주택경기 변동이 주택점유형태 선택에 미치는 영향

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing is fundamentally a multi-dimensional product. It functions as a means of residence as well as a means of accumulating wealth. In order to make the own versus rent decision, each household has to consider not only the characteristics of individual household but also the effects from housing market conditions and housing policies. However, the existing literature on the subject of housing tenure choice has mainly focused on the effects of demographic and socio-economic characteristics on the tenure choice of households.
Therefore, this dissertation aims to accomplish three distinctive purposes as follows: First, the study investigates what aspects of housing market conditions have significant influence on the tenure choice of households. Second, the study identifies whether there are differences of motives for purchase of house buyers as per housing business cycles. Third, the study explores and compares the determinants of being a homeowner or a renter according to housing market business cycles.
In order to achieve these purposes effectively, the dissertation employs multiple research methods based on the data acquired from the housing finance demand survey conducted during the period between 2007 and 2009 by “Kookmin bank".
HP filter method is used to distinguish up-phase state and down trend state of housing market trends, and three housing market-related factors such as the ratio of deposit money to sale price, the sensitivity indicators, and the annual rate of change in housing sales price are chosen to conduct binary logit model. The results of the empirical analyses for the study are as follows.
First, when we ignore the effect from the housing market business cycles, the probability of choosing home ownership is likely to be higher the older the age of the head of household, the larger the size of household, and the higher the permanent-income level of household. But the probability of choosing home ownership is higher the lower the relative-price of housing. In case of double-income household, the probability of choosing rental housing tends to be higher. Considering regional characteristics, more households in non-metropolitan areas are likely to own their houses compared to their counterparts in metropolitan areas. The study results also indicate that the factors related to the housing market also tend to affect tenure choice of households. The probability of choosing home ownership is likely to be higher, the lower the ratio of deposit money to sale price of houses. This result connotes that households decide to own housing when they expect the increase in the price of housing in the future. This tendency, then, affects the increase in housing prices and the decrease in the ratio of deposit money to sale price. In case of the sensitivity indicators and the annual rate of change in housing sales price, the probability of choosing home ownership is likely to be higher when there are more of these factors. This could be assumed that the psychological element of market influences the tenure choices of households.
Second, the analysis of housing market business cycles indicates that the housing demand is higher during the upward moving stage of housing market than the downward moving stage. This result is contrary to what we have expected previously. It is assumed that the psychological element of anxiety of losing the chance of home ownership might have significantly affected the end-users decision to own versus rent.
Third, the results of analysis with two groups, one group who became home owner during the upward phase of housing market business cycle and another group who became home owner during the downward phase of business cycle, show that the coefficient of relative price variable has negative sign for both groups. But the value of the coefficient of upward moving stage is larger than that of downward moving stage. This result indicates that the relative price affects hosing tenure choice more when the housing market cycle is on the upward moving stage. Considering the age of the head of household and regional characteristics, older head of household and non-metropolitan area households have higher possibility to purchase house in down trend housing market.
Other findings from the research include the followings: First, housing demand increases when households expect the future housing price to rise during upward moving stage of housing market cycle. The possibility of choosing home ownership gets higher as the ratio of deposit money to sale price becomes lower. Second, in the case of the sensitivity indicator, the coefficient is not significant for upward moving stage. But the possibility of choosing home ownership becomes higher as the sensitivity indicator becomes better in the case of downward moving stage of housing business cycle. Third, the annual change in housing price show positive coefficient value for both maket phases. This indicates that the probability of choosing home ownership becomes higher as index value becomes better. There is no significant difference between two housing market phases.
From the above research results, several lessons can be learned. First, housing policies should consider housing market business cycles in order to be more effective, because households are likely to react differently according to different housing market situations. Second, policy makers and housing market analysts should monitor more carefully the changes in housing market-related factors such as the ratio of deposit money to sale price, the sensitivity indicators, and the annual change in the price of housing, because these factors also affect housing tenure choice of households.

