공원·골프장 조망이 아파트가격에 미치는 영향 : 용인·성남·수원지역 사례를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Effects of Park and Golf Course View on Surrounding Apartment Price
- The case of Yongin·Seongnam and Suwon Areas -

Lee, Sang-Pil
Department of Urban Planning and Real Estate
Graduate School of Dankook University
Advisor : Professor Ko, Suk-Chan


The purpose of this study, first of all, is to identify whether the views have an impact on the price of an apartment by clearly estimating the implicit value of views, particularly for parks and golf courses in the cost of the dwelling. The second objective of this study is to analyze the impacts not only of the characteristics of views, but also of that of utilization on the housing prices, while targeting parks and golf courses. Although those two have similarities in terms of their artificiality and green views, they also have differences in goods at the same time. In order to seek the answers for those questions, this study extracts samples from total 788 apartments with and without the views of parks and golf courses in Bundang, Youngin and Suwon. In addition, the unit area prices are compared to analyze the value of views for parks and golf courses, respectively. For regression analysis, correlation analysis between a dependent variable -the unit area prices- and explanatory variables -stories, year of construction, the number of houses, floor area ratio, distance to a subway station, view degree- is conducted. Based on the result of the correlation analysis, regression analysis is conveyed. Total seven regression models are constructed. To discriminate this study from existing other ones, a survey on real estate experts is additionally conducted to verify the result of the positive analysis and to investigate whether the experts agree on the result of the value analysis.
The findings from those analyses mentioned above are stated as below.
First, the values of views with golf courses and parks show 11.85% and 9.04% , respectively. It can be seen that the clean and quiet apartments with good views are preferred due to the economic growth and increased quality of life.
Second, when assuming the parks and golf courses as one integrated target, all of the variables, excluding those from construction companies, can be considered meaningful within the range of 5 percent. It is found that the apartment prices are more expensive when higher the level is, the shorter the years of construction are, and the higher the floor area ratio is. Moreover, as the variables related to the distance to a nearby subway station and a road serve as indicators of convenience, it can be seen that the closer the distance to the station or road, the higher the cost of the houses are. The coefficient of the view of the variables shows 38.227, which means the price of an apartment with a view is 38.227 ten thousand won/㎡ higher than without a view.
Third, the view characteristics model aims to understand the influence of the variables of the integrated view model on the view of parks and golf courses. An apartment with a park view is more expensive than without the view, whereas no meaningful results can be seen in case of a view with a golf course.
Fourth, the view utilization model intends to see the extent of impact of a view degree and the utilization characteristics on the variables of the view characteristics model. In case of view characteristics variables, it is identified that the wider the view degree is the higher the price is, which means residents have more interests in views, especially open views, in terms of both quality and quantity, as the public awareness on the amenity has increased. In case of utilization characteristics, on the other hand, the better the access to the sceneries on foot, the more expensive the cost is. However, it is not statistically meaningful.
It can be analyzed that parks have a value in use regardless of the value of views, because people can use them whenever they want, since those are public goods. However, as golf courses are run under membership system, they are considered as private goods. The pure value of views seems high, but the value in use is relatively low, because the users are limited to certain groups of people.
Fifth, according to the result of the survey, a right to enjoy views is not prioritized, compared to a right to enjoy sunshine and accessibility. However, the opinions on the future value of a view appear positive in general. Furthermore, the investigation demonstrates that a right to enjoy views will be preferred by those who have higher quality of life or larger houses. Thus, it can be expected that the value of views will be higher, when the users have improved quality of life and when the house is bigger.
Added to this, 72.0% of the participants of the survey answered that the value of views account for 10∼15% of the whole price of an apartment, which is close to the result of the analysis of this study.
As it is possible to artificially establish parks and golf courses, targets of this study, if necessary, it is expected to contribute not only to providing a clean and quiet residential area by planning and creating a housing complex near parks and golf courses, but also to securing a local tax by imposing a property tax for the value of views. Moreover, the result of this research will substantially promote the sales of a lot-solid apartment, if the government, public organizations, or construction industry reflect this result in their housing site and/or new town development projects, or resort building projects when planning for land use or designing the complex. Currently, the appraisal industry is implementing the before and after rule when assessing indemnities, but it is also expected to apply the findings of this study as a basic data. It seems that this study will serve as a common and objective data when construction companies decide the price for apartments.

