자본의 사용자비용, 세제개혁, 그리고 주택임대차시장의 미래

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산관련 조세정책의 변화에 따른 자본의 사용자비용 변화를 추정하고, 자본의 사용자비용 변화가 주택임대료와 임대주택 신규건설량에 미치는 효과를 1976년-2007년 연별 국내 시계열 자료를 이용하여 시스템 GMM 모형을 이용하여 실증분석 한 뒤, 추정 결과를 이용하여 2003년과 2005년의 세제개혁에 따른 사용자비용의 변화가 2004년-2014년 동안 주택임대료와 임대주택 신규건설량에 미치는 충격을 사전적·사후적으로 예측하였다.
’86년 이후 우호적인 양도세제의 정책변화는 등록임대주택사업자의 자본의 임대비용을 2.23%p-3.72%p 감소시켰다. 반대로 ’03년과 ’05년의 세제개혁은 임대주택공급자 유형별로 자본의 임대비용을 2.20%p-4.15%p 증가시켰다.
자가소유점유 가구 자본의 사용자비용이 1%p 증가하면 임대주택 수요가 0.22%-1.05% 증가하는 것으로 나타났다.
임대주택공급자의 자본의 임대비용이 1%p 증가하면 임대주택 신규건설이 단기 3.34%-4.07%, 장기 13.28%-21.78% 감소하는 것으로 나타났다.
임대주택 신규건설량 공급의 단기 임대료 탄력성은 임대주택공급자 유형별 RC1, RC2, RC3을 이용한 모형에서 각각 1.51, 1.52, 0.87으로 나타났으며, 장기 임대료 탄력성은 RC1, RC2, RC3 유형별로 각각 2.72, 2.12, 1.16으로 나타났다.
’03년과 ’05년의 세제개혁으로 인한 자본의 임대비용의 증가가 임대주택 신규건설량을 예측 기간 11년 누적 7.1만-25.1만호로 3.2%-11.9% 감소시키고, 감소된 임대주택 신규건설량은 2004-2014년 11년 평균 임대료를 0.3-1.4% 증가시키고, 2014년 기준으로는 1.0%-4.1% 증가시키는 것으로 예측되었다.
세제개혁으로 인한 자본의 임대비용의 변화가 임대주택공급자의 유형에 따라 다르게 나타났지만, 임대주택 신규건설량과 임대료에 미치는 영향은 등록임대주택사업자와 비등록임대주택공급자A가 거의 동일하였다.
끝으로 본 연구의 결과가 주는 경제적 시사점은 다음과 같다.
우리나라의 경우 제도권 임대주택 시장이 매우 불안정한 관계로 안정적 임대주택 시장의 요건이 되는 장기임대주택 재고량의 적정한 확보가 이뤄지지 않은 상태에서 정부가 자본이득세 및 보유세 등의 강화를 통해 주택가격의 안정을 도모하고자 한다면, 임대주택 신규공급을 감소시켜 40%를 넘어서는 주택 구매력이 절대적으로 취약한 저소득층의 주거가 지속적으로 위협받을 수 있음을 확인하였다.
징벌적인 부동산 세제의 강화가 일면 주택가격을 안정시킬지 모르지만, 지속적인 장기임대주택 공급의 확대가 주택임대료를 안정시키고 나아가 주택가격의 안정과 주택을 이용한 투기의 근절에 더욱 효과적일 것이며 저소득층의 주거안정을 통한 사회통합에도 크게 기여할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper estimated the change on the user costs of capital caused by changes on tax policy on real estate and investigated how such changes on the user costs of capital influence the housing rent and the new construction of rental housing by using the system GMM model with time-series analysis of annual reports from 1976 to 2007. Using results after thorough investigations, one forecasted striking facts on the relationship between the changes on user costs of capital by tax reform from 2003 to 2005 and the quantity of new construction of rental housing and rental costs from 2004 to 2014.
The main results are as follows.
After 1986, the policy change on transfer tax reduced rental costs of capital for the registered rental housing investors between 2.23 percentage points and 3.72 percentage points. However, in opposite, the tax reform in 2003 and 2005 increased user costs of capital for different types of rental housing providers from 2.20 percentage points to 4.15 percentage points.
