Space Syntax를 활용한 공간구조특성의 지가산정방식 도입에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

도시의 토지이용은 도시공간구조와 도시기능과의 상호작용에 의해 특수한 구조를 보여주며 여러 기능의 지역과 형태로 발전되어 간다. 이에 따라 인간의 토지이용형태나 공간 활용 방법이 다양해지면서 도시의 공간구조 역시 다양하게 발전되어 간다. 지가는 이러한 도시공간구조와 토지이용을 반영한 하나의 지표라 할 수 있을 것이다. 본 연구에서는, 첫째, 기존 지가추정에 관한 연구 및 기존 지가산정방식을 검토하여 지가분석에 사용된 변수들을 검토하고, 둘째, 기존 연구에서 검토된 변수와 공간구문론(Space Syntax)를 활용하여 추출한 객관적이며 정량적인 공간구조특성변수를 대상으로 각 변수의 지가에 미치는 영향력 및 변수의 유효성을 검토하며, 최종적으로 유효한 변수를 활용하여 공간구조특성을 도입한 지가 산정 식을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구대상지는 방배동과 역삼동이 선택되었다. 주거지역인 방배동은 공간구조변화에 따른 지가의 변화를 예측할 수 있는 지역이지만, 용도지역이 다양하지 않아 다양한 요소의 영향을 관찰하려는 본 연구의 목적에 부합하지 않았다. 따라서, 도시의 다양한 모습이 함축되어 있는 역삼동을 추가적으로 분석하였다. 기존의 지가산정방식과 선행연구를 검토하여 대상지에 적합한 총 13가지의 변수를 대상으로 분석을 진행하였다. 이중에서 공간구조변수와 이용 상황 만 이 두 대상지에서 모두 설명력이 높은 변수로 나타났으며, 공간구조변수는 단일변수 최대의 설명력을 보였다. 또한 모든 변수를 활용하여 구축한 지가모형에서 역시 공간구조변수와 이용 상황이 두 대상지에서 모두 균일하게 높은 영향력을 보였다. 본 연구를 통하여 다양한 변수가 적용되는 상황에서도 지가에 대한 공간구조특성의 높은 설명력 및 영향력을 확인할 수 있었고, 지가형성모형에 기존의 정성적인 변수가 아닌 정량적인 공간구조특성인자를 도입함으로써 모형으로서의 타당성을 높일 수 있을 것이다. 또한 토지에 적합한 경제적 잠재성을 평가하여 대안을 제시하는 자료로 활용될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land use in a city has a unique structure, mostly due to the interactions between its spatial configuration and functions, developing into a patchwork of functional regions of various forms. Land price can be seen as one of the indices reflecting these advancements in spatial structure and land use. This study examines variables reviewed in previous studies, spatial configuration characteristic variables extracted by using Space Syntax, and their influence on land price of each variables. The purpose of the study is to deduce land price assessment equations that include spatial configurational characteristics.
Bangbae district and Yeoksam district are the target locations of the study. Since Bangbae district is a dwelling area, changes in land price due to changes in spatial configuration is predictable. However, because of the district's lack of diversity in use district, it is not suitable for the purpose of this study, which seeks to observe the effect of various elements. Thus, Yeoksam district, which is composed of diverse urban characteristics, has been observed as well. After reviewing preexisting studies and land price assessment mechanisms, thirteen variables have been selected according to their suitability for the target area. Among the variables, spatial configuration variable and land use status have high explanatory power in both areas, and spatial configuration variable has the highest one as a single variable. Furthermore, in a land price model which uses all variables, the two variables display equally high explanatory power in both districts.
This study confirms spatial configurational characteristic's high explanatory power and leverage on land price, even in cases when diverse variables are applied. We suggest that the credibility of the previous land-price formation models can be improved significantly by introducing space configurational characteristic factors as well as land characteristic factors. This study may be used as a reference guide for evaluating proper economic potentials in particular landscapes and also for proposing alternative plans.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1. 연구의 범위 3
• 2.2. 연구의 방법 4
• 제2장 선행연구 및 이론적 고찰 6
• 1. 선행 연구 6
• 1.1. 지가에 관한 연구 6
• 1.2. 공간구조요소(Space Syntax)를 활용한 연구 7
• 2. 이론적 고찰 11
• 2.1. 공시지가 11
• 2.1.1. 토지특성항목 12
• 2.1.2. 토지가격비준표 13
• 2.2. 공간구조특성 :Space Syntax 19
• 2.2.1. 공간구조 분석방법 19
• 2.2.2. Space Syntax 주요 개념 21
• 3. 소결 23
• 제3장 대상지 및 분석지표 설정 26
• 1. 연구 대상지 설정 26
• 1.1. 대상지A: 방배동 28
• 1.2. 대상지B: 역삼동 30
• 2. 지가 32
• 3. 토지특성 분석지표 설정 33
• 4. 공간구조특성 변수 설정 35
• 제4장 지가, 공간구조, 토지특성의 상관관계 42
• 1. 대상지A: 방배동 42
• 1.1. 상관관계 분석 42
• 1.2. Stepwise 다중회귀분석 43
• 1.3. 유효한 독립변수의 지가 단일설명력 45
• 1.4. 지가산정회귀식(1) : 기존 공시지가 산정 변수 46
• 1.5. 지가산정회귀식(2) : 기존 공시지가 산정 변수+공간구조특성변수 48
• 1.6. 공간구조변수 도입 전후 각 변수의 영향력 비교 50
• 1.7. 공간구조변수를 도입한 최적의 지가산정모형 도출 51
• 2. 대상지B: 역삼동 53
• 2.1. 상관관계 분석 53
• 2.2. Stepwise 회귀분석 55
• 2.3. 유효한 독립변수의 지가 단일설명력 57
• 2.4. 지가산정회귀식(1) : 기존 공시지가 산정 변수 58
• 2.5. 지가산정회귀식(2) : 기존 공시지가 산정 변수+공간구조특성변수 60
• 2.6. 공간구조변수 도입 전후 각 변수의 영향력 비교 62
• 2.7. 공간구조변수를 도입한 최적의 지가산정모형 도출 63
• 3. 소결 65
• 3.1. 단일변수 지가 설명력 비교 65
• 3.2. 다중회귀분석시 각 변수의 지가영향력(표준화계수값) 비교 66
• 3.3. 공간구조변수의 지가산정식 도입 67
• 제5장 결론 69
• 참고문헌 71
• ABSTRACT 74