국문 초록 (Abstract)

공원·골프장 조망이 아파트가격에 미치는 영향
- 용인·성남·수원지역 사례를 중심으로 -

단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과
부동산학 전공 : 이 상 필
지도교수 : 고 석 찬

이 연구의 첫 번째 목적은 아파트가격에 내재된 조망가치 중에서 공원과 골프장을 대상으로 아파트가격에 유의한 영향을 미치는지를 확인하는 것이다. 본 연구의 두 번째 목적은 인위적으로 조성되었고, 녹색(green) 조망을 제공한다는 측면에서 유사하면서도 재화의 특성에 차이가 있는 공원과 골프장을 분석대상으로 하여 조망특성뿐만 아니라 이용특성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 본 연구의 세 번째 목적은 공원과 골프장의 조망 정도가 아파트가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다.
이러한 연구목적을 효과적으로 달성하고자 수도권 내에서 서울도심으로부터의 거리와 고속도로 인접성 등 주택하위시장의 특성이 유사한 분당, 용인, 수원의 골프장과 공원 인근의 총 788세대의 아파트를 표본으로 추출하여 회귀분석을 하였다. 회귀분석을 위하여 종속변수인 단위면적가격과 설명변수인 면적, 층, 건축연수, 총세대수, 용적률, 전철역거리, 조망각과 이용거리의 상관관계분석을 실시하였고, 상관관계분석결과를 바탕으로 회귀분석을 실시하였다. 회귀모형은 총 일곱개로 설정하였다. 또한 기존 연구와의 차별화를 위해 부동산전문가 집단을 대상으로 실증분석 결과를 검증하고자 설문조사를 실시하여 조망대상별 가치분석과 실증분석 결과에 대한 동의 여부를 조사하였다.
이상의 분석을 통해 밝혀진 내용은 다음과 같다. 첫째, 경관대상별 조망가치는 골프장 조망가치는 아파트 가격의 11.85%, 공원의 조망가치는 아파트가격의 9.04%인 것으로 나타났다. 이러한 결과는 경제성장과 삶의 질 향상에 대한 관심 고조로 조용하고 깨끗하며, 조망이 좋은 곳의 아파트를 선호하는 경향이 대두되고 있기 때문인 것으로 판단된다.
둘째, 통합조망모형은 공원과 골프장을 하나의 통합된 대상으로 가정하고 전체적인 조망의 가치에 대한 영향력 정도를 알아보기 위한 모형으로서 단지특성의 건설회사 변수를 제외한 모든 변수가 유의수준 5% 내에서 유의한 것으로 나타났다. 층이 높을수록, 건축연수가 짧을수록 총세대수가 많을수록, 용적률이 높을수록 아파트가격이 높은 것으로 나타났다. 전철역과 대로접면의 변수는 교통의 편리성을 나타내주는 변수로 대로에 접할수록 아파트 가격이 높은 것으로 나타났다. 조망특성 변수인 조망 여부의 계수 값은 38.227로 조망되는 아파트가 조망되지 않는 아파트보다 ㎡당 38.227만원 높은 것으로 나타났다.
셋째, 조망특성모형은 통합조망모형의 변수에 골프장과 공원의 조망 여부에 대한 영향력을 알아보고자 하였다. 조망특성은 공원이 조망되는 아파트가 그렇지 않은 아파트에 비하여 아파트 가격이 높은 것으로 나타났고, 골프장 조망은 유의미한 결과를 보이지 않았다.
넷째, 조망이용모형은 조망특성모형의 변수에 조망을 조망각과 이용특성의 영향 정도를 알아보기 위함이다. 조망특성변수의 조망각은 조망 정도가 넓을수록 아파트가격이 높은 것으로 나타나, 주민들의 주거환경 쾌적성에 대한 인식이 높아짐으로 인하여 단순한 조망 여부 보다는 양질의 조망 즉, 개방조망에 대한 관심이 높아지고 있음을 알 수 있다. 이용특성에서는 경관으로의 도보접근성이 뛰어날수록 아파트가격이 높은 것으로 나타났으나, 통계적으로 유의하지 않게 나타났다. 이는 공원의 경우 공공재의 성격이 강하여 경관대상인 공원의 조망가치와는 별도로 수시로 자유롭게 이용할 수 있는 이용가치가 존재하기 때문에 나타난 결과라고 여겨진다. 한편, 골프장의 경우는 회원제로 운영되기 때문에 사적 재화에 속하며, 순수한 조망가치는 높게 나타났으나, 이용가치는 특정다수인에게 국한되기 때문에 불특정 다수인이 자유롭게 이용할 수 있는 공원의 이용가치에 비해 상대적으로 낮기 때문에 이러한 결과가 나타난 것으로 해석된다.
