부동산 개발사업의 사업주체별 리스크 관리분석에 관한 연구 : 공동주택을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산 개발사업은 2007년경부터 침체를 보이기 시작해 2008년 서브프라임모기지로 촉발된 미국발 국제금융위기를 거치면서 급격히 침체 상황으로 빠져들었다. 이러한 장기적인 부동산 침체와 부동산 개발사업의 대형화 · 복잡화 · 다양화한 특성에 따라 부동산 개발사업에 내재되어 있는 리스크 요인은 더욱 증가하고 있다. 현재 우리나라 부동산 개발사업의 사업주체들은 각각의 이기주의적 관점에서 개별 리스크 관리방안으로 분산되어 있어 사업장 리스크관리에 있어 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있는 실정이다. 본 연구는 기존 연구들이 업무분야별, 단계별 리스크 요인의 분류와 도출에 제한되어 있다는 문제점에서 벗어나 총체적 관리의 중요성이 필요하며, 사업주체별 사례분석을 통하여 각 사업장 마다 다른 특성을 분석해 현장별로 응용할 수 있는 방안을 찾고자 하는 문제의식에서 출발하였다.
본 연구는 부동산 개발사업 중 가장 높은 비중을 차지하는 공동주택 개발사업을 중심으로 제한적 검토하였으며, 추진과정으로는 기획단계, 개발준비단계, 개발단계, 관리·운영단계의 4단계로 구분하여 검토하였다. 또한 개발의 주체는 민간개발주체를 중심으로 주요 사업주체인 시행사, 시공사, 금융사 등으로 하여 검토하였다.
본 연구의 방법으로는 부동산 개발사업과 리스크 관리의 이론적 고찰을 위하여 개발사업의 추진절차, 관련정책, 사업주체의 특성, 시장동향, 리스크 유형, 리스크 관리현황등을 검토하였으며, 공동주택 주요 사업주체들을 대상으로 설문조사와 1:1 심층면접을 통해 참여사례와 역할, 리스크 요인, 리스크 발생가능성, 리스크 관리방안을 등을 파악하여 실제 부동산 개발사업에 적합한 리스크 관리방안을 제시하고자 하였다.
설문조사를 통한 실증적 분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
부동산 개발사업에서 중요하게 인식하는 단계별 리스크 요인에는 사업주체별로 업무영역과 무관하게 공통적으로 지적하는 리스크 요인과 차별화된 리스크 요인이 존재하였다. 부동산 개발사업의 기본적인 리스크 요인인 시장 및 입지 환경, 분양가 책정의 적정성, 개발사업 인허가 위험, 미분양, 하자보수 및 민원처리 등에는 공통적인 견해를 가지고 있었고, 사업주체별 역할과 리스크가 전가되는 특성 때문에 차별화 된 리스크 요인도 존재하였다. 이는 개발초기 기획단계에서의 대부분의 역할을 시행사가 담당하고 개발단계 이후의 리스크는 시공사, 금융권으로 전가되기 때문이다.
전문가 인터뷰를 통한 참여사례를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다.
기획단계 및 개발준비단계에서는 사업주체별 중점적으로 인식하는 리스크 요인을 각 분야의 전문가들을 통해 적합한 관리방안을 수립하는 공통점이 있었다. 분양, 시공, 자금집행 등의 업무가 진행되는 개발단계에서는 각 사업주체의 업무 영역과 역할에 따라 리스크 관리방안에 차이를 보였다. 최근 부동산 경기 침체로 인한 미분양, 공동사업자 부도(시공사 워크아웃 또는 법정관리) 사업장에서는 각 주체별 각각의 이익을 우선하는 이기주의적 리스크 관리로 인해 정상적인 사업진행을 더욱 어렵게 하는 악순환의 결과를 초래하기도 하였다.
본 연구에서 실증 분석을 통해 공동주택 개발사업의 주체별, 단계별 리스크 관리방안의 문제점에 대하여 파악하였고 각 전문가 집단별 중요도 식별 및 관리방안의 유사성을 발견함과 동시에 차이점을 도출할 수 있었으며 특히 실패사례에서 각 사업주체가 적극적 이해 조정을 통한 리스크 관리 보다는 각 주체별 이익을 위한 리스크 관리가 되고 있다는 것을 확인하였다.
이러한 결과들을 종합하여 볼 때 향후 부동산 개발사업에 있어 잠재되어 있는 통제불가능한 리스크를 해소할 수 있는 다양한 요인들의 효과적인 대응 방안이 구축되어 진다면 개발사업의 사업주체별 이해 조정을 통해 리스크를 효과적으로 제어할 수 있을 것이라 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적 2
• 2. 연구 범위 및 구성 2
• 2.1 연구의 범위 2
• 2.2 연구의 방법 4
• 2.3 연구의 구성 4
• Ⅱ. 부동산 개발사업과 리스크 관리에 대한 이론적 고찰 7
• 1. 부동산 개발사업 이론검토 7
• 1.1 부동산 개발사업의 개념 7
• 1.2 부동산 개발사업의 유형 7
• 1.3 공동주택 개발사업의 추진절차 9
• 2. 리스크 관리 이론검토 11
• 2.1 리스크의 개념 및 유형 11
• 2.2 리스크 관리의 개념 및 절차 13
• 3. 선행연구 검토 17
• 3.1 부동산 개발사업의 리스크 관리 관련 선행연구 17
• 3.2 선행연구와의 차별성 20
• Ⅲ. 부동산 개발사업 시장과 리스크 관리 현황 22
• 1. 국내 부동산 개발사업 동향 및 사업주체 22
• 1.1 부동산 개발사업 관련 정책 22
• 1.2 공동주택 개발사업의 사업주체 26
• 2. 사업단계별 사업주체 역할 및 리스크 관리 현황 29
• 2.1 사업단계별 사업주체의 리스크 관리 현황 29
• 2.2 사업단계별 리스크 요인 33
• 3. 공동주택 개발사업의 리스크 관리 사례 37
• 3.1 사례개요 37
• 3.2 경기도 용인시 죽전동 주상복합아파트 프로젝트 38
• 3.3 경기도 남양주 도농동 주상복합아파트 프로젝트 43
• 3.4 서울시 광진구 자양동 주상복합아파트 프로젝트 48
• 3.5 울산광역시 중구 옥고동 주상복합아파트 프로젝트 49
• 3.6 경기도 고양시 식사지구 아파트 프로젝트 51
• 3.7 사례검토 종합 52
• Ⅳ. 부동산 개발사업의 사업주체별 리스크 관리 분석 53
• 1. 연구의 분석방법 및 분석모형 구축 53
• 1.1 조사개요 53
• 1.2 조사대상 및 방법 53
• 2. 연구 실증분석 56
• 2.1 조사 대상자 일반특성 56
• 2.2 사업주체별 주요 리스크 발생요인 분석 57
• 2.3 사업주체별 리스크 관리방안 및 관리효과 분석 67
• 2.4 분석결과 종합 78
• Ⅴ. 결론 81
• 1. 연구결과의 요약 81
• 2. 연구의 한계와 과제 82
• 참고문헌 84
• 부 록 1 (설문지) 86
• 부 록 2 (인터뷰 내용) 91
• 영문요약 105