미분양아파트 발생요인 분석에 관한 연구 = Analyzing the cause of incurring unsold new apartments

국문 초록 (Abstract)

2008년 들어 주택건설업체는 미분양 공동주택의 적체로 인한 유동성위기로 인하여 신규사업 추진을 주저하고 있다. 2008년 7월말 정부의 공식적 통계에 따르면 전국의 미분양아파트 주택수가 16만 가구를 넘어서며 역대 미분양 통계수치 중 최대를 기록하였다. 서브프라임 사태가 지난 뒤 2년 정도의 시간이 흘렀지만 주택건설경기는 악화된 상태로 유지되고 있으며 이에 따라 건설업체들도 경영상 어려움을 겪고 있다.
이러한 미분양아파트 발생은 주택시장 내에서 발생하는 하나의 특징적인 현상이다. 즉 각종 요인들에 의해 주택시장의 수요-공급이 변화하게 되며 미분양 아파트 발생 역시 주택시장 하에서 발생하는 하나의 중요한 현상인 것이다. 이에 따라 수요-공급의 상황에 따라 변화하는 주택시장과 미분양 아파트 사이에는 중요한 관계성을 가지고 있을 것으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 미분양아파트 물량의 증감은 단지 주택경기를 판단하는 막연한 지표로 고려되었을 뿐 미분양아파트와 주택시장과의 관계를 정량적으로 분석한 문헌은 부족한 상태였다. 이에 본 논문에서는 공동주택시장의 변동요인이 미분양아파트 발생에 미치는 영향을 벡터오차수정모형(VECM : Vector Error Correction Model)을 이용하여 분석하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서는 전국의 미분양아파트량을 대상으로 IMF 이후인 2000년 1월부터 2008년 12월까지의 시계열 자료를 활용하여 분석을 수행하였다. 시계열 자료는 국토해양부, 통계청, 건설산업연구원, 국민은행 데이터베이스로부터 확보하였다.
1장에서는 서론으로 연구 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법을 설정하였다.
2장에서는 먼저 미분양아파트의 개념 및 미분양아파트 발생의 실태와 특성을 살펴보았다. 또한 본 논문에서는 주택시장 변동요인이 어떻게 미분양아파트 발생에 영향을 미치는 지를 개념적으로 살펴보기 위하여 Fisher-DiPasquale- Wheaton(FDW) 모형을 활용하였는데 이 FDW 모형에 대한 개요를 설명하였다. 또한 본 연구에서 활용한 분석방법인 VECM에 관련된 개요를 조사하였다. 이후 마지막으로 미분양아파트 발생에 대한 선행연구를 고찰하였다.
3장에서는 시스템 사고를 활용하여 미분양아파트 발생에 대한 실증분석의 변수를 선정하였다. 먼저 인과지도를 작성하여 1차 변수를 추출한 후 연구의 효율성 및 중복된 변수를 정리하여 최종 분석 변수를 선정하였다. 또한 과거 미분양아파트 정점기 때 미분양아파트 발생 원인을 조사하여 시스템 사고를 통해 도출한 분석변수들의 적합성을 검증하였다.
4장에서는 3장에서 선정한 분석변수들이 실제로 주택시장 내에서 미분양아파트와 어떠한 동태적 관계성을 갖는지 FDW 모델을 도입하여 분석을 수행한 후 선정된 분석변수를 통해 VECM을 구성하여 충격반응분석과 분산분해분석을 수행하였다.
5장 결론에서는 실증분석 결과를 요약하고 이를 통한 시사점을 도출하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 1.2.1 연구의 범위 2
• 1.2.2 연구의 방법 3
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 2.1 미분양아파트의 개념 및 문제점 5
• 2.1.1 미분양아파트의 개념 5
• 2.1.2 미분양아파트 발생에 따른 문제점 5
• 2.2 미분양아파트 발생의 실태 현황 및 특성 8
• 2.2.1 미분양아파트 물량 추이 8
• 2.2.2 특성별 미분양아파트 현황 9
• 2.3 Fisher-DiPasquale-Wheaton(FDW) 모형의 개요 17
• 2.3.1 전통적인 부동산시장 모형(주택 수요-공급 이론) 17
• 2.3.2 Fisher-DiPasquale-Wheaton(FDW) 모형 21
• 2.4 벡터자기회귀모형(VARM) 및 벡터오차수정모형(VECM)의 개요 30
• 2.4.1 기존 시계열 분석 모형 30
• 2.4.2 벡터자기회귀모형(VARM) 및 벡터오차수정모형(VECM)의 개요 32
• 2.5 선행연구 검토 38
• 제 3 장 시스템 사고를 이용한 변수 선정 개요 43
• 3.1 시스템 사고의 개요 43
• 3.2 시스템 사고를 기초로 주택시장 변동요인에 의한 미분양아파트 발생 과정 분석 45
• 3.3 분석 변수 선정 54
• 3.4 시기별 미분양아파트 발생원인 고찰을 통한 선정변수 검증 60
• 3.4.1 1차 미분양 정점기(1998년)의 미분양아파트 발생원인 60
• 3.4.2 2차 미분양 정점기(2008년)의 미분양아파트 발생원인 67
• 제 4 장 실증분석 78
• 4.1 Fisher-DiPasquale-Wheaton(FDW) 모형을 통한 분석변수와 미분양 아파트 사이의 관계성 분석 78
• 4.2 변수의 기본적 검정 81
• 4.2.1 단위근 검정 81
• 4.2.2 Granger 인과관계 검정 83
• 4.3 VECM 검정 86
• 4.3.1 적정시차 검정 86
• 4.3.2 공적분 검정 88
• 4.4 VECM 분석 91
• 4.4.1 분산분해분석 91
• 4.4.2 충격반응분석 99
• 4.5 분석결과 종합 107
• 제 5 장 결론 109
• 참고 문헌 112
• Abstract 116
• 감사의 글 118