설문조사 결과, 조망권의 순위는 일조권, 접근성에 비하여 후순위였으나, 조망권의 미래가치에 대한 의견은 비교적 긍정적인 것으로 나타났다. 또한, 조망권은 생활수준이 높을수록, 면적이 넓을수록 더 선호하는 것으로 나타나 생활수준이 높은 계층을 대상으로, 넓은 면적의 수요층을 대상으로, 다양한 경관 조망이 가능한 주택을 공급할 때 조망가치는 더욱 높아질 것으로 보인다. 또한 전체 아파트가격에서 조망가치가 차지하는 비중을 묻는 설문결과, 전체의 72.0%가 10∼15%로 응답하여 본 연구의 실증분석 결과와 유사한 것으로 나타났다.
본 연구의 분석대상인 공원과 골프장은 필요한 경우 인위적으로 조성이 가능하기 때문에 이들을 중심으로 주변에 주택단지를 계획적으로 조성함으로써 쾌적하고, 조용한 양질의 주택공급은 물론이고 조망가치에 대한 재산세 부과로 지방세 확보 측면에서도 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 또한 본 연구의 결과는 정부나 공공단체 또는 건설업계에서 향후 택지개발사업이나 신도시조성사업 리조트건설사업 등을 시행할 때 토지이용계획 및 단지설계 시 이들을 감안하여 조성한다면 상당한 분양 촉진효과를 기대할 수 있을 것이며, 감정평가업계에서, 조망권 침해에 대한 손해배상액 평가 시, 현재는 전후비교법(before and after rule)을 사용하고 있으나, 향후 본 연구결과를 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다. 이외에도 건설업체에서 아파트 분양가격 산정 시에도 보편적이고, 객관적인 실증자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 2.1 연구의 범위 4
• 2.2 연구의 방법 5
• Ⅱ. 조망가치와 주택가격에 관한 이론적 논의 8
• 1. 조망가치의 개념 및 유형별 특성 8
• 1.1 조망가치와 조망권의 개념 8
• 1.2 조망의 유형별 특성 11
• 1.3 공원과 골프장 조망의 특성 15
• 2. 주택가격에 관한 이론적 논의 20
• 2.1 주택가격 영향요인에 관한 이론적 검토 20
• 2.2 주택 특성가격 이론 24
• 2.3 공원과 골프장 조망가치와 주택가격 29
• 3. 선행연구 검토 33
• 3.1 주택가격 결정요인에 관한 선행연구 33
• 3.2 조망가치와 주택가격에 관한 선행연구 37
• 3.3 선행연구와 본 연구의 차이점 45
• Ⅲ. 조망가치와 아파트 가격 현황 47
• 1. 수도권 아파트 시장에서의 조망가치 47
• 1.1 아파트 가격에서의 조망가치 47
• 1.2 조망권에 대한 판례 50
• 1.3 수도권 아파트 시장과 조망가치의 향후 추세 53
• 2. 국외 주택시장에서의 공원과 골프장 조망가치: 미국의 사례 58
• 2.1 공원의 입지와 주택가격 58
• 2.2 골프장의 입지와 주택가격 60
• 2.3 현황분석 결과의 시사점 61
• 3. 용인분당수원지역의 아파트 가격과 조망가치 62
• 3.1 아파트 가격동향 62
• 3.2 공원과 골프장의 조망가치 63
• Ⅳ. 공원과 골프장 조망가치에 관한 실증분석 70
• 1. 분석의 틀 70
• 1.1 분석의 개요 70
• 1.2 자료수집 및 분석방법 70
• 2. 회귀분석 및 결과해석 73
• 2.1 변수의 선정 및 개념 정의 73
• 2.2 조망가치 모형 81
• 3. 설문자료 분석 96
• 3.1 설문조사의 개요 96
• 3.2 설문자료 분석 결과 97
• 3.3 설문분석 결과의 해석 106
• Ⅴ. 결론 108
• 1. 연구결과 요약 108
• 2. 시사점 및 연구의 한계 109
• 참고문헌 111
• 부 록
• 1. 설문지 119