장기미집행 도시공원에서의 개발행위 특례에 관한 연구 = A study on the Acquisition System of the Urban Parks Unexecuted in Long-term under the Special Use Permit

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Special Use Permit system which was introduced recently, is an exceptional approval system for private park developers to develop unexecuted urban park sites into urban parks with the implementation of profit-generating businesses within the boundary of preserving the original function of the park under the agreement with local authorities, and this thesis aims to study the application.
Above all, according to the result of the analysis of the exceptional development permission of Japan which is similar to our Special Use Permit system, size of targeted park and size of profit facility is very similar to that of ours but there is no adjustment system about proper scale of profit facility and there is a limit that constructed park site still remains as privately-owned land after the completion of park development. Based on these similarities and differences, these are the implications for us and future task about management of our Special Use Permit system.
First, the Special Use Permit system has to be managed on the premise that there has to be an appropriate division of roles between public and private sector. Promoting the active participation of the park developers in the private sector in consideration of the financial condition of the local government is needed, however, the park subject to be developed by the private developers needs to be limited to the park appropriate for park development by private sector.
Second, it has to be decided that the area standard of the subject park and the possibility of partial implementation, moreover the criteria for the decision of the scale of profit generating facilities in park as well as the planning criteria for the subject park. Especially, it is urgently needed for us to establish operational guidelines enabling us to secure fairness of the system and the transparency in procedures since the guidelines for the operation od the Special Use Permit system in details is subject to be decided by the ordinance of local government.
These are feasibility study in case of contributed acceptance to park intendance by developing some parts of park site to public housing which aimed urban parks unexecuted in long-term of Suwon City based on the special use permit and making other parts to park.
First, it is judged that realization of business is possible at 300 percents of the floor area ratio in case of flatland neighborhood park which has high appraised value of land and it is judged that realization of business is possible within 10% size of private land at 200 percents of the floor area ratio in case of woodland type and waterside type neighborhood parks which has low appraised value of land in outskirts of city.
Second, through working expenses which combining compensation and money for constructing of park, balance of profit of business can be understood within about 50 percents of total expenditure. Because public contribution ratio by the special use permit can be presumed as about 50 percents of total expenditure, it imply that windfall profits by the special use permit can be collected properly.
Based on the feasibility analysis with representative park, this is simulation analysis result about possibility of realization of project by making size of private land in urban park site, possible floor area ratio and parcel price as variables.
First, when we consider that most of the market price of apartment in region of our country is under 2,500 thousands won per square meter, it is judged that implement of project in region has difficult when appraised value of land of park site exceed 100 thousands won per square meter. It means that application of exception is easy in capital area, metropolitan and large city in region considering the market price of surrounding area.
Second, the floor area ratio of profit facility by special use permit should be under 200 percents, it is advisable to be under 400 percents considering business possibility by high and low of land price of park site. Also, planned development of profit facility is possible regardless of size of urban park when the size becomes over 50,000 square meters, so by deciding the size of targed park for adaption of exception becomes over 50,000 square meters, we suggest improvement of system to follow the prescribed ordinance of local government considering position of park and owned characteristics.

국문 초록 (Abstract)

