교육환경이 아파트 전세가격에 미치는 영향에 관한 실증분석 : 강남3구를 중심으로 = The empirical study on the effect of apartment rental price in educational environment

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 강남구, 서초구, 송파구 지역을 대상으로 교육환경이 인근 아파트 전세가격에 미치는 영향을 실증 분석한 연구이다. 주거 가치 이외에 복합적 투자 요인이 작용하고 있는 부동산 시장의 특성을 감안하여, 이를 배제한 상태에서 교육환경이 주거지 가치에 미치는 영향을 분석하기 위해 매매가격이 아닌 전세가격을 종속변수로 설정하였다.
분석방법으로는 부동산학 연구에서 주로 사용하는 헤도닉 모형과 이를 보완할 수 있는 위계적 선형모형을 함께 사용하였다. 대상지역의 교육환경을 반영하기 위해 중학교 전입율, 인접 중학교 거리, 국외 및 4년제 대학교 진학률, 보습학원의 수, 서울대 진학자 수 까지 총 5개 교육변수를 기초변수와 함께 사용하여 분석하였다.
실증분석 결과, 헤도닉 모형에서는 모든 교육변수가 아파트 전세가격에 영향을 미쳤으며 위계적 선형모형에서는 대학진학율 변수를 제외한 4개의 교육변수가 전세가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이 분석의 결과를 통해 전세시장의 가격 변동은 지역의 교육환경에 의해 영향을 받고 있다는 점을 도출할 수 있다. 이는 부동산 시장의 안정화 정책을 수립할 때, 적어도 도시의 경우에는 각 행정 지역이 갖고 있는 환경의 특수성 분석이 선행되어야 시장을 바로 볼 수 있고 올바른 정책을 도모할 수 있다는 점을 시사하고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper is a research on empirical analysis regarding the apartment rental prices affected by the educational environment in Gangnam, Seocho, and Songpa. The rental price was set as the independent variable of regression models to analyze the apartment value affected by the educational environment. And the investment factors are excluded in the study. For analysis, this research use hedonic model which mostly used in real estate research. And hierarchical linear model was used together. Research areas were analyzed with the basic variable and Educational variables. Educational variables is middle school transfer ratio, middle school distance, and university admission percentage, and the number of private educational institute, and the number of incoming students by Seoul National University. As the result of empirical analysis, the rental prices in a hedonic model were affected by all the variables concerning education. And the rental prices in a hierarchical linear model were affected by educational variables excluding University entrance rate. This result indicates that fluctuating in rental price of apartments affected to educational environment of region. If governments create a stabilization policy of real estate, a policy maker needs preceding analysis regarding characteristics of each local environment. After analyzing, the governments will be able to make the correct policy.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구방법 3
• 제3절 차별성 4
• 제4절 선행연구 소개 5
• 제2장 이론적 배경 8
• 제1절 헤도닉 가격모형 8
• 1. 헤도닉 가격모형 소개 8
• 2. 헤도닉 가격모형의 한계 10
• 제 2절 위계적 선형모형 12
• 1. 위계적 선형모형 소개 12
• 2. 위계적 선형모형의 장단점 19
• 제3장 변수설명 및 기초 통계량 분석 20
• 제1절 변수설명 20
• 1. 아파트 기초특성 변수 21
• 2. 교육특성 변수 23
• 제2절 기초 통계량 분석 25
• 제4장 모형설정 28
• 제1절 헤도닉 가격모형의 설정 28
• 제2절 위계적 선형모형의 설정 30
• 1. 무조건부 모형 30
• 2. 조건부 모형 31
• 제5장 실증분석 결과 33
• 제1절 헤도닉 가격모형의 실증분석 결과 33
• 제2절 위계적 선형모형의 실증분석 결과 38
• 제6장 결 론 42
• 참고문헌 45
• Abstract 47