국문 초록 (Abstract)

주택은 주거의 수단이자, 부(Wealth)의 축적 수단이다. 이 때문에 가구들은 주택수요 결정시 개별적인 가구특성외에도 주택시장 상황 및 주택정책 등 다양한 외부환경의 영향을 고려한다. 그러나, 기존의 주택선택에 관한 연구는 인구사회적, 경제적 특성이 가구의 주택선택에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.
이에 본 연구의 목적은 첫째, 주택시장 관련 변수는 가구의 주택점유형태 선택에 어떠한 영향을 주는가를 분석한다. 둘째, 주택경기 변동에 따라 주택구입자들의 주택구입 동기는 어떠한 차이가 나타나는지 파악한다. 셋째, 경기변동에 따라 가구의 주택점유형태 선택의 결정요인은 차이가 있는지 연구하는 것이다.
연구의 목적을 달성하기 위해 실증분석은 국민은행이 실시한 ‘2007․2008․2009년 3개년도 주택금융수요 실태조사’ 자료를 이용하였다. 또한 주택경기의 상승국면과 하락국면의 구분을 위해 HP필터법을 사용하였고, 주택시장 관련 변수로는 전세가비율, 체감지표, 주택매매가격 전년 동월대비 증감률 등 세 가지를 선정하였다. 분석방법은 이항로짓분석 모형을 이용하였다.
본 연구의 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 경기변동의 구분 없이 주택시장 관련 변수가 주택점유형태 선택에 미치는 영향을 분석한 결과는 먼저 가구특성과 관련된 변수의 경우 가구주 연령대, 가구원 수, 항상소득이 높을수록, 상대가격은 낮을수록 가구는 자가주택을 선택할 확률이 높았다. 맞벌이 가구의 경우에는 임차주택을 선택할 확률이 높았다. 지역특성에 있어서는 수도권과 비교하여 비수도권의 경우 자가주택을 선택할 확률이 높았다. 다음으로 주택시장 관련 변수의 경우 먼저, 전세가비율은 낮을수록 자가주택을 선택할 확률이 높았다. 이는 미래의 주택가격이 상승하면 주택수요가 증가하고 이는 매매가격을 증가시켜 전세가비율은 하락하게 된다는 것으로 해석할 수 있다. 체감지표와 주택매매가격 전년 동월대비 증감률의 경우에는 지표 값이 클수록 자가를 선택할 확률이 높았다. 이는 시장의 심리적 요인이 가구의 주택점유형태 선택에 영향을 미친다는 것을 추정할 수 있다.
둘째, 주택경기의 상승국면과 하락국면에 주택을 구입한 가구들의 주택구입 동기에 있어서는 일반적인 예상과 다르게 주택가격 하락국면보다 상승국면에 내 집 마련 구입 수요가 많았다. 주택가격 상승기에는 가격이 더 오르면 내 집 마련 기회를 놓칠 수 있다는 불안한 심리적 요인이 주택 실수요자들에게 더 영향을 미칠 수 있다고 예상할 수 있다.
