지역별 주택가격 변동에 관한 연구 = (A) study on the regional variations in housing price

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 정부의 주택시장 안정화를 위한 정부의 정책이 2000년대 들어서 계속 실패하고 있는 것의 원인이 주택정책의 입안에 있어 지역별 주택시장을 고려하지 않고 단일 주택시장 가격만을 가지고 시장을 예측하는 것이 주택정책의 실패가 일어나는 것이라 생각하였다. 따라서 지역별 주택시장의 예측을 위한 지역별 주택가격 예측모형을 개발하고 거시경제 변수에 의한 영향이 지역별로 어떠한 차이가 있는지 파악하고자 본 연구를 진행하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.

첫째, 지역별 주택매매가격 변동성을 분석하였다. 분석결과를 살펴보면 GARCH(1,1) 모형 추정 결과 모든 시계열에서 ARCH 효과의 존재와 서울, 대구, 인천, 울산, 경기, 경북의 경우 GARCH 효과의 존재를 확인할 수 있었으며, 변동성의 영향력은 오래 지속될 것으로 예상되었다. 그리고 EGARCH 모형 추정 결과에서는 부산과 광주를 제외한 나머지 전 지역에서 GARCH 효과가 존재하는 것으로 나타났으며, 부산, 인천, 대전, 울산 지역에서는 비대칭성이 나타났지만 양수로 나타나 비대칭성은 존재하지만 레버리지 효과는 없는 것으로 나타났다.

둘째, 주택전세가격의 지역별 변동성을 분석하였다. 분석결과를 살펴보면 GARCH(1,1) 모형 추정 결과 대구, 충남, 경남을 제외한 지역에서 ARCH 효과가 존재하며, 울산, 경북을 제외한 지역에서 GARCH 효과가 나타나는 것으로 분석되었으며, 지속성 모수는 1에 가까워 충격의 영향이 오래 지속되는 것으로 분석되었다. 또한 EGARCH 모형 추정 결과에서는 대전, 충남, 경북을 제외한 지역에서 GARCH 효과가 존재하는 것으로 나타났으며, 레버리지 효과의 경우 강원과 전남지역에서 나타나는 것으로 분석되었다.

셋째, 주택가격과 경기변동과 관계를 분석하였다. 분석결과를 살펴보면, 대도시권의 경우 주택매매가격과 전세가격 모두 경기변동과 밀접한 연관이 있는 것으로 나타났다. 특히 주택전세가격의 경우 주택매매가격에 비하여 경기변동에 더 큰 영향을 받는 것으로 분석되었다. 이는 주택전세시장의 경우 실수요자 중심의 시장이기 때문이라 판단된다. 대도시권에서 주택매매와 전세 모두에 영향을 미치는 경기 변수로는 콜금리와 회사채수익률로 나타났는데 이는 주택매매가격과 전세가격의 결정에 있어 콜금리와 회사채수익률로 대표되는 금리가 큰 역할을 하고 있는 것으로 판단된다. 즉, 한국의 주택은 주거의 수단과 함께 투자를 통한 자산의 증대 수단이 되고 있는 것을 말한다 할 수 있다. 대도시권에서 지가의 경우 주택의 매매가격에 영향을 서로 주고받는 것으로 나타났는데 지가와 주택매매가격은 큰 영향이 있는 것으로 나타났지만, 주택전세가격에서는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 물가지수의 경우 주택매매가격과 전세가격에서 상당한 영향을 주고받는 것으로 나타났다. 특히 주택전세의 경우 그 영향이 큰 것으로 나타났는데 이는 물가의 상승은 주택가격 상승을 초래하고, 주택가격의 상승이 다시 물가를 상승시키는 요인이 되는 것으로 나타났다.

넷째, 지방지역의 경우 대도시지역에 비하여 경기변동과 큰 영향이 없는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 대도시권의 경우 주택수요와 공급이 많고 실수요 외에 투기목적의 가수요가 있는 반면, 지방의 경우 실수요 중심의 시장이며, 실수요 자체도 그 양이 많지 않기 때문이라 판단된다.

