도시재생사업에서의 갈등 유형 연구 : 주택재건축, 재개발사업을 중심으로 = A Study on conflict type in urban renaissance project: focusing on redevelopment projec of housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study tries to analyze the causes of conflicts related to the residents of ones generated in the procedure that promotes reconstruction and redevelopment projects of housing focusing on them and examine how the conflicts are related to the special sites.
The research scope was arranged focusing on the conflict situation by setting it as the initial step of project process that decides business success with the highest conflict frequency (establishment step of the improvement plan and the promotion committee) as follow:
First, the conflict examples related to the residents generated in the process of the reconstruction and redevelopment of housing in the existing study papers and press reports were collected and analyzed.
Second, the sites were classified into 6 types (the subway station area, the apartment density area, the mixed apartment and low level old housing area, the low level old housing density area, the hill area, the mixed area for other use except residence) according to location by analyzing the investigated study materials and press reports.
Third, The implication of conflict solution were drawn by analyzing the conflicts and the cause by the first and second questionnaires and interview on typological sites.

The research results have found that the conflicts of residents occur by the difference of interests of them and especially there were the big differences in it according to the location of sites.
First, as for the subway station area, the more closer location of the sites was, the more conflicts between residents(the promotion committee) and merchants occurred. It's because the residents who work in sales oppose the project itself as they feel uneasy due to interruption of business activities when the project is arranged. To solve the conflicts, the measures about compensation and transfer, development that reflects regionality and rationalization of area setting are necessary.
As for the apartment density area, share conflicts due to size differences and one by objection of the integrated development mainly occurred. Especially, there were higher conflict frequency when different factors are set up in the same area. In this type, the policies that consider the social and economic situations of the residents such as set up of the area by subdividing present conditions and introduction of the various developmental methods are necessary.
As for the low level old housing density area, the more serious is the mixed aspects among the residents in old faulty buildings, the ones in good buildings, tenants, low income groups, land owners and landlords, the higher conflict frequence was. When different residents were socially composed, the new standard establishment about the area setting with meditation of residents' opinions is necessary.
As for the hill area, the higher altitude and slop the sites are located in, the lower business value were and eventually the conflicts of the residents occurred as topography, landscape, density and system regulations get to be more serious. Therefore, the development that considers landscape and topography such as development which considers topography, expansion of public support on the sites without business value, etc.
As for the mixed area for other use except residence, the more mixture is, the higher conflict frequence was. The development that can accept other use except residence or area setting by forming the buffer area is necessary.

The conflicts of residents mainly appear due to interest. But to be successful accomplishment of project, the basic solution of the problems should be preceded to emphasize the purpose of renaissance project rather than to accept interest of the residents simply. For this, the implications to solve the future conflicts of the residents will be drawn as follow:

First, introduction of the differentiated development method and programs suitable for the sites' types because conflicts differently appear by them is necessary.
Second, area setting that considers interest not to cause the conflicts among residents is necessary.
Third, the conflicts should be minimized by accepting opinions of the residents from the beginning of the projects.
Forth, area setting and management of the residential places that consider social, economic and cultural elements of the residents not physical element only.

This study is meaningful in that the abstract elements of the conflicts of residents are clarified how physical characteristics of the sites are connected to them by dividing the project sites into 6 types based on the different conflicts of the residents according to the characteristics or location of them. Based on this study, the succeeding study that implies the practical solution as the additional causes were grasped will be necessary in the future.

Key Words : Renaissance project, Reconstruction, Redevelopment, Conflicts of the Residents, Location type of the residential places

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록
도시재생사업에서의 갈등 유형 연구
- 주택 재건축 ․ 재개발사업을 중심으로 -

본 연구는 주택재건축 ․ 재개발사업 추진과정에서 발생하는 갈등 중 주민 관련 갈등에 주목하여 그 원인을 분석하고 그러한 갈등이 특정 대상지와 어떠한 관련이 있는지 알아보고자 하였다.
갈등 빈도가 가장 높고 사업성패를 결정하는 사업진행 초기 단계(정비계획 수립 및 추진위원회 설립 단계)를 연구범위로 설정하여 주민관련 갈등상황에 초점으로 다음과 같이 진행하였다.

첫째, 기존 연구논문과 언론보도내용 중 주택재건축 ․ 재개발사업 진행시 발생하는 주민관련 갈등 사례를 수집하여 분석하였다.
둘째, 조사된 연구자료와 보도내용을 분석하여 대상지를 입지에 따라 6개 유형(역세권, 아파트밀집지역, 아파트 및 저층노후주택 혼재지역, 저층노후주택밀집지역, 구릉지, 주거외용도 혼재지역)으로 분류하였다.
셋째, 유형화된 대상지를 1, 2차 설문과 인터뷰를 통하여 갈등양상과 원인을 분석하고 갈등해결의 시사점을 도출하였다.

