단독주택 재건축 사업추진에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 서울시 단독주택 재건축 사업지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

1970년대 이후부터 점차적으로 건설되어 온 일반 단독주택지는 계획적으로 도로 등 기반시설이 정비된 주택지 임에도 불구하고 공동주택에 비해 노후화에 따른 재정비가 어려운 지역으로 건축물의 노후화에 따른 안전문제 이외에도 합필로 인한 무분별한 다세대, 다가구 주택 등의 건설로 인해 차후 점진적인 재정비가 어려워짐에 따라 공공차원의 조속한 대책 마련이 시급한 실정이다.
또한 현재 서울은 도심 내 신규주택 공급을 재개발, 재건축 사업에 의존할 수밖에 없어 상대적으로 재개발 보다 사업추진이 어려운 재건축의 활성화 방안에 대한 필요성이 대두되고 있다. 특히 단독주택지의 경우 공동주택 재건축과 달리 건축물 및 토지소유자가 가진 지분이 제각각이고 주택의 상태 또한 특성화 되어있어 이에 대한 적절한 이해관계의 협의점 등을 찾는 것이 어려우며 특히 이는 재건축 사업에 추진 단계에서 사업기간이 상당히 지체되는 문제의 원인으로 지목되고 있다.
이에 본 연구에서는 단독주택 재건축 사업추진에 영향을 미치는 요인에 대해 파악하고 이에 대한 적절한 해결책을 찾아보고자 사업추진 상 도출되는 문제점들을 법제도적 요인, 재정적 요인, 운영적 요인으로 나누어 파악하여 사업추진에 대한 저해요인, 지연요인 등 영향요인이 무엇인지 이를 해결할 수 있는 개선방안은 무엇인지에 대하여 조합관계자, 정비업체, 시공업체, 관련공무원을 대상으로 사업 참여자 집단설문을 실시하였다.
분석결과에 따르면 단독주택 재건축 사업 추진 시 가장 큰 영향요인은 조합과 조합원, 업체 등 사업에 직접적으로 관여하는 ‘참여주체 간 갈등’인 것으로 나타났다. 그러나 이에 대한 개선의 시급성에 대해서는 인식되어지지 않는 것으로 조사돼 조합관계자 및 사업 참여주체의 이에 대한 인식제고와 갈등을 완화할 수 있는 조정기구의 도입이 필요한 것으로 나타났다.
이밖에도 행정청의 소극적 행정행위, 건축법상의 층고 및 용적률 제한, 조합의 사업초기자금 마련의 어려움, 협력업체의 과열경쟁, 조합의 불투명성 및 전문성 부족 등이 사업추진에 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다.
한편, 단독주택 재건축 사업 활성화를 위한 개선방안으로, 법․제도적으로는 첫째, 도정법에서 규정하고 있는 토지 등 소유자(조합원의 자격)에 대한 개념 재정립이 필요하며, 세입자에 대한 대책 마련, 미동의자 소유권 확보를 위해 실시되는 매도청구소송 제도에 대한 개선, 지자체의 적극적 행정행위, 건축법 및 도시계획 조례에 의한 층고, 용적률 제한의 완화 등이 필요한 것으로 분석되었다.
재정적 측면에서는 공공의 자금 및 세제지원, 조합의 사업초기자금 공공지원, 구역 내 기반시설 설치의 공공부담 확대가 필요한 것으로 나타났으며, 운영적 측면에서는 참여주체 간 갈등조정 기구 마련, 업체선정 과열 방지제도 마련, 조합임원의 자격 및 도덕성검증 시스템 도입, 조합대상 교육 및 공청회 마련, 협력업체의 사업 참여 자격요건 강화가 필요한 것으로 분석되었다. 이중 가장 시급하게 개선해야 할 사항으로는 법제도적 요인이 가장 많았으며, 토지 등 소유자 문제, 세입자 문제, 층고 및 용적률 완화를 통한 사업성 제고 등의 개선이 필요한 것으로 드러났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Detached houses in ordinary housing lots built since 1970s are hard to renovate compared to apartment houses although infrastructures including roads are kept in order as planned. Deterioration of buildings and resulting safety issues and indiscreet construction of multiplex and multi-family housing units on aggregated parcels or merged lots hinder gradual renovation in near future, so measures need developing in the public sector as soon as possible.