마지막으로, 주택규모와 경기병동과의 관계분석에서는 규모에 따른 큰 차이는 없이 금리에 의해서 주택가격이 영향을 주고받는 것으로 나타났으며, 주택가격이 지가에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한 물가지수의 경우 주택가격에 일방적인 영향을 주는 것으로 분석되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study has thought that the reason for failure of government housing policy for the stabilization of housing market since 2000's is from predicting the market only with the housing market prices without considering the housing market by regions in drafting the housing policy. Accordingly, this study has been performed to develop a housing price prediction model by regions for the prediction of housing market by regions and to identify what differences of influence from macroeconomic variables exist by regions. The main results of this study are as follows.

First, the housing sales price fluctuations by region have been analyzed. If we look into the analyzed results, the existence of ARCH effect in all time series and the existence of GARCH effect in case of Seoul, Daegu, Incheon, Ulsan, Gyeonggi Province and Gyeongbuk Province could be seen while the influence of fluctuation is expected to last for a long period of time as a result of estimating the GARCH(1,1) model. And in the estimation results of EGARCH model, the existence of GARCH effect was shown in all remaining regions except for Busan and Gwangju while the asymmetry was shown in Busan, Incheon, Daejon and Ulsan areas so that the leverage effect was not shown although the asymmetry exists.

Second, the fluctuation of deposit-based lease prices by region has been analyzed. If we look into the analyzed results, the ARCH effect exists in regions excluding Daegu, Chungnam Province and Gyeongnam Province, the GARCH effect was shown in regions except for Ulsan and Gyeongbuk Province while the durability parameter was close to 1 so that the influence of shock has been analyzed as lasting for a long time as a result of estimating the GARCH(1,1) model. Also in the estimation results of EGARCH model, the existence of GARCH effect was shown in all regions except for Daejon, Chungnam Province and Gyeongnam Province while the leverage effect was analyzed as being shown in Gangwon Province and Jeonnam Province areas.

Third, the relationship between housing prices and economic fluctuation has been analyzed. If we look into the analyzed results, both the housing sale prices and deposit-based lease prices were shown as having close relationship with the economic fluctuation in case of large cities. Especially in case of deposit-based lease prices, it was analyzed has getting greater influence from economic fluctuation than the housing sale prices. This is estimated to be caused by the fact that the deposit-based lease market is an actual demand based market. While the call rate and company bond profit rate were shown as economic variables having influence on both the housing sale prices and deposit-based lease prices in large cities, this is estimated as the interest rate being represented as the call rate and company bond profit rate are playing a great role in determining the housing sale prices and deposit-based lease prices. In other words, the housing of Korea could be seen as indicating that it is becoming a method of increasing the assets by investment along with being the means of residence. In case of land prices in metropolitan area, while it was shown as exchanging influence with the sale price of the housing, although the land prices and housing sale prices were shown as having great influence, it was shown has not having much influence in the deposit-based lease prices. In case of the price index, the housing sale prices and deposit-based lease prices were shown as exchanging a considerable influence. Especially, the effect was shown as being great in case of deposit-based leases, this has been shown as the increase of prices causing the increase of housing prices while the increase of housing prices once again becoming the factor to increase the prices.

Fourth, the provincial areas were shown as not having great influence from economic fluctuations compared to metropolitan area. Such results are estimated as being cased by the fact that the provincial area is an actual demand based market and even the actual demand itself is not great in the quantity while the metropolitan area have a great housing supply and demand along with an imaginary demand of speculation purposes.

Finally, in the analysis of relationship between housing scale and economic fluctuation, the housing prices were shown as exchanging influence according to the interest rate without much difference followed by scale while the housing prices have been analyzed as affecting the land prices. Also in case of price index, it was analyzed as having a one-sided influence on housing prices.

