주택정책이 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시와 광역시를 중심으로 = The effects of Korea's Housing Policy on the Apartment price

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing policies are very important in the point of affecting all the people in the country. So the absolute confidence of people is needed.
Korean governments have coped with housing market with various housing policies according to housing economy and the economy conditions. The study will analyze how housing policies have functioned in housing market and will find the alternatives to heighten the effectiveness of housing policies. So the study has examined housing policies in governments, and analyzed them between 2003 and July 2010 which have affected to the price change of apartment in regions.
The results of the study are summarized up like followings.
The price change of apartment in Seoul has much occupied to that in whole country, and has mainly affected to that. It shows that the policy of government has centered on the stability of apartment market in Seoul.
First, the analysis of the price change rate shows that the housing policies effective as of 2003 have positive influences on stabilizing the price in their early stages; however, the influences appear to only last for different periods of time in each of Seoul and 6 other Korean metropolitan cities.
In case of Seoul, the influence lasts for approximately 1 to 2 months. After that period, the policy seems to lose its effectiveness and hence, the process results in fluctuations of the apartment price.
This proves the effect does not last long enough and that the policies were but mere temporary patching-ups unable to resolve the present issue of Korean housing market.
On the contrary, the effect of the policies seems to last for up to 6 months in 6 Korean metropolitan cities and bring even more powerful influences. Although the policies, which were aimed to stabilize the apartment prices of Seoul, did serve their purpose for a short period of time, they failed to last. Yet, they caused even greater recession in the housing market of other regions where the price fluctuates relatively less than that of Seoul.
Second, the multiple regression analysis of the policy effect shows that the policies did work in some stage due to the price drop of apartment but in fact, the depreciation lasted temporarily in Seoul attesting how unpractical they were. After a period of time, the price actually did re-increase. In case of the metropolitan cities, on the other hand, the policies resulted in recession in the housing market by causing the price decrease.
This demonstrates that the government’s housing policies failed to stabilize the price. In addition, the twofold influences in Seoul and other metropolises assert that the uniformity of the policies can rather lead to the recession and instability of the local housing markets.
On the base of the analysis outcome of housing policy effect for housing market, the alternative ideas that are able to heighten the effect of housing policy will be suggested like the followings.
First, the measures to activate housing deal are urgently needed. To overcome a recent serious dull housing market and to activate housing deal, the function of housing market must be recovered by reducing much deal regulations.
Second, proper standards for the regulations of housing loan must be set up. The confidence of policies must be elevated by rational standards of the regulations for housing loan which is holding, not temporary, and the participants in housing market must be able to presuppose the market.
Third, making a stable housing market through rapid and stable housing supply is important. And private housing supply that has good living conditions and basic facilities must be actively done through easing of many regulations for rebuilding apartments.
Forth, consistency and durability in housing policy must be maintained. The fundamental problems can be solved through the more careful analysis for the problems in housing market and stable housing policies must be set up.
Fifth, rational distinct policies according to each region are needed. Many housing policies have come out of solving housing problems in Seoul. But they have been applied to all the housing problems ignoring local housing problems. But the policies have not solved the problems in Seoul. Furthermore they have much affected to local housing market, and that has led to serious inactivity of it. Policy makers must recognize the realities of the problem.
Also many things like followings must be carried out to solve the unbalance problems of fundamental housing in regions: the effort to improve local education and life conditions, the strong policies of balanced local development for the Multifunctional Administrative City, the Inno City, and the Enterprise City etc., public utility enterprise for land development like the balanced expansion of basic facilities.

국문 초록 (Abstract)

주택정책은 국민 모두에게 영향을 미친다는 점에서 매우 중요하다. 그래서 주택정책이 성공하기 위해서는 국민의 신뢰가 절대적으로 필요하다고 보여 진다.
우리나라 정부는 주택경기와 경제상황에 따라 다양한 주택정택을 가지고 주택시장의 상황에 대응해 왔다. 본 연구에서는 정부의 주택정택이 주택시장에서 의도대로 작동되었는지 여부를 분석해 보고 이를 토대로 주택정책의 실효성을 높일 수 있는 방안을 찾아보고자 하였다. 이를 위하여 정부의 주택정책에 대해 살펴보았고, 2003년부터 2010년 7월까지 주택정책이 지역별 아파트가격 변동에 미친 영향을 분석하였다.
본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
조사기간 동안 서울지역 아파트가격의 변동이 전국의 아파트가격 변동분의 상당부분을 차지하였고 또한 주도적인 영향을 끼쳤음을 알 수 있다. 이는 우리 정부의 주택정책 방향이 서울지역 아파트시장 안정에 집중 될 수밖에 없음을 시사한다.
