주택담보대출의 금리유형 선택에 관한 연구 = A study on the choice for the type of residential mortgage rates

국문 초록 (Abstract)

최근 금융기관의 가계대출 중 시장금리연동형 주택담보대출 비중이 높아져 금리 상승 시 가계대출 부실화가 우려되고 있다. 주택담보대출에서 고정금리 비중을 늘리려는 정부의 정책 의도에도 변동금리 대출 비중은 여전히 90%를 넘고 있다. 금융감독원의 자료를 살펴보면, 2010년 9월 말 현재 은행권의 전체 주택담보대출에서 변동금리 대출 비중은 91.8%로, 91.9%였던 2008년 말과 92.0%였던 2009년 말에 견줘 큰 차이가 없다. 고정금리 대출은 2009년 9월 말 3.6%로 2009년 말(2.0%)에 비해 소폭 늘어나는 데 그쳤다. 이처럼 과도한 변동금리 편중현상은 향후 금리가 급등할 경우, 대출 받은 가구의 이자증가 및 채무상환능력 악화로 이어져 가계부실화 또는 은행 건전성 저하 등의 위험을 불러올 수 있다.
본 연구는 최근의 이러한 주택금융시장에서의 변동금리 편중현상과 관련하여 가구의 주택자금대출 선택 중 금리유형, 즉 고정금리를 선택하느냐 변동금리를 선택하느냐 하는 의사결정에 영향을 주는 요인들을 살펴보고자 하였다. 주택모기지 설정 시, 차입자의 주택자금대출에서 금리유형 선택에 대하여 거시 시장경제 지표를 이용한 시장요인의 분석 및 개별 차입자 특성에 관한 실증연구로 금리선택의 결정요인들을 추정하였다.
먼저 한국주택금융공사의 고정금리 모기지인 보금자리 론이 정착된 2005년 1월부터 2011년 1월까지 국내 거시경제 자료를 활용하여 보금자리 론의 변동성을 살펴보았다. 실증연구 결과 동 기간 중 보금자리 론의 변동성을 가장 많이 설명하는 요소는 선행연구와 마찬가지로 시중은행의 변동금리 주택담보대출과의 금리차이다. 보금자리 론의 변동성을 설명하는 두 번째 요소는 변동금리의 변동성이며, 세 번째 요소는 보금자리 론의 금리수준이며 이어서 네 번째 요소로 미래 금리에 대한 차입자의 기대의 대용치인 국고채10년과 국고채1년의 차이였다. 본 연구에서 주택가격 변동성의 경우 예상한 결과와는 달리 통계적으로 유의하지도 기대한 부호도 나타내지 못하였다.
또한 국민은행 자료를 이용한 개별 차입자 특성에 관한 실증연구의 추정결과 차입자가 주택자금대출의 금리유형 선택 시 대출금액이 증가하는 경우 투자목적의 차입자의 특성에 따라 금융비용이 낮은 변동 금리형을 택하였다. 아울러 대출기간, 월 상환액, LTV계수가 증가 할수록 위험증가 및 차입자의 위험회피에 따라 고정 금리형을 택하는 것으로 판단된다.
본 연구는 주택담보대출의 변동금리 편중현상이 큰 이슈가 되고 있는 현시점에서 시장상황을 이론적으로 생각해 볼 수 있는 계기가 될 수 있다는데 의의가 있으며, 이러한 현실을 바탕으로 현재 주택금융시장이 기존의 공급자 위주가 아닌 수요자 위주의 시장으로 바뀌고 있으나 주택대출상품의 선택에 대한 연구가 거의 이루어지고 있지 않은 상황에서 가구의 선호에 맞는 주택대출상품에 대한 활발한 연구를 촉발시키는 시발점이 될 수 있을 것으로 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper studies a consumer choice of mortgage in Korean housing market. Mortgages in Korea have been characterized as short maturities, interest-only payments and adjustable rate. Although Korean government and financial institutions have made efforts to change terms in mortgage contracts for several years, the share of ARM still reaches over 90%. The first studies statistically examines the determinants of mortgage choices in Korea using data from January, 2005 to January, 2011. and second studies used nationwide survey data from 2007 to 2009 by Kookmin bank. An important estimation results are as follows. First, our estimation results shows that the FRM-ARM rate differential significantly affects the choice between ARM and FRM. As the FRM-ARM rate differential is escalated, the borrowers are likely to finance through the adjustable-rate mortgage rather than the fixed-rate mortgage. This result is the same one as expected by the theory. Second, our results reveals that the variable related to the risk aversion such as wealth, loan, monthly payment and LTV are key variables in explaining the choice. The estimated positive coefficient of variables such as loan amount indicates that a loan amount raises the ARM choice probability. Third, as the risk level arises, the borrowers are likely to be serviced in FRM. The reason that the interpretation above can be possible is because the estimated coefficient of variable such as maturity, monthly payment and LTV are positive. This paper is that it empirically explores the determinants of choice between the ARM and FRM in the Korean housing markets. But this paper has also the limitation in that it uses the wishing to buy a home data rather than mortgage loans approved in the individual household data.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 고찰 = 5
• 제1절 주택금융의 이론적 고찰 = 5
• 제2절 고정금리 모기지와 변동금리 모기지 = 6
• 제3절 선행연구 고찰 = 9
• 제3장 주택담보대출 현황 및 문제점 = 13
• 제1절 주택담보대출 제도 및 정책의 변화 = 13
• 제2절 주택담보대출 시장의 현황 = 17
• 제3절 주택담보대출의 문제점 = 20
• 제4장 주택담보대출 금리유형 선택의 거시경제적요인 분석 = 26
• 제1절 연구모형 및 변수의 설정 = 26
• 제2절 자료의 안정성 검정 = 33
• 제3절 연구의 결과 = 35
• 제5장 주택담보대출 개별 차입자의 특성 분석 = 38
• 제1절 로지스틱 회귀모형 = 38
• 제2절 추정자료 및 변수의 설정 = 40
• 제3절 연구의 결과 = 42
• 제6장 결론 = 46
• 제1절 연구의 요약 = 46
• 제2절 연구의 시사점 및 향후 과제 = 46
• 참고문헌 = 48
• ABSTRACT = 50