不動産競賣制度의 改善方案에 관한 法的 硏究 = A Legal Study on the Improvement of Real Estate Auction System

국문 초록 (Abstract)

사유재산이 보호되는 자본주의가 지배하는 현대사회에서 부동산 경매제도는 채무자가 임의로 채무이행을 하지 않을 경우에, 채권자가 채권회수를 위하여 채무자의 재산에 대한 강제집행의 방법이다. 그러나 부동산경매는 이해관계인의 대립이 첨예하여 경매관련 법률지식이 미흡하거나 경매물건에 대한 사전분석과 조사 및 예측의 한계 그리고 각종 절차 및 운영상의 미비점으로 한계가 있다. 부동산경매시장이 활성화되면서 경매절차의 맹점을 악용하는 이해관계인에게 피해를 주는 사례들이 증가하였다. 이러한 문제들을 해결하기 위하여 민사집행법을 제정하여 민사집행, 특히 부동산 경매제도를 규율하고 있다. 그러나 현행법상의 제도에서도 이상의 본문에서 고찰한 바와 같이 많은 문제점을 내포하고 있다. 이러한 문제들을 해결하기 위한 방편으로 장기적인 개선방안으로 입법론과, 단기적인 개선방안으로 해석론을 제시하였다. 이를 요약․정리하면 결론은 다음과 같다.
먼저, 장기적인 개선방안으로서의 입법론을 제시하였다. 첫째, 실제로 법원소송 사건 중 부동산과 관련된 경매사건이 상당한 비중을 차지하므로, 경매사건 전담재판부의 설립이 절실히 요청된다. 둘째, 경매부동산에는 다양한 이해관계인의 권리와 배당요구의 종기와 관련된 불균형을 해결하기 위하여 일본의 경우와 같이 배당요구의 종기를 변경하는 것이 필요하다. 셋째, 현행 민사집행법상 매각방법에 의하여도 매각이 되지 않는 경우를 대비하여 일본의 특별매각제도를 도입하여 이를 보완하는 것이 필요하다. 넷째, 공유물의 경매에 있어서 공유자의 우선 매수 권을 인정함으로 인하여 발생하는 폐해를 줄이기 위하여, 민사집행법 제140조를 폐지하는 것이 바람직하다. 다섯째, 경매목적부동산의 점유자와의 관계에서 매수인의 소유권행사에 지장을 초래하게 되는 문제점을 개선하기 위하여 부동산경매에 있어서 매수인의 지위를 보다 적극적으로 보장하고 인도명령의 신청시기를 앞당기는 효과가 발생하도록 하는 방향으로 제도의 개선이 필요하다. 여섯째, 배당절차에서의 문제점에 대처하기 위하여, 우선변제청구권 자나 일반채권자 모두를 보호하고, 소송경제적인 법으로써 국민의 이익을 먼저 고려하는 측면에서 입법적 제도화와 실무상 운영기술이 필요하다고 판단된다. 일곱째, 유치권과 관련된 문제를 해결하기 위해 경매절차에서 유치권의 성립요건과 피담보채권 액의 신고와 이에 대한 경매법원의 적극적인 조사․확인 및 정보공개, 최저매각 가격산정의 적정화 등에 관한 제도의 정비가 요청된다.
다음으로 단기적인 개선방안으로서의 해석 론 을 제시하였다. 첫째, 현황조사에 있어서의 문제점을 해결하기 위하여, 집행관의 질문 권을 강화하고, 집행관의 집행에 대한 의도적 저지 및 방해 행위에 대한 강력한 제재의 필요성과, 그에 따른 집행관의 책임도 강화할 필요가 있을 것이다. 둘째, 경매부동산의 정확한 평가를 위하여, 평가절차와 방식을 보완할 필요가 있으며 평가의 잘못에 대한 손해배상책임도 고려 할만 할 것이다. 셋째, 매각물건명세서 작성이 형식적․행정편의주의적인 제공에 대하여, 이해관계인의 권원 입증 서류의 제출의무강화와 집행관의 조사권강화, 압류채권자의 임의적 자료제출을 확대하는 등의 제도가 뒷받침되어야 할 것이다.
넷째, 집행관에 의한 집행절차에 있어서는 복잡한 법률문제가 없고 단순하고 정형적인 업무처리이므로, 법무사나 공인중개사에게 경매․공매 대리업무를 담당하게 하여 대리인 선택의 폭을 넓혀 줌으로써 경매법정의 질서가 유지되고 국민들의 피해를 방지할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the modern society dominated by capitalism that protects private property, a real estate auction system is a method of the enforcement on the properties of debtors by the creditors in order to collect the debts. However, there is a limit to a real estate auction system, because of sharp opposition between parties related to auction, the lack of legal knowledge for auction, the limits to preliminary investigation and the estimation of auctioned items, various procedures and imperfection of operation. The cases that damage the concerned parties who abuses the auction procedures has increased as real estate market booms.
In order to solve these problems, Enforcement of the Civil Execution Law has been enacted and the civil enforcement, especially a real estate auction system is governed. But In the institution of the current law, many problems are involved as reviewed in the body. As ways to solve these problems, legislations as long-term improvement and interpretation as short-term improvement have been proposed.