첫째, 아파트가격 변동률을 분석한 결과, 2003년 이후 시행된 정부의 각종 주택정책은 그 시행초기에는 서울을 비롯한 전국의 아파트가격 안정에 유효한 영향을 미치고 있으나, 주택정책의 효과 지속성은 서울과 6대 광역시 간에 차이가 있는 것으로 나타났다. 주택정책의 효과 지속성은 서울의 경우 1∼2개월이며 그 이후에는 정책의 영향력을 상실하여 또다시 아파트가격이 등락하는 현상이 반복되고 있음을 볼 수 있다. 이는 주택정책이 장기적이지 못하고 단기적인 미봉책에 그쳤고 주택시장에 효과적으로 대처하지 못하고 있음을 시사하고 있다. 반면에, 6대 광역시 주택시장의 경우에는 주택정책의 효과 지속성이 6개월 이상으로 나타났고, 그 영향력도 더욱 크게 미치고 있음을 알 수 있다. 결국, 서울지역의 아파트가격 안정을 목표로 한 정부의 주택정책은 단기적으로는 아파트가격 안정에 영향을 미쳤지만 장기적으로는 큰 효과를 거두지 못했다. 그러나 가격변동이 심하지 않은 지방의 주택시장에 더 큰 영향을 미쳐 지방 주택시장을 침체시킨 요인이 되었음을 시사해주고 있다.
둘째, 다중회귀분석을 통해 정책효과를 분석해 본 결과 정부가 의도한 목적대로 아파트가격 하락의 효과를 봄으로써 일정부분은 효과가 있었다고 볼 수 있다. 다만, 실제 가격추이를 보면, 서울의 경우 일시적인 하락을 통해 아파트가격의 안정을 찾는 듯한 모습을 보였으나 그 실효성은 미미하였으며, 일정시간이 지나면 오히려 상승세를 나타내었다. 또한 6대 광역시의 경우에도 아파트가격 하락으로 인한 효과가 있었다고 볼 수 있으나, 서울과는 반대로 주택시장이 오히려 침체되는 현상을 보였다. 이러한 결과는 정부의 주택정책이 아파트가격 안정에 제대로 기여하지 못했다는 것으로 분석할 수 있을 것이다. 또한 주택정책이 서울과 6대 광역시 주택시장에 서로 다른 효과를 보임으로써 수도권을 중심으로 한 획일적인 주택정책이 지방시장에는 정책의 의도한 바와 달리 오히려 시장을 불안정하게 할 수 있다는 것을 입증하는 것으로 판단할 수 있다.
주택정책이 주택시장에 미친 영향 분석 결과를 토대로 주택정책의 효과성을 높일 수 있는 대안을 제시해 보면 다음과 같다.
첫째, 주택거래 활성화대책이 시급히 요구된다. 최근의 심각한 주택시장 침체를 극복하고 거래를 활성화시키기 위해서는 과도한 거래규제를 완화하여 주택시장 기능이 회복되어야 한다.
둘째, 주택자금 대출규제에 적절한 기준을 정하는 것이다. 주택자금 대출규제도 일시적이 아닌 지속적이고 합리적인 기준을 정하여 정책의 신뢰성을 높이고 주택시장 참여자들이 시장을 예측가능하게 해야 한다.
셋째, 계획된 주택공급을 신속하고 지속적으로 추진하여 주택시장을 안정시키는 것이 중요하고, 정부주도의 서민용 공공임대주택도 대폭적으로 공급되어야 한다.
또한 재건축 아파트에 대한 과도한 규제를 완화함으로써 거주요건과 기반시설이 좋은 민간 주택공급이 원활하게 이루어지도록 해야 한다.
넷째, 주택정책의 일관성과 지속성이 유지되어야 한다. 주택시장의 문제점에 대한 보다 깊고 신중한 분석을 통해 근본적인 문제를 해결할 수 있고 일관성과 지속성이 있는 중․장기 주택정책이 수립되어야 한다.
다섯째, 주택정책의 수립 시에 합리적인 지역별 차별화 정책이 요구된다. 많은 주택정책들이 서울의 주택문제를 해결하기 위해 나왔지만 지방 주택시장의 현실을 무시한 채 획일적으로 적용되어 왔다. 그러나 서울의 주택문제는 해결하지도 못한 반면에, 지방의 주택시장에는 엄청난 영향을 미쳐 심각한 침체에 빠진 현실을 정책입안자들은 깊이 인식해야 할 것이다.
