상업용지 배치 비율이 상가 가격 및 임대료에 미치는 영향 : 수도권 택지개발사업지구를 중심으로|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the effect of commercial district ratio on the price and rent of mercantile (or retail) shops in the case of twenty eight Seoul metropolitan residential land development sites (RLDS). The research method is four types of multiple regression, namely linear, semi-log, inverse semi-log, and log-log model. The dependant variable is the demanding price or rent per square meter of a mercantile shop for sail. The sample analyzed is three thousand and eighty units of shop in the case of the demanding price analysis and four thousand two hundred and ninety eight units in the case of the demanding rent analysis respectively.
Among all models, the log-log one appears to be most persuasive. The facts found through it are summed up as follows in the case of the demanding price analysis; Firstly, the price of a mercantile shop comes 1) under negative influence of its own size (SIZE), the public district ratio (PDR) in the RLDS which it belongs to, the commercial district ratio (CDR), the neighbourhood utility district ratio (NUDR), the time elapsed (TE) since the completion of the RLDS development, and the distance of the RLDS from Kang-Nam Gu, Seoul (DK), 2) under positive influence of the stories number of the building (SNB) which it belongs to and the whole land size (WLS) of the RLDS, and 3) under positive or negative influence of the direction of the RLDS from Seoul City Hall and the floor which it belongs to. Secondly, judging by variable groups, the one most influent to the price of a mercantile shop proves to be the variables concerning to the shop's own characteristics, and the one secondly influent is confirmed to be the variables related with the RLDS' features, and the variable group concerned with the land use pattern of RLDS turns out to have relatively weak effect on the price. Thirdly, nevertheless, among the variables concerned with the land use pattern, the commercial district ratio (CDR) appears to exercise statistically very significant influence over the price.
And the facts found are summed up as follows in the case of the demanding rent analysis; Firstly, the rent per square meter of a mercantile shop comes 1) under negative influence of its own size (SIZE), the commercial district ratio (CDR) in the RLDS which it belongs to, the time elapsed (TE) since the completion of the RLDS development, and the distance of the RLDS from Kang-Nam Gu, Seoul (DK), 2) under positive influence of the stories number of the building (SNB) which it belongs to and the whole land size (WLS) of the RLDS, and 3) under positive or negative influence of the direction of the RLDS from Seoul City Hall (DS) and the building floor which it belongs to. Secondly, judging by variable groups, the one concerning to the shop's own characteristics proves to be more influent to the rent than the one related with the features of RLDS. Thirdly, judging by individual variables, SIZE, FFD(first floor dummy), and DK reveal more intense effect on the rent in the order. Finally, CDR, TE, DK, WLS, and DS, all of which are connected with the RLDS' features, appear to exercise statistically very significant and strong influence over the rent.
On the whole, this study has verified the fact that the features of RLDS turn out to have statistically very significant and strong effects on mercantile shop's price and rent.

Key words: 상가, 임대료, 가격, 수도권, 택지개발지구, 상업용지 (retail shop, rent, price, Seoul metropolitan area, residential land development site, commercial district)

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국문 초록 (Abstract)