First of all, as long-term solution, legislation has been proposed. Firstly, in fact among court cases, the auction cases related to real estate, accounts for a great part, so the establishment of a justice department that is exclusively responsible for auction cases is urgently required. Secondly, for auctioned real estate, to solve the imbalance related with the expiry of the rights and the allocation requests of various interested parties, the expiry of the allocation request is required to be changed, like the cases in Japan. Thirdly, to provide against the case that real estate is not sold under the current civil enforcement law, a special sale system of Japan is required to be introduced to supplement our system. Fourthly, in order to reduce the harmful consequences arising from the admission of the preemption of a joint owner with respect to the jointly owned real estate, it is desirable to abolish Article 140 of Enforcement of the Civil Execution Law. Fifthly, in order to solve the problems that disrupt the execution of ownership of the buyer in the relationship with the occupiers of real estate for the purpose of auction, the institution has to be improved in a way that the position of buyer can be more positively guaranteed in the event of auction and the application date for delivery order can be advanced. Sixthly, in order to cope with the problems arising from the allocation procedures, the institutionalization of legislation and practical operation techniques are required in the aspect that the person with preemptive rights and general creditors are protected and the benefits of the public are considered in the first place as the law of economic lawsuit. Seventhly, in order to solve the problems related with lien, the maintenance of the institutions related with the requisites for lien, declaration of the amount of the mortgaged credit, court's active investigation, confirmation and opening of information of that, and the rationalization of the calculation of minimum sale price are required.
Next, the interpretation has been proposed as a way of short-term improvement. Firstly, in order to solve the problem in the investigation of the current status, the rights of bailiffs to inquire are required to be strengthened; the behaviors that intentionally disrupt and hinder the execution of bailiffs should be inhibited; and the responsibilities of bailiffs should be strengthened. Secondly, for the purpose of accurate assessment of the real estate for auction, the assesment procedures and its methods are required to be supplemented and the compensation for the subsequent damages should be also considered. Thirdly, with respect to drawing up of a list of auctioned items based on the provision of formality and administrative expediency, the institutional supports including the strengthened obligation of submission of the documents to prove the title, the strengthened rights of bailiffs to investigate, and the expansion of arbitrary submission of documents of execution creditors are required. Fourthly, with respect to the execution procedures by bailiffs, it is simple and standard work procedure without complex legal issues. So if legal staff or licensed real estate agent take changes of auction/public auction works, the choices for agents will be widened and as a result, the order of auction court will be established and the damages to the public will be prevented.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 방법과 범위 3
• Ⅱ. 부동산경매제도 일반론 5
• 1. 서설 5
• 가. 경매제도의 의의 5
• 나. 경매제도의 종류 5
• 2. 부동산경매의 법적 성질 10
• 가. 부동산경매의 개념 10
• 나. 부동산경매의 법적 성질 11
• 3. 외국에서의 경매제도의 운영 22
• 가. 미국의 경매제도 22
• 나. 독일의 경매제도 28
• 다. 일본의 경매제도 33
• 4. 정리 60
• Ⅲ. 부동산경매절차에 있어서의 문제점 63
• 1. 서설 63
• 2. 부동산경매 참여자 65
• 가. 경매집행기관 65
• 나. 집행당사자의 대리 75
• 다. 채무자 등 이해관계인 81
• 3. 경매절차진행의 방해 86
• 가. 경매개시결정에 대한 이의 86
• 나. 매각허가여부에 대한 즉시항고 90
• 다. 부동산인도명령에 대한 불복방법 97
• 4. 정리 98
• Ⅳ. 부동산 경매대상 물건의 확정 100
• 1. 서설 100
• 가. 권리분석의 중요성 100
• 나. 권리분석의 대상 101
• 2. 부동산현황조사 107
• 가. 현황조사명령 107
• 나. 조사사항 107
• 다. 현황조사보고서 108
• 라. 임차인에 대한 통지 109
• 마. 농지에 대한 집행법원의 사실조회 110
• 3. 감정과 평가 111
• 가. 최저매각가격의 의의 111
• 나. 매각부동산의 평가절차 112
• 다. 평가의 대상 114
• 라. 대지사용권의 경매목적물 포함 여부 121
• 마. 최저매각가격의 결정 122
• 4. 공유자의 우선매수권 123
• 가. 개관 123
• 나. 우선매수권의 행사시한 124
• 다. 우선매수권의 행사방법 124
• 라. 차순위매수신고인의 지위 포기 125
• 5. 매각물건명세서 126
• 가. 취지 126
• 나. 기재사항 127
• 다. 열람을 위한 비치 131
• 라. 위반의 효과 131
• 마. 매각물건명세서의 정정․변경 등 132
• 6. 정리 133
• Ⅴ. 이해관계인의 보호에 있어서의 문제점 134
• 1. 서설 134
• 2. 채권자의 보호 135
• 가. 개관 135
• 나. 배당요구 138
• 다. 채권신고 146
• 3. 채무자의 보호 147
• 가. 개관 147
• 나. 채무자보호를 위한 기본원칙 148
• 다. 개별적 고찰 152
• 라. 소결 160
• 4. 매수인의 보호 161
• 가. 소유권의 취득 161
• 나. 등기의 촉탁 162
• 다. 부동산인도명령 172
• 라. 경락인과 유치권 178
• 마. 채무자의 담보책임 201
• 5. 정리 205
• Ⅵ. 경매제도의 개선방안 206
• 1. 장기적인 개선방안 입법론 206
• 가. 경매사건 전담재판부의 설립 206
• 나. 매각방법에 대한 개선방안 207
• 다. 공유자에 대한 우선매수권의 개선방안 208
• 라. 인도명령의 개선방안 210
• 마. 배당절차단계의 개선방안 211
• 바. 유치권문제에 대한 개선방안 213
• 2. 단기적인 개선방안 해석론 220
• 가. 부동산현황조사 집행관의 권한 및 처벌 강화 220
• 나. 부동산평가와 최저매각가격의 결정의 객관적 방식의 도입 222
• 다. 매각물건명세서 작성의 강화 223
• Ⅶ. 결론 227
• 1. 입법론 227
• 2. 해석론 229
• 참고문헌 232
• ABSTRACT 242