또한 근본적인 주택시장의 지역 간 불균형 문제를 해결하기 위해서는 지방의 교육 및 생활여건 개선노력과 함께 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 지방 균형발전 정책의 지속적이고 강력한 추진과 기반시설의 균형적 확충 등 중장기적인 국토개발 사업이 병행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 선행연구 및 주택정책의 변화 6
• 제1절 주택정책의 이론 6
• 1. 주택정책의 개요 6
• 가. 주택정책의 의의 6
• 나. 주택정책의 목표 6
• 다. 주택정책의 기능 7
• 라. 주택정책의 필요성 8
• 마. 주택정책의 유형 9
• (1) 규제정책 9
• (2) 지원정책 9
• 2. 주택가격결정 이론 10
• 가. 주택에 대한 수요 10
• 나. 주택에 대한 공급 12
• 다. 주택의 균형가격 13
• 3. 선행연구 및 차별성 14
• 가. 선행연구 검토 14
• 나. 선행연구와의 차별성 20
• 제2절 주택정책의 변화 21
• 1. 노무현 정부의 주택정책 21
• 가. 주택정책의 배경 21
• 나. 주택정책의 개요 24
• 다. 주택정책의 세부내용 24
• (1) 2003년 5.23 대책 24
• (2) 2003년 10.29 대책 26
• (3) 2005년 8.31 대책 29
• (4) 2006년 3.30 대책 30
• (5) 2007년 1.11 대책 31
• 라. 주택정책의 특징 33
• 마. 주택정책의 긍정적인 측면 35
• 바. 주택정책의 실패요인 및 개선방안 36
• 2. 이명박 정부의 주택정책 39
• 가. 주택정책의 개요 39
• 나. 주택정책의 세부내용 42
• (1) 2008년 6.11 대책 42
• (2) 2008년 8.21 대책 43
• (3) 2008년 9.1 대책 44
• (4) 2008년 9.19 대책 46
• (5) 2008년 10.21 대책 48
• (6) 2009년 3.30 대책 49
• (7) 2010년 4.23 대책 50
• 다. 주택정책의 특징 52
• 3. 노무현 정부와 이명박 정부 주택정책의 차이점 57
• 제3장 주택정책이 아파트가격에 미친 영향 분석 58
• 제1절 아파트가격 변동률 분석 58
• 1. 분석의 틀 58
• 가. 분석틀의 구성 58
• 나. 분석변수의 정의 58
• 2. 주택정책과 아파트가격 변동률 59
• 가. 2003년 1029 대책의 분석 61
• 나. 2005년 831 대책의 분석 63
• 다. 2006년 330 대책의 분석 65
• 라. 2007년 111 대책의 분석 66
• 마. 2008년 821 대책의 분석 68
• 바. 2009년 330 대책의 분석 69
• 3. 아파트가격에 미친 영향 분석 72
• 가. 2003년 1029 대책의 영향 분석 72
• 나. 2005년 831 대책의 영향 분석 73
• 다. 2006년 330 대책의 영향 분석 75
• 라. 2007년 111 대책의 영향 분석 76
• 마. 2008년 821 대책의 영향 분석 78
• 바. 2009년 330 대책의 영향 분석 79
• 4. 영향분석 결과 82
• 제2절 거시경제변수와 더미변수를 사용한 다중회귀분석 83
• 1. 주택가격에 영향을 주는 거시경제변수들 83
• 2. 연구분석방법 선정 및 연구분석자료 조사 85
• 가. 거시경제변수의 선정 및 조사 85
• 나. 정책변수의 선정 및 조사 90
• 다. 아파트가격변수의 선정 및 조사 91
• 3. 연구모형 94
• 4. 아파트가격에 미친 영향 분석 96
• 가. 상관분석 96
• (1) 독립변수간의 상관관계 96
• (2) 상관분석 결과 96
• 나. 다중회귀분석 97
• (1) 서울의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 97
• (2) 6대광역시의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 99
• (3) 부산의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 100
• (4) 대구의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 101
• (5) 인천의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 102
• (6) 광주의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 103
• (7) 대전의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 104
• (8) 울산의 아파트가격을 종속변수로 한 경우 105
• 제3절 주택정책의 향후 계획 107
• 제4장 결론 109
• 제1절 연구의 요약 및 제언 109
• 1. 연구의 요약 109
• 2. 주택정책의 방향 및 전략 110
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구방안 112
• 참고문헌 114
• Abstract 118