도시기반시설이 주택가격에 미치는 영향 연구 : 위계적 선형모형을 중심으로 = A Study on the Influences of Urban Infrastructure on Housing Price : Based on the Hierarchical Linear Model

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 다양한 요인에 의해 복합적으로 형성되는 주택가격을 효과적으로 이해하기 위해 가격결정 요인의 위계적 구조에 관심을 가졌다. 즉 주택가격 결정요인은 다수준의 포섭구조를 가진다는 전제 하에 건축물 및 단지와 같은 개별적 특성의 영향과 함께 지역적 차원에서 주택가격에 영향을 미치는 도시 기반시설의 효과를 체계적으로 분석하였다. 본 연구는 이를 위하여 기존에 많이 이용되는 특성가격모델의 한계를 극복하고자 위계적 선형모형을 활용하였다. 그리고 분석결과가 향후 도시기반시설의 입지계획이나 공급계획에 어떤 정책적인 시사점을 제시하는지 살펴보았다.
연구의 공간과 대상 범위는 대구광역시에 존재하는 100세대 이상의 공동주택으로 한정하여 분석을 수행하였다. 모집단을 대표하는 표본으로는 1,979개의 개별 아파트를 선정하였으며, 집단수준인 지역은 대구시의 22개 중생활권을 분석대상으로 하였다. 주택가격에 영향을 미치는 요인을 개별수준과 지역수준으로 구분하되 도시기반시설에 따른 지역적 특성이 가격에 미치는 영향에 분석을 집중하였다. 그리고 통계모형은 앞에서 언급한 바와 같이 이분산과 자기상관의 한계를 극복하는데 효과적인 위계적 선형모형을 활용하였다. 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 아파트 가격은 개별적인 요인과 함께 지역적 차원에서 도시기반시설이 일정부분 영향을 미치는 통합적인 구조로 형성되어 있다. 집단 내 상관계수(ICC)를 통해 분석한 결과 아파트가격의 변동을 설명하는데 있어서 개별수준의 변수들은 전체의 65.09% 설명하고 지역수준의 변수들은 전체의 34.91%를 설명하는 것으로 나타났다.
둘째, 도시기반시설의 효과는 주택가격이 높은 상위시장에서 설명력이 우수한 것으로 나타났다. 단계별로 도시기반시설 변수를 투입함에 따라 모형의 결정력이 높게 나타난 것으로 알 수 있다.
또한, 각 추정계수와 유의확률을 통해 최종결합모형의 높은 신뢰도를 이해 할 수 있다. 이는 각 회귀계수를 지역 특성변수로 분해한 결과 최종모형의 추정계수 값이 안정된 것으로 분석되었고, 유의수준이 보다 엄격한 수준에서도 유의성을 유지하거나 유의하지 않았던 추정계수가 새로이 진입함으로 알 수 있었다.
셋째, 주택시장의 지역적 특성을 살펴보면 상위주택시장에서 우수고교비가 높을수록 주택가격에 높은 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 하위주택시장에서 지하철 접근성이 유의하게 영향을 미치고 공원면적비도 유의한 것으로 나타났다. 따라서 상위주택시장에서는 교육특성이 하위주택시장에서는 교통특성과 공간특성이 주택가격의 변동을 설명하는 중요한 변수인 것으로 나타났다.
이러한 접근은 우수한 교육환경에 따른 높은 주택가격을 이해할 수 있었고, 저소득계층 거주 지역에 대중교통시설의 질적, 양적 필요성을 강조하였다.
넷째, 특성가격모형과 위계적 선형모형을 비교한 결과, 위계적 선형모형에서 주택가격의 변동을 보다 정교하게 설명하는 것으로 나타났다. 이는 개별수준의 회귀계수에 지역특성변수를 투입함으로써 나타난 결과이고, 지역적 특성을 위계적으로 고려한 효과이다. 또한, 유의수준도 지역수준을 고려한 결과 보다 엄격해진 것으로 나타난다.