본 연구는 토지이용계획, 특히 상업용지 배치 비율이 상가의 가격 및 임대료에 적지 않은 영향을 미칠 것이라는 전제 아래 한국토지공사가 시행하여 1990년부터 2006년까지 부지 조성을 완료한 33개 택지개발사업지구를 대상으로 상업용지 배치 비율과 상가 가격 및 임대료의 관계를 회귀분석을 통해 실증하였다. 표본의 크기는 상가 가격에 대한 분석은 3,080이며 임대료에 대한 분석은 4,298이다.
회귀모형은 선형, 준-log, 역준-log, log-log모형 등 4가지를 적용하였으나, 분석 결과의 해석은 수정된 결정계수(adj. R2)가 가장 높은 log-log모형에 중점을 두었다. 투입되는 독립변수의 수가 많아 다중공선성 문제가 제기될 수 있으므로 단계별회귀 방식을 사용하였고 다중공선성은 분산팽창계수(VIF)로 판단하되 그 임계치는 10으로 설정하였다. 가설 검정의 유의수준은 0.05로 통일하였다. 종속변수는 상가 가격(㎡당매매가격)과 상가 임대료(㎡당월세환산임대료) 2가지이며, 사업지구별 표본 크기에 편차가 심하여 그것을 통일한 케이스 가중 회귀도 함께 수행하였다.
본 연구에서 사용된 자료 및 변수(종속변수) 중 가장 중요한 것은 상가의 매매가격 및 임대료인데, 이는 2010년 4월 한 달 동안 <부동산114>에 등록된 3,140개의 매매용 매물과 4,422개의 임대용 매물 정보를 활용하였다. 독립변수는 선행연구들의 성과와 본 연구의 특수성을 반영하여 크게 단지적 특성 관련 변수군, 상가의 개별적 특성 관련 변수군, 토지이용 특성 관련 변수군으로 나누었다. 단지적 특성 관련 변수로는 노후도, 사업지구면적, 강남구에서의 거리, 서울시청에서의 방향 등 네 가지 변수를 사용하였고, 상가의 개별적 특성 관련 변수로는 전용면적, 전체층수, 그리고 해당층 등 세 가지 변수를, 토지이용 특성 관련 변수로는 공공용지비율, 공동주택비율, 상업용지비율, 그리고 근생(근린생활)시설용지비율 등 네 가지 변수를 사용하였다. 이들 중 서울시청에서의 방향과 해당층은 각각 4개의 범주로 구분하여 더미변수화 하였으며, 따라서 전체 독립변수의 수는 15개가 된다.
본 연구의 실증 부분, 특히 log-log모형의 회귀분석을 통해 밝혀진 사실을 간단히 요약하면 다음과 같다.
첫째, 상가 가격은 노후도(-), 사업지구면적(+), 강남구에서의 거리(-), 서울시청에서의 방향(북측에 비해 남측, 서측, 동측이 차례로 더욱 유리), 전용면적(-), 전체층수(+), 해당층(삼층 이상에 비해 일층과 이층이 차례로 더욱 유리하고 지하층이 불리), 공공용지비율(-), 상업용지비율(-), 그리고 근생시설용지비율(-)로부터 통계적으로 매우 유의한 영향을 받으며, 상가 임대료도 가설대로 노후도(-), 사업지구면적(+), 강남구에서의 거리(-), 서울시청에서의 방향(북측에 비해 남측과 서측이 차례로 더욱 유리하고 동측이 불리), 전용면적(-), 전체층수(+), 해당층(삼층 이상에 비해 일층과 이층이 차례로 더욱 유리하고 지하층이 불리), 상업용지비율(-)로부터 통계적으로 매우 유의한 영향을 받는다.
둘째, 변수를 집단으로 묶어서 판단할 경우, 상가 가격과 임대료에 가장 큰 영향을 미치는 변수군은 상가의 개별적 특성 관련 변수군이며, 그 다음이 단지적 특성 관련 변수군이고, 토지이용 특성 관련 변수군은 영향력이 상대적으로 약하다.
셋째, 개별 변수별로 판단할 경우, 상가 가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 일층여부, 전용면적, 사업지구면적 혹은 강남에서거리이며, 상가 임대료에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 전용면적, 일층여부, 강남에서거리인데, 전용면적, 일층여부, 강남에서거리 변수가 상가 가격 및 임대료에 미치는 영향은 다른 모든 변수의 영향을 합한 것보다도 높다.
넷째, 상가 가격과 임대료에 상업용지비율이 미치는 영향력은 상가의 개별적 특성 관련 변수군과 단지적 특성 관련 변수군보다는 낮지만 모든 회귀분석에서 통계적으로 대단히 유의하게 나타나며, 회귀계수의 부호도 항상 가설과 일치한다. 즉, 상가 가격과 임대료는 상업용지비율이 높을수록 떨어진다는 통계적으로 대단히 유의한 결과가 나타났다.