The demand for rental housing increased from 0.22 percent to 1.05 percent if the user cost of capital for owner occupied households increased 1 percentage point.
It appears that the number of rental housing construction raised from 3.34 percent to 4.07 percent in short run and from 13.28 percent to 21.78 percent in long run if the rental costs of capital for rental housing providers increased 1 percentage point.
The short-run rent elasticity of demand for new rental housing construction is 1.51, 1.52, and 0.87 on types of rental housing providers, RC1, RC2, and RC3 and the long-run rent elasticity is 2.72, 2.12, and 1.16 on these types, RC1, RC2, and RC3.
The increased user cost of capital by the tax reform in 2003 and 2005 reduced the quantity of new rental housing construction during the simulated period of 11 years between 71,000 and 251,000 in units range, which is between 3.2 percent and 11.9 percent. The decreased quantity of new rental housing construction increased the average cost of rent from 0.3 percent to 1.4 percent for 11 years from 2004 to 2014 and from 1.0 percent to 4.1 percent based on the predicted standard in 2014.
The changes on rental cost of capital by tax reform differently appear on the types of rental housing providers. However, the quantity of new rental housing construction and its influence on housing rent seem unchanged on both the registered rental housing investor and the unregistered rental housing provider A.
Finally, the result of this study offers following economical implications. In Korea, since the market on institutional rental housing market is unstable, the government promotes stable housing cost through the reinforcement of capital gains tax and property tax. However, it is extremely necessary for such a country to reduce the new provision of rental housing so that more than 40 percent of low income households without purchasing power of house would not be threatened for their residence because such a condition can be easily happened in such a country as Korea.
It is possible that the reinforcement of punishable property tax may stabilize the price of house. However, the continued supply of long-run rental housing stabilizes the rental cost, and more over, it is effective to promote the stable rental cost and to eradicate speculative sales of house. It also promotes the secured residence for low-income families and the stable social integration.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구의 목적 1
• 1.2 연구의 방법 4
• 제 2 장 부동산과 주택 관련 이론 및 정책과 현황 6
• 2.1 주택의 정의 및 기능과 특성 7
• 2.2 이론적 분석 11
• 2.3 임대주택 현황 및 임대주택정책 변화 15
• 2.3.1 임대주택 정의 15
• 2.3.2 임대주택 현황 및 정책 변화 17
• 제 3 장 부동산 관련 조세 현황과 평균실효세율의 추정 36
• 3.1 부동산 관련 조세 36
• 3.1.1 이전단계 부동산 관련 조세 37
• 3.1.2 보유단계 부동산 관련 조세 39
• 3.1.3 자본이득단계 조세 45
• 3.2 부동산 관련 조세부담 추이 48
• 3.3 평균실효세율과 명목세율의 추정 51
• 3.3.1 보유단계 평균실효세율 추정 51
• 3.3.2 자본이득단계 평균실효세율 추정 55
• 3.3.3 소득세 평균실효세율 추정 58
• 3.3.4 양도세 및 소득세 명목세율 추정 63
• 제 4 장 자본의 사용자비용 67
• 4.1 제 이론과 문헌연구 67
• 4.1.1 자가소유점유 가구 자본의 사용자비용 67
• 4.1.2 임대주택 공급자의 자본의 사용자비용: 자본의 임대비용 72
• 4.2 사용자비용 추정모형: 미국과 조세제도 차이를 반영 75
• 4.2.1 자가소유점유 가구 자본의 사용자비용(OC) 추정모형 75
• 4.2.2 임대주택 공급자 자본의 임대비용(RC) 추정모형 78
• 4.3 변수의 설명 및 자료 85
• 4.4 추정 결과 88
• 4.4.1 자가소유점유 가구의 자본의 사용자비용 88
• 4.4.2 임대주택 공급자 자본의 임대비용 95
• 제 5 장 부동산 관련 세제 변화가 주택임대료에 미치는 영향 113
• 5.1 실증분석 모형 113
• 5.2 자료 116
• 5.3 실증분석 121
• 5.3.1 실증분석 모형 124
• 5.3.2 실증분석 결과 124
• 5.4 세제 변화에 따른 충격의 예측 136
• 제 6 장 결론 148
• 참고문헌 150