최근 도입된 도시공원 부지에서의 개발행위 등 특례제도는 민간공원추진자가 지방자치단체와의 협약을 통하여 공원의 본질적 기능이 훼손되지 않는 범위 내에서 수익사업 시행과 함께 미집행 도시공원 부지를 도시공원으로 조성하도록 하는 예외인정제도로, 그 적용 방안을 연구한다.
먼저 우리나라의 특례제도와 유사한 일본의 특례제도를 분석한 결과, 대상공원의 규모와 수익시설 부지의 규모 등은 매우 유사하지만 수익시설 규모의 적정성에 대한 조정장치가 없고 조성된 공원부지는 여전히 사유지로 남게 되는 한계를 가지고 있다. 이와 같은 유사점과 차이점을 바탕으로 우리나라 특례제도의 운용과 관련한 시사점과 향후 과제는 다음과 같다.
첫째, 특례제도는 공공과 민간의 적정 역할 분담을 전제로 운용되어야 한다. 지방자치단체의 재정여건 등을 감안하여 민간의 적극적인 참여를 유도하되, 민간공원추진자가 정비하기에 적합한 공원을 대상으로 한정할 필요가 있다.
둘째, 대상공원의 면적기준과 분할시행 여부를 명확히 하고, 수익시설의 적정 규모 산정기준은 물론 조성공원의 계획기준도 제시되어야 한다. 특히, 특례제도의 운영과 관련한 구체적인 기준은 지방자치단체의 조례로 정하도록 하고 있는 바, 제도의 공정성과 절차의 투명성을 확보할 수 있는 운영기준이 조속히 마련되어야 한다.
수원시의 장기미집행 도시공원을 대상으로 개발행위 등 특례에 의거 공원부지 일부를 공동주택으로 개발하고 그 외 부지를 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부채납하는 경우의 사업수지 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 공시지가가 높은 도심의 평지형 근린공원은 사업용적률 300%에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되며, 공시지가가 낮은 도심 외곽의 산림형 또는 수변형 근린공원의 경우 사업용적률 200%에서 사유지 면적의 10% 이내에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되었다.
둘째, 보상비와 공원조성비를 합친 사업비는 전체 지출금액의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있다. 이는 개발행위 특례에 의한 공공기여 비율을 전체 사업비의 약 50%로 추정할 수 있는 바, 개발행위 특례에 의한 우발이익은 적정 환수될 수 있음을 시사한다.
사례공원의 사업수지 분석을 바탕으로, 도시공원 부지의 사유지 면적과 공시지가 및 수익시설의 허용 가능한 용적률과 분양가격 등을 변수로 하여 사업실현 가능성을 모의분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 우리나라 대부분 지방도시의 아파트 거래가격이 2,500천원/㎡를 밑돌고 있는 점을 고려할 때 공원부지의 공시지가가 100천원/㎡를 초과하는 경우 지방도시에서의 사업추진은 곤란할 것으로 판단된다. 주변지역 거래가격 등을 감안하면 수도권이나 지방의 광역시 또는 대도시에서 특례 적용이 용이함을 시사한다.
둘째, 개발행위 특례에 의한 수익시설의 용적률은 200% 이하로 하되, 공원부지 지가의 높고 낮음에 따른 사업실현성을 감안하여 최대 400% 이하로 하는 것이 바람직하다. 또한, 도시공원 규모에 관계없이 5만㎡ 이상이면 수익시설의 계획적 개발이 가능하므로 특례 적용 대상 공원규모를 5만㎡ 이상으로 하되, 공원의 입지 및 소유 특성 등을 고려하여 지방자치단체의 조례가 규정하는 바에 따르도록 제도개선을 제안한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 4
• 제3절 연구의 흐름 5
• 제2장 예비고찰 6
• 제1절 개발행위 특례에 관한 고찰 6
• 1. 특례제도의 도입 배경 6
• 2. 특례제도의 개념과 운영체계 13
• 제2절 선행연구의 검토 26
• 제3장 일본의 특례제도 사례분석 32
• 제1절 특례제도 운영방식 32
• 1. 특례에 의한 사업방식 32
• 2. 특례에 의한 사업기준 39
• 3. 특례에 의한 사업시행 절차 44
• 제2절 특례에 의한 공원정비 사례 48
• 1. 특허사업에 의한 정비사례 48
• 2. 민설공원사업에 의한 정비사례 51
• 제3절 문제점 및 시사점 55
• 1. 일본 특례제도의 문제점 55
• 2. 특례제도 도입에 따른 시사점 58
• 제4장 특례제도 모의분석 60
• 제1절 사례공원 사업수지 분석 60
• 1. 사례도시의 공원현황 60
• 2. 사례공원의 특성 64
• 3. 공원유형별 사업수지 분석 71
• 제2절 특례제도 적용을 위한 모의분석 82
• 1. 모의분석 산식의 설정 82
• 2. 사업추진 가능성 분석 88
• 3. 특례에 의한 사업추진 가능 범위 설정 97
• 제3절 모의분석에 의한 정책적 시사점 101
• 제5장 결론 103
• 1. 요약 및 결론 103
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 106
• 참고문헌 108
• ABSTRACT 112