목차 (Table of Contents)

• 제 Ⅰ 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제 3 절 연구의 내용 및 절차 6
• 제 Ⅱ 장 이론적 고찰 8
• 제 1 절 주택시장 8
• 1. 주택시장의 특성 8
• 2. 주택시장의 모형 13
• 3. 거시적 관점에서의 주택시장 15
• 제 2 절 효과적 분석을 위한 시계열 모형 23
• 1. 시계열모형의 개념 23
• 2. 시계열모형의 분류 29
• 제 3 절 선행연구 고찰 41
• 1. 선행연구 검토 41
• 2. 선행연구의 한계 61
• 제 Ⅲ 장 분석의 틀 63
• 제 1 절 분석자료 63
• 1. 지역별 주택가격 변동성 분석 63
• 2. 지역별 주택가격과 경기변동과의 관계 분석 63
• 제 2 절 분석과정 65
• 1. 지역별 주택가격 변동성 분석 65
• 2. 지역별 주택가격과 경기변동과의 관계 분석 65
• 제 3 절 분석방법 67
• 1. 시계열의 안정성 및 단위근 검정 67
• 2. 변동성 분석 모형 70
• 3. 그랜저 인과관계분석 74
• 제 Ⅳ 장 지역별 주택가격 변동성 분석 77
• 제 1 절 주택가격의 변동 추이 및 안정성 검정 77
• 1. 주택가격의 변동 추이 77
• 2. 시계열자료의 안정성 검정 79
• 제 2 절 자료의 기초 통계 및 자기상관성 검정 82
• 1. 자료의 기초 통계 82
• 2. 자기상관성 검정 84
• 제 3 절 모형추정 결과 87
• 1. 주택매매 87
• 2. 주택전세 91
• 제 4 절 분석종합 93
• 제 Ⅴ 장 주택가격과 경기변동간 인과성 분석 94
• 제 1 절 시계열자료의 추이 및 안정성 검정 94
• 1. 시계열자료의 추이 94
• 2. 시계열자료의 안정성 검정 97
• 제 2 절 주택가격과 거시경제변수간의 인과성 분석 102
• 1. 주택매매가격 102
• 2. 주택전세가격 107
• 3. 주택규모와 거시경제변수간의 인과성 분석 112
• 제 3 절 분석종합 114
• 제 Ⅵ 장 결론 116
• 1. 연구의 요약 116
• 2. 연구의 시사점 및 정책적 제언 118
• 3. 연구의 한계 및 향후연구 120
• 참고문헌 121
• 부 록 128
• Abstract 143

참고문헌 (Reference)

