공동주택의 친환경 건축물 인증에 따른 사업 타당성 분석 = Analysis on Multi-Residential Housing Project Feasibility Study based on Eco-Friendly Building Certification

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

"Sustainable Development" that was suggested at UN Conference on Environment(1992) held in Brazil led to a rise on importance of environment in various industrial sectors. Especially, a construction part is a field that builds an artificial environment for actual life which actively participates in measures to reduce environmental pollutions and save the energy. With the advanced countries leading the way to minimize the energy and environmental impact generated due to use and construction of buildings, various types of "Eco-Friendly Building Certification System" are established and enforced.
The eco-friendly buildings may result in tangible and intangible effects such as the incentive of relevant projects and promotion of housing sales other than just the environmental aspect. However, the buildings with eco-friendly building certification require an additional construction cost owing to the eco-friendly facility and certification standard. An objective evaluation to apply the existing project feasibility evaluation model on the current eco-friendly buildings is difficult since it lacks the additional cost of eco-friendly element.
Thus, the item on eco-friendly cost required for eco-friendly building certification is drawn out in the study. It is applied in the cases to suggest a formula to calculate the additional construction cost for each part due to eco-friendly construction and calculated the additional construction cost for each part based on the formula. To do so, the characteristics of domestic and overseas eco-friendly building certification systems were examined through a theoretical study, and compared and analyzed the certification items. In addition, the concept and analysis procedure of project feasibility were examined.
As the main subject, the additional construction cost item based mainly on eco-friendly building certification standard and construction cost details of cases was drawn out. Also, the formula for additional construction cost of each part was proposed and the amount for each additional construction cost was calculated based on it. Then, the additional construction costs of the calculated cases and the ratio of additional cost per total construction cost for each part were analyzed to analyze the features and factors of construction cost for each part. Moreover, an average additional construction cost per unit area(m²) for each case was calculated to get the average cost of eco-friendly buildings with 'excellent' class and deducted the important factors that influence the additional construction cost.
The study was ordered by S public corporation, implemented based on 5 multi residential housing projects in Seoul that acquired the 'excellent' class for eco-friendly building certification in 2008 and the main study results are as follow.
(1) Based on the eco-friendly building certification standard, the additional construction cost items are drawn out as follow. 6 parts out of 9 parts and total of 14 construction cost items were generated. Currently, the calculation of land use part is analyzed to be impossible since the limitation of standard application scope is indefinite.
(2) The additional cost items for traffic part were an installation cost for bicycle parking place and an installation cost for high-speed information and communication facility. A plan to reduce carbon dioxide which is the environmental pollution part is applied to district unit plan areas and housing development areas, and whether there are cogeneration and district heating established by an upper-level plan determines the above plan so it is excluded from the additional construction cost calculation.
(3) The formula to calculate the additional construction cost for each part was proposed and the amount for each additional construction cost item was calculated based on it.
(4) The additional construction costs of the calculated cases were analyzed. The total construction cost for each case ranges from 824.3 million won to 3,295.5 million won. To obtain an 'excellent' class for eco-friendly building certification, 5.32% of total average construction cost was generated as the additional cost. Average of 2.8%, 1.18% and 0.56% additional cost was generated for indoor environment part, water resource part and energy part respectively. 0.08% of additional cost was generated for traffic part which was the lowest.
(5) The average additional construction cost per unit size(m²) for each case was analyzed to be 40,530 won. Because of selective application of certification item for each case, the construction cost was different. The higher the total floor area of the case, the lower the additional construction cost per unit size. This is generated due to the difference in price and quantity of eco-friendly materials and it is determined that the quantity largely affects the difference in additional construction cost.
The result of this study can be used as a data to build a model on multi residential housing project. This study will be a fundamental study to establish a project feasibility evaluation standard in the future that includes the eco-friendly items through eco-friendly cost items of this study and features of cost for each eco-friendly item.

국문 초록 (Abstract)

