특성을 이해하기 위하여 위요공간의 면적비율, 밀폐도 선형차폐도 영구음영면적 비율 등과 정비구역 외부에서 본 부지입면차폐율을 측정하여 정비구역 외부공간의 질적인 상태를 분석하였다.
사례연구 분석결과, 정비기반시설을 매입함으로써 실질적으로 용적률 인센티브 혜택을 받은 정비구역은 전체 23개 사례 정비구역 가운데 14개소이었고 9개소 정비구역은 인센티브를 활용하지 못하여 경제적으로 손실을 보는 것으로 밝혀졌다. 그러나 사업시행자의 경제적 손익 여부와는 별개로 정비기반시설의 매각은 대부분 정비구역의 개발가능 용적률을 높이는 파급효과를 가지며, 60% 정도의 정비구역은 정비기반시설을 무상 양도 받을 때 보다 실질적으로 더 많은 용적률 인센티브 혜택을 받는 것으로 나타났다. 따라서 정비기반시설을 매각하는 정비사업 정책은 정비구역의 개발가능용적률을 상한용적률에 가깝도록 높이는 효과를 갖는 반면 일부 정비구역 사업시행자에게는 인센티브가 전혀 없거나 매우 적은 수준이어서 경제적으로 손실을 주는 정책이라는 것이 밝혀졌다.
이어서 8개 정비구역을 대상으로 외부공간의 물리적 환경의 특성을 분석한 결과, 밀폐도가 높은 위요공간이 전체 외부공간에서 차지하는 면적비율은 평균 36%를 차지하며, 위요공간의 밀폐도는 적정 수준의 평균 1.8배나 되고 선형차폐도와 모서리 개발도도 높은 폐쇄감을 유발하는 수준이라는 것이 밝혀져 정비구역 외부공간의 질적 수준이 상당히 낮은 것으로 드러났다. 또한 주요 도로에서 본 정비구역의 부지입면차폐율도 적정 수준보다 대체로 높게 나타나서 적정수준을 유지하도록 입면차폐율의 관리가 필요하다는 것이 드러났다.
이와 같이 정비구역의 물리적 환경이 고밀도 개발로 말미암아 외부공간의 질적 수준이 낮아진 상태에서 가능한 한 용적률을 낮추어 주거환경의 질을 개선하는 것이 필요하다고 하겠다. 그러나 지자체는 폐지되는 정비기반시설을 매각하는 정비사업 정책을 채택함으로써 정비구역의 개발가능용적률을 높이는 결과를 초래하였다. 그리고 정비기반시설을 매입하고 기부체납하여도 용적률 인센티브 혜택을 받지 못한 정비구역이 발생하여 일부 사업시행자에게는 경제적 손실이 발생하기도 하였다. 결국 매각정책은 일부 정비구역에서 경제적 손실을 주면서 동시에 개발가능 용적률을 높임으로써 주거환경의 질을 낮추는 결과를 초래하고 있는 것을 확인할 수 있었다. 따라서 폐지되는 정비기반시설을 사업시행자에게 매각하기 보다는 무상양도 하는 것이 경제적으로나 주거환경의 질적 개선 측면에서 더 바람직한 것으로 평가되었다. 이러한 결과가 시사하는 것은 앞으로 정비사업에 관한 공공정책을 수립할 때 정비사업의 경제적 측면만 아니라 주민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활장소를 조성하도록 도시설계적 측면을 함께 반영해야 한다는 점을 보여주는 것이라고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1-1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1-2. 연구 방법 2
• 제2장 정비기반시설 관련 정책과 정비구역의 물리적 환경 4
• 2-1. 정비기반시설 매각과 기부채납 4
• 2-2. 용적률 인센티브 제도 7
• 2-3. 정비구역 외부공간의 물리적 환경 특성 9
• 제3장 분석의 틀 13
• 3-1. 정비시설 매각에 따른 용적률 변화 13
• 3-2. 정비구역 외부공간의 물리적 환경 특성 14
• 제4장 사례조사분석 27
• 4-1. 사례대상지 개요 27
• 4-2. 공공기반시설의 변화 31
• 4-3. 용적률 변화 37
• 4-4. 정비구역 위요공간의 특성 42
• 4-5. 정비구역 외부 공간에서 본 경관차폐율의 특성 50
• 제5장 결론 53
• <참 고 문 헌> 56