다섯째, 토지이용 특성 관련 변수군 가운데 상업용지비율을 제외한 나머지 변수들, 즉 공공용지비율, 공동주택비율, 그리고 근생시설용지비율은 대체로 상가 가격과 임대료에 의미 있는 영향을 미치지 못하며, 그런 경향은 임대료의 경우 더욱 뚜렷하다.
본 연구의 초점은 상업용지 배치 비율이 상가 가격에 부(-)의 영향을 미치느냐 아니냐에 대한 실증이며, 연구 결과는 그런 것으로 판명되었다. 이러한 사실이 향후 택지개발사업의 상업용지 배치에서 지니는 정책적 시사점을 간단히 기술하면 다음과 같다.
상업용지의 활용도를 제고하기 위해서는 합리적인 토지이용계획이 필요하며 이를 위해서는 향후의 상권과 상가 가격에 영향을 미치는 여러 요인들, 즉 사업지역의 위치, 규모, 계획 인구, 각종 용도지역의 면적과 비율, 그리고 특히 상업용지가 차지하는 비율이 적절한지 아닌지에 대한 판단이 매우 중요하다. 상업용지의 배치 비율이 증가하면 상가 가격은 하락하는데, 그것은 상가의 생산성이 그만큼 떨어지기 때문이다. 상가의 생산성 저하가 어느 수준 이상이 되면 도산하는 상인이 발생하고 공실률이 높아지게 된다. .
상업지역이 공터로 남아 있거나 이미 지어진 건물에 상인들이 장기간 입주하지 않아 많은 상가가 공실이 되는 경우에 나타나는 문제점으로는 다음을 들 수 있다. 첫째, 먼저 입주한 주민들은 상권이 활성화될 때까지 장기간 식자재 구입, 쇼핑, 의료, 학원 등 생활필수시설의 이용에 상당한 불편을 겪어야 한다. 둘째, 도시의 기능이 왜곡되고, 택지개발방식으로 조성되는 도시의 완성도를 저하시키는 도시 설계상의 결함 요인이 된다. 셋째, 국민경제 전체의 관점에서 볼 때 자본의 낭비일 뿐만 아니라, 상업용지 비율에 대한 정보가 부족하거나 상권 발전을 잘못 예측하여 금융권의 무리한 차입금을 토대로 지어진 상가의 경우, 투자비를 회수하지 못하여 시행사 혹은 투자자가 극심한 자금 압박을 받게 될 수 있다. 넷째, 무리한 상업용지 배치는 회복하기 어려운 치명적인 결함임에도 불구하고 이를 사전에 예측하지 못하여 무리한 창업을 시도했던 상인들의 경우 상업을 통해 생계를 유지해야 하나 이것이 매우 어렵게 되고, 과도한 경쟁 혹은 상권의 몰락으로 최소한의 수익도 확보하지 못하여 도시 건설의 인ㆍ허가권자인 정부와 시행기관에 책임을 물을 우려가 있다.
따라서 상업지역은 원칙적으로 적정 비율로 배치하여야 하며, 그 비율의 객관적 산출이 어렵다면 최소한 사업지구의 위치, 특성, 규모, 주변 상권 등에 비추어 상한선을 설정하고 그 이하로 배치하도록 규제하여야 한다.
한편 택지개발사업 시행자의 입장에서는 상업용지 배치 비율을 적정선으로 낮추기 위해서 조성원가를 절감하고 사업성 악화 요인을 개선해야 할 필요가 있는데, 지가ㆍ원자재ㆍ인건비 등의 상승은 어쩔 수 없겠으나 불요불급한 공공시설 및 사회간접자본의 설치는 시행자와 국가, 그리고 지방자치단체의 협상과 조정을 통하여 가능한 한 지양할 필요가 있다.
이러한 문제를 해결하기 위한 좀 더 구체적인 정책적ㆍ제도적 방법을 제안하면 다음의 두 가지가 있다. 첫째, 사업 실시계획의 승인 전에 이루어지는 지구단위계획에서 상업용지와 생활편익시설용지도 도시의 기능에 적합하게 설치되고 운용될 수 있도록 세부기준을 마련할 필요가 있다. 둘째, 지구단위계획시 교통영향평가와 환경영향평가에 더하여, 당해 도시의 효율적이고 합리적인 이용과 자원 낭비를 막기 위한 수단으로서 미래 상권의 추정과 이에 따른 상업 및 생활편익시설계획평가를 도입할 필요가 있다.

* 주요 용어: 상가, 가격, 임대료, 수도권, 택지개발지구, 상업용지

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본 연구는 토지이용계획, 특히 상업용지 배치 비율이 상가의 가격 및 임대료에 적지 않은 영향을 미칠 것이라는 전제 아래 한국토지공사가 시행하여 1990년부터 2006년까지 부지 조성을 완료...