마지막으로, 본 연구를 통해 주택가격의 형성구조와 영향요인을 심층적으로 이해할 수 있었다. 즉 데이터의 위계적 포섭구조를 이해하고 체계적으로 분석하여 각 수준별 영향력을 인식할 수 있었다. 이를 토대로 향후 기반시설 공급 계획에 지역적 특성의 중요함을 부각시켰고, 또한 지역 내 균형개발의 필요성을 강조하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is to examine a hierarchical structure of various factors which may affects the housing price. Under the hypotheses that the determinants of housing price indicate the nesting structure at the multi-level, this study systematically analyzed the influences of urban infrastructure on housing price at regional dimension with the effects on the price at the individual dimension such as building and site characteristics.
To achieve the research objective, this study used the hierarchical linear model which may overcome the limit of the traditional hedonic model. This study also provided some policy implications of the analysis in terms of location and supply of urban infrastructure.
The object of this study was the apartment sites with more than one hundred households in the Daegu metropolitan city. As a set of sample for analysis, the study selected 1,979 individual apartments within the apartment sites. Also, the Daegu metropolitan city was divided into 22 zones for the regional level of the analysis.
This study focused on the influences of regional characteristic of urban infrastructure on housing price, even if the individual level of analysis was conducted. The results of analysis are as follows.
First, the factors for the apartment price indicate the integrated structure in which individual factors and the urban infrastructure at the regional level may affect the housing price simultaneously. The result of analysis by Intra Class Correlation(ICC) shows that the variables of individual level explain 65.09% of the total variations of the apartment price and the variables of the regional level account for 34.91% of the total variations.
Second, the effects of urban infrastructure on the apartment price appear to be very high for the housing market of high price. Employments of the variables of urban infrastructure by stages show the high determinative power() of model.
Third, in the case of regional dimension of housing market, for the market of the higher apartment price, the variable of the proportion of good schools appears to be a significant variable for the apartment price, meanwhile for the market of the lower apartment price, the variables such as the accessibility to subway and the area of park turn out to be statistically significant. As a result, the education in the case of high price housing market and the traffic and space in the case of low price housing market are significant variables for housing price.
Fourth, the comparison the hedonic price model with the hierarchical linear model indicates that the latter is more accurate than the former in explaining the variations of the housing price. In addition, the significant level shows lower when the regional variables are considered.
In conclusion the hierarchical linear model makes it possible to understand the structure of housing price and the factors which may affects the housing price in depth compared to other model. Also, the model may provide more important policy implications with respect to the supply of the urban infrastructure and balanced development.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 1) 연구의 범위 4
• 2) 연구의 방법 4
• 3) 용어의 정의 8
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 10
• 1. 주택가격 결정이론 10
• 1) 주택가격과 주택시장 10
• 2) 주택가격 결정이론 13
• 3) 주택가격 모형분석 15
• 4) 주택가격에 대한 기반시설의 영향 21
• 2. 위계적 선형모형(Hierchical Linear Model)의 이론적 검토 29
• 1) 개요 29
• 2) 위계적 선형모형의 구조 33
• 3) 위계적 선형모형의 실행과정 36
• Ⅲ. 지역주택시장 특성 40
• 1. 지역주택시장 현황 40
• 1) 지역주택재고 40
• 2) 지역주택가격 42
• 3) 도시기반시설 45
• 2. 자료의 구축과 변수선정 50
• 1) 개별 수준 51
• 2) 지역 수준 58
• 3. 개별수준의 특성 66
• 1) 건축물 및 단지 특성 69
• 2) 입지환경 특성 75
• 3) 특성가격함수에 의한 분석 85
• 4) 소결 90
• 4. 지역수준의 특성 92
• 1) 도시기반시설 특성 92
• 2) 지역주택시장 특성 94
• Ⅳ. 위계적 선형모형을 통한 도시기반시설의 영향분석 98
• 1. 분석모형의 구축 98
• 1) 도시기반시설의 단계모형 98
• 2) 지역주택시장 모형 99
• 2. 전체주택시장에 대한 영향 분석 100
• 1) 분석 개요 100
• 2) 전체주택시장에 대한 도시기반시설의 영향 분석 101
• 3. 개별주택시장에 대한 특성분석 104
• 1) 상위 주택가격시장의 영향분석 105
• 2) 하위 주택가격시장의 영향분석 107
• 4. 지역주택시장의 해석 110
• 1) 분석틀 110
• 2) 모형의 설명력 113
• 3) 분석 결과 114
• 4) 특성가격모형과 위계적 선형모형의 비교분석 115
• V. 결 론 118
• 참고 문헌 121
• 영문초록 128