오피스빌딩의 관리방식에 따른 임대료와 관리비의 변화 분석 = An analysis of office rent and maintenance expenses changes by management method|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The office building is being recognized as the object of direct and indirect investment and has attracted the attention of various investors because of its stable operating profit and huge capital gain. Recently the stand point of investment has been converted from capital gains by trading margin to the long-term rental income, the effort to maximize cash flow through the efficient management has been conducted a lot. Therefore how to manage the office building is regarded as an important issue, and the importance of Real Estate Asset Management (Property management) is growing too.
Property management is a series of process that is divided into acquisition, management, operation and disposal by the purpose of the real estate owner. The methods are classified as self-management, professional management (management service) and mixed management according to the subject of management. Since each approach has apparent differences between advantages and disadvantages, there will be big difference depending on the subject of management.
The importance of management methods was relatively small since the vacancy rate of office market in Seoul had remained low and the high rent levels had been rising steadily. However, the importance of management method has been focused as the rise in rents began to falter after going through the international financial crisis in 2008 and vacancy rates has been increasing due to the supply large quantities of office buildings. Today’s office market is entering to the phase of change from provider oriented to customer oriented and, because of this phenomenon, it seems that much effort is required in order to attract and retain lessee. Therefore, the need of property management for high-quality leasing services and building management is growing.
In spite of these changes in circumstances, the research in office building management is not enough. Existing research is focused on analyzing impact of the management methods on the rent or identifying the factors that determine management methods. Most of research is concerned the management methods to effect office building on the profit aspect only, but the expense aspect has not been reflected in the research at all. In addition, the common conclusion of all research is that the professional management increases the rent, and it has the limitation that the analysis about the exact cause of the rise has not been done.
Therefore, this research carryout the analysis with the consideration of the impacts that management method affects to office buildings in Seoul with the profit and cost aspects. Also, it is measured through analysis whether the increase in rent caused by professional management is the additional expenses to be passed on or the increase of its value. And the research divides the office market by its scale, builds the sub-market, and compares and analyzes the impacts on each sub-market from the difference of management methods.
From the analysis results, it was found that professional management methods increases the rent about 20.9 percent, maintenance expenses also increased approximately 11.1% because of professional management methods. In addition, since the increase of maintenance expenses are received from the lessee, it is considered that the increase in the rent is not the cost passed on but it is increase of its value. Increase rate of rent caused by the professional management methods in the sub-market by scale, large office buildings is the highest and medium sized office building is the lowest and increase rate of maintenance expenses is medium sized office building is the highest and large office building is the lowest.
It is the limitation of this research that due to insufficient data, vacancy rate which affects on the revenue of office building was not considered. However, by observing how the rent and the maintenance expenses had been changed by the method of management through empirical analysis, it is significant that it considered profit and cost of office building at the same time.

번역하기

국문 초록 (Abstract)

오피스빌딩은 안정적인 운영이익과 막대한 자본이득으로 인해 직‧간접적인 투자대상으로 인식되고 있으며 다양한 투자자들의 관심을 받고 있다. 최근에는 투자의 관점이 매매차익을 통한 자본이득에서 장기적인 임대수익으로 전환되고 있으며, 효율적인 관리를 통해 현금흐름을 극대화시키려는 노력이 많이 이루어지고 있다. 때문에 오피스빌딩의 관리를 어떻게 할 것인지가 중요한 사안으로 대두되고 있으며, 부동산 자산관리(Property management)의 중요성 또한 점차 증대되고 있다.
부동산 자산관리는 부동산 소유주의 목적에 따라 부동산을 매입, 관리, 운용 및 처분하는 일련의 과정으로, 관리주체에 따라 자기관리, 전문관리(위탁관리), 혼합관리방식으로 구분된다. 각 각의 방식마다 특징과 장‧단점이 상이하기 때문에 관리주체를 누구로 하는가에 따라 많은 차이가 나타날 수 있다.
서울시의 오피스시장은 공실률이 낮게 유지되고 임대료 수준 또한 높으며 꾸준하게 상승해왔기 때문에, 관리방식의 중요성이 상대적으로 작았다. 그러나 2008년 국제금융위기를 거치면서 임대료의 상승이 주춤하기 시작했으며, 오피스빌딩의 대량 공급으로 인해 공실율도 높아짐에 따라 관리방식의 중요성이 조명되기 시작하였다. 현재 오피스시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 변화하는 단계에 접어들고 있으며, 이로 인해 임차인을 유치하고 유지하기 위해서는 많은 노력이 필요할 것으로 보인다. 따라서 질 높은 임차서비스와 빌딩관리를 위한 부동산 자산관리의 필요성이 커지고 있다.
이 같은 상황의 변화에도 불구하고, 오피스빌딩의 관리에 관한 연구는 아직 미흡한 실정이다. 기존의 연구들은 관리방식이 임대료에 미치는 영향을 분석하거나 관리방식을 결정하는 요인을 밝히는 것에 집중되어있다. 대부분의 연구가 관리방식이 오피스빌딩의 수익적 측면에 미치는 영향에만 관심을 가지고 있으며, 비용적 측면은 연구에 전혀 반영되지 못하고 있다. 또한 모든 연구의 공통된 결론이 전문관리 방식이 임대료를 상승시킨다는 것인데, 그 상승의 원인이 정확이 어떠한 것인지에 대한 분석이 이루어지지 못한 한계를 지니고 있다.
따라서 본 연구에서는 관리방식이 서울시 오피스빌딩에 미치는 영향을 수익적인 측면과 비용적인 측면을 함께 고려하여 분석을 수행하였다. 또한 분석결과를 통해 전문관리에 따른 임대료의 상승이 추가적인 발생비용의 전가로 인한 것인지, 순수한 수익의 증가인지를 판단해보았다. 그리고 오피스시장을 규모별로 세분화하여 하위시장을 구축하고, 각 하위시장마다 관리방식의 차이가 어떠한 영향을 미치는지 비교분석하였다.
분석결과, 전문관리 방식은 임대료를 약 20.9% 상승시키는 것으로 나타났으며, 관리비 또한 전문관리 방식으로 인해 약 11.1% 증가되는 것을 알 수 있었다. 비용의 상승분은 관리비를 통해 임차인으로부터 수취된다는 것을 확인할 수 있으므로 임대료의 상승은 비용의 전가가 아닌 수익의 증가로 판단된다.
규모별 하위시장에서 전문관리 방식에 따른 임대료의 상승률은 대형 오피스빌딩이 가장 높고 중형 오피스빌딩이 가장 낮았으며, 반대로 관리비의 상승률은 중형 오피스빌딩이 가장 높고 대형 오피스빌딩이 가장 낮았다.
분석에 있어 관리비를 비용과 일치한다고 가정한 점과 자료의 불충분성으로 인해 오피스빌딩의 수익에 큰 영향을 미치는 공실률을 고려하지 못한 점은 연구의 한계라고 할 수 있다. 하지만 실증분석을 통해, 매 기간 임차인 지불하는 단위당 임대료와 관리비가 관리방식에 따라 규모별로 어떻게 변화하는지를 살펴봄으로써, 오피스빌딩의 수익과 비용을 동시에 고려하였다는 점에서 그 의의가 있겠다.

번역하기

오피스빌딩은 안정적인 운영이익과 막대한 자본이득으로 인해 직‧간접적인 투자대상으로 인식되고 있으며 다양한 투자자들의 관심을 받고 있다. 최근에는 투자의 관점이 매매차익을 ...

목차 (Table of Contents)