1. Causation, Lewis,David, , 1973

2. 경제학원론, 최성수, 大旺社, , 1997

3. 계량경제학, 이종원, 博英社, , 2001

4. 주택정책론, 하성규, 박영사, 주택정책론, , 1997

5. ?주택경제론?, 이중희, 주택경제론, , 1997

6. ?주택금융론?, 전광섭, 주택금융론, , 2006

7. ?주거와 주택?, 윤혜정, 장성수, 주거와 주택, , 2003

8. 경제시계열분석, 장유순, 한상범, 박준용, , 2002

9. 예측방법의 이해, 이덕기, SPSS 아카데미, , 2002

10. 계량경제실증분석, 송일호, 三英社, , 2002

11. 시계열분석과 응용, 이종협, 자유아카데미, , 2007

12. 아리마 시계열분석, 송근원, , 2005

13. 한국의 주택경기변동, 정희수, 한국의 주택경기변동, , 1984

14. 부동산 가격과 부동산정책, 서승환, 부동산가격과 부동산 정책, , 1993

15. 부동산시장 구조모형 연구, 김혜승, 손경환, , 2002

16. Generating Mechanism Models, andCausality, Granger, "Generating Mechanism Models, , 1982

17. 주택정책의 유형별 효과성분석, 이진경, , 2004

18. 한국 부동산 시장의 거시계량분석, 서승환, 弘文社, , 1994

19. 2010, 전국 주택가격동향조사 2010. 2., 전국 주택가격동향조사, 국민은행, "2010, , 2010

20. Exploring Metropolitan HousingPrice Volatility, Miller, , 2006

21. 지가 불안정성의 영향 및 결정요인,??, 서승환, , 2001

22. Housing Price Volatility Changes and Their Effects, Dolde, Tirtiorolu, , 2002

23. Applied Time Series Analysisfor the Social Sciences, R.A.Hay, R.McCleary, , 1980

24. 우리나라 부동산경기변동에 관한 연구, 신창호, 건국대학교 행정대학원, , 1985

25. 주택매매가격의 변동성에 관한 연구,??, 임재만, , 2006

26. 자산가격 급변동이 소비에 미치는 영향, 윤성훈, , 2002

27. 부동산시장의 구조변환에 대한 실증분석, 서승환, 김갑성, , 1999

28. 부동산 가격의 변동요인 분석과 전망연구, 박성규, 박철, 부동산가격의 변동요인 분석과 전망 연구, , 2002

29. 시계열모형에 의한 토지시장의 예측 연구, 박헌주, 박철, 한국주택학회, , 2001

30. 자산가격 변동의 인플레이션 선행성 분석, 김종욱, , 2002

31. Recent developments in economic models ofhousing markets, George, , 1998

32. Generalized Autoregressive Conditional Heteroscedasticity, Bollerslev, , 1986

33. KOSPI 변동성과 주택매매가격지수 변동성 연구, 유한수, , 2007

34. 부동산 경기변동과 가격결정요인에 관한 연구, 박용석, , 2004

35. 우리나라 부동산가격과 물가에 관한 실증분석, 김경환, 서승환, 유지방, , 1991

36. 통화량 변동이 물가와 주택가격에 미치는 영향, 심승훈, , 2004

37. VAR모형 구축을 통한 토지 및 주택시장 전망 연구, 윤주현, , 2001

38. 지역간 주택가격변동의 선ㆍ후행관계에 관한 연구, 조정구, 지역간 주택가격변동의 선·후행관계에 관한 연구, , 2004

39. 부동산정책이 주택가격의 변동성 변화에 미치는영향, 곽승준, 이주석, , 2006

40. 변동성과 레버리지 그리고 기업규모에 관한 실증연구, 구맹회, 이윤선, 한국재무관리학회, , 1998

41. 부동산정책의 변화가 부동산가격에 미치는 영향 연구, 이제황, , 2005

42. 지역간 주택매매가격 변동성의 상관관계에 관한 연구, 유한수 ( Han Soo Yoo ), 한국산학경영학회, , 2007

43. 임대용 다가구주택의 주택유형별 시장분화에 관한 연구, 具滋勳(Ja-Hoon Koo), 尹定燮(Chung-Sup Yoon), 大韓國土 都市計劃學會, , 1990

44. 주식수익률의 비대칭적 변동성의 결정요인에 관한 연구, 변종국, 정기웅, 조정일, , 2003

45. 정부개입이 주택경기변동에 미치는 영향분석에 관한 연구, 김재영, , 1992

46. 한국 주식시장에서의 주가변동성의 비대칭성에 관한 연구, 구본일, 한국재무학회, "?재무연구?, , 2000

47. Investigating C면미 Relations byEconometric Model and Cross-Spectral Methods, Granger, , 1982

48. 시계열 분석을 이용한 주택하위시장의 인과성에 관한 연구, 한용석, , 2010

49. 한국주식시장의 시장상황별 비대칭적 변동성에 관한 실증연구, 이치송, 이헌상, 오현탁, 한국재무관리학회, , 2000

50. 정부의 주택정책이 수도권 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구, 김태경, 유보현, 경기개발연구원, , 2005

51. 부동산가격 하락이 국내 경제 및 자산구조에 미치는 영향에 관한 연구, 대우증권리서치, , 2004

52. Assessing theForecasting Performance of Regime-Switching, ARIMA andGARCH Models of house Price, Crawford, "Assessing theForecasting Performance of Regime-Switching, , 2003

53. 서울 주택시장으로부터 지방 주택시장으로의 가격 및 변동성 이전효과 연구, 이상경, , 2003

54. Autoregressive Conditional Heteroscedasticitywith Estimates for the Variance of United KingdomInflation, Engle, , 1982

55. Housing Price Diffusion Patterns at Different Aggregation Levels; An Examination of Housing Market Efficency, Henry O.Pollakowski, Housing Price Diffusion Patterns atDifferent Aggregation Levels; An Examination of HousingMarket Efficency, , 1997

56. 우리나라 부동산의 시장 가격 변화의 특성에 관한 연구 : 주거용 부동산을 중심으로, 김성훈, 연세대학교 경제대학원, , 2007