브라질에서 열린 UN 환경회의(1992)에서 주창된 “지속가능한 개발”은 다양한 산업부분에 있어 환경의 중요성이 대두가 되는 계기가 되었다. 특히 건축부분은 실질적인 생활을 영위하는 인공 환경을 조성하는 분야로써 환경오염 및 에너지 절약 대책에 가장 적극적으로 참여하고 있다. 선진국을 중심으로 건물의 건설과 사용으로 인해 발생하는 에너지 및 환경부하를 최소하기 위해 다양한 형태의 ‘친환경 건축물 인증제도’를 마련하여 시행하고 있다.
친환경 건축물은 환경적 측면 이외에 대상 프로젝트에 대한 인센티브 및 분양촉진과 같은 유․무형의 효과를 가져 올 수 있다. 그러나 친환경건축물인증 건물은 친환경 시설물 및 인증기준으로 인한 추가적인 공사비용이 투입된다. 현재의 친환경 건축물은 기존의 사업타당성 평가모델을 적용하기에는 친환경 요소에 의한 추가 비용항목이 결여되어 있어 객관적인 평가가 이루어지기 어렵다.
따라서 본 연구에서는 친환경 건축물 인증 시 요구되는 친환경 비용항목을 도출하였다. 이를 토대로 사례에 적용하여 친환경 비용을 부문별 추가공사비용의 산정하는 식을 제안하고 이에 따라 부문별 추가 공사비용을 산정하였다. 이를 위해 이론적 고찰을 통해 국내외 친환경 건축물 인증제도의 특성을 조사하고 인증항목에 대하여 비교 분석하였다. 또한 사업타당성의 개념 및 분석 절차를 조사하였다.
본론 부분에서 친환경 건축물 인증 기준과 사례의 공사비용 내역서를 중심으로 추가 공사비용 항목을 도출하였다. 또한 각 부문별 추가 공사비용의 산정식을 제안하고, 이에 따라 추가 공사비용 항목 별 금액을 산정하였다. 그리고 산정된 사례의 추가 공사비용을 분석하여 각 부문별 총 공사비용 당 추가비용의 비율을 분석하여 부문별 공사비용 특성과 요인을 분석하였다. 또한 사례별 단위면적(m2) 당 평균 추가 공사비용을 계산하여 친환경 건축물 ‘우수’등급의 평균 비용을 산정하고, 추가 공사비용의 중요 영향요인을 도출하였다..
본 연구는 S공사에서 발주하고, 2008년 친환경 건축물 인증 ‘우수’ 등급을 획득한 서울시 소재의 5개 공동주택 프로젝트의 자료를 바탕으로 진행되었으며, 주요 연구결과는 다음과 같다.
(1) 친환경 건축물 인증 기준을 중심으로 추가 공사비용 항목을 아래와 같이 도출하였다. 9개 부문 중 6개 부문, 총 14개 공사비용 항목이 발생하였다. 현 시점에서 토지이용 부문의 비용의 산출은 기준의 적용 범위의 한계가 불명확하여 산출하기 불가능하다고 분석되었다.
(2) 교통 부문의 추가 비용 항목은 자전거 보관소 설치비와 초고속 정보통신 시설 설치비로 조사되었다. 환경오염 부문의 이산화탄소 절감 계획은 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당하며 상위계획에 의해 설립되는 열병합발전 및 지역난방에 유무의 따라 결정되기 때문에 추가 공사비산정에서 제외된다.
(3) 부문별 추가 공사비용의 산정식을 제안하고, 이에 따라 추가 공사비용 항목 별 금액을 산정하였다.
(4) 산정된 사례의 추가 공사비용을 분석하였다. 각 사례별 총 추가 공사비용은 824.3 백만원 부터 3,295.5 백만원까지 다양하게 분포하였다. 친환경 건축물 인증제도의 ‘우수’ 등급을 획득하기 위해 평균 총 공사비용의 5.32%가 추가비용이 발생하였다. 실내환경, 수자원, 에너지 부문에서 각각 평균 2.8%, 1.18%, 0.56% 추가비용이 발생하였다. 교통부문은 0.08%의 추가비용을 발생하여 가장 낮은 부분을 차지하였다.
(5) 사례별 단위면적(m2) 당 평균 추가 공사비용은 평균 금액은 40,530원으로 분석되었다. 사례별 인증항목의 선택적 적용에 의해 공사비용의 차이가 발생하였다. 사례의 연면적이 높을수록 단위면적 당 추가 공사비용이 낮게 발생하였다. 이는 친환경 요소 자재의 단가와 수량차이에 의해 발생하며, 특히 수량에 의해 추가 공사비용의 차이가 민감하게 발생하는 것으로 판단된다.
본 연구의 결과는 공동주택 사업 타당성 모형 구축의 자료로 사용될 수 있다. 이는 본 연구의 친환경 비용항목과 친환경 요소의 항목별 비용 특성을 통해 차후의 연구에서 친환경 항목을 포괄하는 사업 타당성 평가기준을 작성하는데 기초적인 연구가 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 이론적 고찰 및 기존연구 분석 5
• 2.1 친환경 건축물 인증제도 5
• 2.1.1 개발 배경 및 목적 5
• 2.1.2 인증제도 특성 및 인증절차 6
• 2.1.3 평가대상 및 범위 7
• 2.2 국외 친환경 건축물 인증제도 10
• 2.1.1 LEED 10
• 2.1.2 BREEAM 11
• 2.3 국외 친환경 건축물 인증제도 분석결과 12
• 2.3.1 각 인증제도의 대분류항목 별 점수분포 12
• 2.3.2 각 인증제도의 대분류항목별 평가항목분포 13
• 2.3.3 각 인증제도 별 비교ㆍ분석 결과 14
• 2.4 사업 타당성 분석 개념 및 내용 15
• 2.4.1 사업 타당성 분석 개념 15
• 2.4.2 공동주택의 사업 타당성 분석 검토 대상 16
• 2.4.3 공동주택의 사업 타당성 분석의 절차 16
• 2.5 기존연구 고찰 18
• 2.5.1 친환경 인증제도 관련 기존문헌 18
• 2.5.2 사업타당성 관련 문헌 19
• 제 3 장 사업 타당성 분석 항목 설정 21
• 3.1 친환경 건축물 인증 기준 분석 21
• 3.2 친환경 요인 및 비용항목 설정 30
• 제 4 장 친환경 비용 항목의 산정 32
• 4.1 사례 프로젝트 개요 32
• 4.2 추가 공사비용 산정 33
• 4.2.1 토지 부문 33
• 4.2.2 교통 부문 34
• 4.2.3 에너지 부문 36
• 4.2.4 재료 및 자원 부문 38
• 4.2.5 수자원 부문 40
• 4.2.6 환경오염 부문 42
• 4.2.7 유지관리 부문 43
• 4.2.8 생태환경 부문 43
• 4.2.9 실내환경 부문 45
• 제 5 장 친환경 건축물 인증 비용 분석 48
• 5.1 추가 공사비용 항목 분석 48
• 5.2 추가 공사비용 분석 50
• 제 6 장 결 론 53
• 참고문헌 55
• [부록 1] 5개 공동주택의 친환경 건축물 인증관련 공사비 내역 62
• [부록 2] 공동주택 현장의 TACT기법 적용을 위한 전기/설비
• 공종에 대한 설문조사지 86