As of now, supply of new houses in downtown Seoul cannot but rely on redevelopment and reconstruction projects, giving rise to the necessity to promote reconstruction, which is relatively harder to develop into projects than redevelopment. Contrary to reconstruction of apartment houses, in detached housing lots, shares of ownership of buildings and lands are diverse and discrete. Also, conditions of houses are different, which makes it hard to agree on appropriate stakes, resulting in procrastination of reconstruction projects.
The present study identified factors influencing reconstruction projects in detached housing lots and categorized those issues arising in the process of project development into legal, financial and operational factors that hinder or cause delay in such projects. Further, to find out measures to improve the status quo, a questionnaire survey was conducted with housing co-op officials, renovators, constructors and relevant public servants.
According to the analysis performed in the present study, the most influential factor on developing reconstruction projects in detached housing lots is 'conflicts between participants' directly involved in projects including co-ops and co-op members and companies. Unfortunately, the urgency to improve the condition is far from perception. This finding suggests that an arbitration institution needs adopting to release conflicts between co-op officials and participants in projects and to improve their understanding on the matter at hand.
In addition, negative factors affecting project development include passive administrative moves in relevant public offices, restrictions on story heights and floor area ratios under the Act of Construction, difficulty in initial funding for co-ops, overheated competition between suppliers and non-transparent unspecialized co-ops.
Besides, it was found that the most urgent improvement need be implemented in legal factors such as issues associated with property ownership and tenants and easing regulations on story heights and floor area ratios to boost feasibility of projects. This result indicates that current laws and regulations on detached housing reconstruction and those on urban and residential environment improvement call for refinements.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구배경 및 연구목적 1
• 2. 연구범위 및 연구방법 2
• Ⅱ. 단독주택 재건축에 관한 이론적 고찰 3
• 1. 단독주택 재건축의 개념 3
• 1.1 단독주택 재건축의 개념 및 관계법령 3
• 1.2 단독주택 재건축 사업의 절차 6
• 1.2.1 계획단계 6
• 1.2.2 시행단계 7
• 1.2.3 완료단계 9
• 1.3 주택재개발사업과 주택재건축사업 비교 10
• 1.4 재건축 정책의 변화 12
• 1.4.1 참여정부의 재건축 정책 12
• 1.4.2 이명박 정부의 재건축 정책 13
• 2. 단독주택 재건축 추진과정에서의 논의 13
• 1.1 법제도적 측면 13
• 1.2 재정적 측면 15
• 1.3 운영적 측면 16
• 3. 선행연구 검토 18
• Ⅲ. 서울시 단독주택 재건축 사업 현황 20
• 1. 자치구별 사업 현황 20
• 2. 연도별 사업 현황 24
• 3. 사업추진단계별 현황 26
• Ⅳ. 단독주택 재건축 사업추진 영향요인에 관한 설문조사 분석 28
• 1. 분석의 틀 28
• 2. 사업참여자 집단 설문설계 29
• 2.1 표본추출 29
• 2.2 설문조사 내용 및 방법 29
• 2.3 설문지 구성 30
• 2.4 통계분석 방법 30
• 3. 설문조사 결과의 분석 31
• 3.1 표본의 기본특성 31
• 3.2 단독주택 재건축사업 추진의 영향요인분석 31
• 3.3 재건축사업 추진 상 영향요인별 중요도 분석 33
• 3.3.1 법제도적 요인 33
• 3.3.2 재정적 요인 37
• 3.3.3 운영적 요인 40
• 3.4 영향요인별 개선사항 분석 44
• 3.4.1 법제도 개선 44
• 3.4.2 재정 개선 48
• 3.4.3 운영 개선 50
• 3.5 시급한 개선사항 54
• 4. 소 결 55
• 4.1 영향요인에 대한 의견 분석 55
• 4.2 개선방안에 대한 의견 분석 56
• Ⅴ. 결 론 58
• 1. 연구의 요약 58
• 2. 연구의 한계 및 시사점 59
• 참고문헌 60
• 부 록 62
• Abstract 67