셋째, 경기변동에 따라 상승국면 구입가구와 하락국면 구입가구로 구분하여 분석한 주택점유형태 선택의 분석결과, 먼저 상대가격의 경우 계수부호는 두 집단 모두 음(-)의 값이 나타났으며, 두 시기의 상대가격을 비교하면 상승국면의 계수 값이 높게 나타났다. 이는 상대가격의 경우 하락국면보다 상승국면에 가구의 주택점유형태 선택 결정에 좀 더 영향을 준다고 추정할 수 있다. 가구주 연령대의 경우에는 두 집단 모두 연령대가 높을수록 자가주택을 선택할 확률이 높았으며 상승국면보다 하락국면에 자가주택을 선택할 확률이 높았다. 지역변수에 있어서도 경기변동에 관계없이 수도권에 비해 비수도권 가구들의 자가 선택 확률이 높았으며, 상승국면보다 하락국면에 비수도권 가구들의 자가 선택 확률이 높았다. 다음으로 주택시장 관련 변수를 살펴보면, 먼저 전세가비율은 두 시기 모두 계수부호가 음(-)의 값이 나타났다. 즉 주택경기가 좋은 상승국면에는 가구들의 미래 주택가격 상승 기대감이 커서 주택수요가 늘고 이는 다시 주택가격을 상승시켜 전세가 비율을 낮추는 효과가 있기 때문에 전세가비율이 낮아질수록 임차 선택 대비 자가를 선택할 확률이 높아진다. 반면 주택경기가 좋지 않은 하락국면에 가구들은 향후 주택가격이 오르지 않을 것으로 예상하여 주택구입을 미루는 가구가 증가하고 전세수요는 증가한다. 따라서 전세가비율은 높아지고 자가 선택 대비 임차를 선택할 확률이 높아짐을 추정할 수 있다. 두 시기의 비교에 있어서는 계수 값이 거의 유사하였다. 둘째, 체감지표의 경우 상승국면인 경우 추정계수가 유의하지 않았으나, 하락국면의 경우 체감지표가 좋을수록 자가주택을 선택할 확률이 높았다. 셋째, 주택매매가격 전년 동월대비 증감률 지표는 두 시기 모두 계수부호가 양(+)의 값을 보여 지표 값이 좋아질수록 자가를 선택할 확률이 높았고, 두 시기의 차이는 미미하였다.
이상의 분석 결과 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있다. 첫째, 주택경기 상태에 따라 정책의 효과가 달라짐을 인식하고 상황에 맞는 주택 정책을 수립․시행해야 한다. 주택경기가 상승국면인지 하락국면인지 여부에 따라 해당 국면에 반응하는 가구의 영향이 달라지기 때문이다. 둘째, 전세가비율, 체감지표, 전년 동월대비 증감율 등의 주택시장 관련 변수의 움직임도 가구의 주택점유형태 선택 결정에 영향을 줄 수 있다는 것을 인식하고, 이 들 지수의 움직임을 지속적으로 관찰하여 정부의 주택정책 수립시 적절히 활용해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 5
• 2.1 연구의 구성 6
• Ⅱ. 주택경기 변동과 주택점유형태 선택에 관한 이론 8
• 1. 주택경기 변동 이론 8
• 1.1 주택시장에 관한 이론 8
• 1.2 주택경기 변동에 관한 이론 14
• 2. 주택점유형태 선택에 관한 이론 23
• 2.1 경제학적 선택 이론 24
• 2.2 내재(특성감안)가격 이론 28
• 2.3 확률선택 이론 29
• 2.4 주택점유형태 선택의 결정요인 32
• 3. 선행연구 고찰 35
• 3.1 주택경기 변동에 관한 연구 35
• 3.2 주택점유형태 선택에 관한 연구 38
• 3.3 선행연구와의 차별성 47
• Ⅲ. 주택경기 변동과 주택점유형태 현황 49
• 1. 주택경기 변동 현황 49
• 1.1 주택시장 관련 주요 지표의 변동 추이 49
• 1.2 주택경기 순환변동 주기 분석 53
• 2. 주택점유형태 현황 63
• 2.1 시기별 주택점유형태 현황 63
• 2.2 지역별 주택점유형태 현황 64
• 2.3 가구특성별 주택점유형태 현황 65
• 3. 소결 67
• IV. 주택점유형태 선택에 관한 실증분석 68
• 1. 실증분석 개요 68
• 1.1 분석의 틀 68
• 1.2 변수설정 69
• 1.3 연구모형의 설정 82
• 2. 주택점유형태 선택에 관한 실증분석 89
• 2.1 주택시장 관련 변수와 주택점유형태 선택 분석 89
• 2.2 주택경기 변동과 주택점유형태 선택 분석 91
• 3. 소결 98
• Ⅴ. 결론 101
• 1. 연구 결과의 요약 101
• 2. 연구의 시사점 103
• 3. 연구의 한계 104
• 참고문헌 106
• 부 록 113
• Abstract 126