연구결과 주민갈등은 주민 이해관계 차이에 의해 발생하며 특히 이해관계는 대상지 입지에 따라 다르게 나타남을 알 수 있었다.
우선 역세권에서는 대상지 입지가 역세권까지의 거리와 가까울수록 주민(추진위)과 상인간 갈등이 많이 발생하였다. 이는 판매에 종사하는 주민들이 사업진행시 영업활동이 중단됨에 따라 불안을 느껴 사업 자체를 반대하기 때문이었다. 갈등해결을 위해서는 보상 및 이전에 대한 대책, 지역성을 반영한 개발, 구역계 설정의 합리화가 필요하다.
아파트밀집지역에서는 평형 차이로 인한 지분 갈등, 통합개발 반대에 의한 갈등이 주로 발생하였다. 특히 물리적으로 이질적 요소가 같은 구역으로 설정되어 있는 경우 갈등빈도가 높게 나타났다. 이러한 유형에서는 현황을 세분화하여 구역을 설정하고 다양한 개발방식을 도입하는 등 주민의 사회경제적 상황에까지 고려하는 정책이 필요하다.
저층노후주택밀집지역에서는 노후불량건축물 거주자, 양호건축물 거주자, 세입자, 저소득층, 토지주, 건물주간 혼재양상이 심할수록 갈등빈도가 높게 나타났다. 사회적으로 이질적인 주민구성을 보이는 경우 주민의견 조율과 함께 구역설정에 대한 새로운 기준 정립이 필요하다.
구릉지의 경우 대상지가 표고와 경사도가 높은 곳에 위치할수록 지형, 경관, 밀도, 제도 규제가 심하여 사업성이 저하되고 결국 주민갈등을 발생하는 경우가 많았다. 따라서 지형을 고려한 개발방식이나 사업성이 없는 곳을 대상으로 공공지원을 확대하는 등 경관과 지형을 고려한 개발이 필요하다.
주거외용도 혼재지역은 혼재도가 심할수록 갈등빈도가 높았는데 주거외용도를 수용할 수 있는 개발이나 완충지역을 형성하여 구역계 설정하는 것이 필요하다.

주민 갈등은 주로 이해관계로 인하여 나타나지만 성공적인 사업수행을 위해서는 단순히 주민이해관계를 수용하기보다는 재생사업의 취지를 살릴 수 있도록 근본적인 문제해결이 선행되어야 한다. 이를 위해 향 후 주민 관련 갈등 해결의 시사점을 도출하면 다음과 같다.

첫째, 대상지 유형별로 갈등이 다르게 나타나기 때문에 대상지 유형에 맞는 차별화된 개발방식과 개발 프로그램 도입이 필요하다.
둘째, 주민간 갈등이 발생하지 않도록 이해관계를 고려한 구역설정이 필요하다.
셋째, 사업 초기부터 주민의견을 수렴하여 갈등의 최소화한다.
넷째, 물리적 요소만이 아닌 주민의 사회 · 경제 · 문화적 요소를 고려한 구역설정 및 주거지 관리방안이 필요하다.

본 연구는 주민갈등이 대상지 특징이나 입지에 따라 다르게 나타남을 바탕으로 사업지를 유형화하여 분석함에 따라 대상지 물리적 특성을 주민갈등이라는 추상적 요소와 어떻게 연계되는지 밝힌 점에 그 의의가 있다. 향 후 본 연구를 토대로 추가적 원인 파악이 이루어져서 실질적 해결의 시사점을 줄 수 있는 후 속 연구가 필요하겠다.


주요어 : 재생사업, 재건축, 재개발, 주민갈등, 주거지 입지유형

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 흐름 5
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 도시재생사업의 개관 및 갈등 구조 6
• 1. 도시재생사업의 개요 6
• 2. 도시재생사업의 현황 7
• 3. 갈등의 개념과 도시재생사업의 갈등구조 9
• 제2절 주민 중시형 재생사업의 개념 23
• 1. 주민중시형 재생사업의 개념 23
• 2. 주민중시형 재생사업의 원리 24
• 3. 주민중시형 재생사업의 정책과 접근방식의 변화 28
• 제3절 선행연구 동향 분석 32
• 1. 연구동향 32
• 2. 연구동향 분석 34
• 제3장 갈등 현황 분석 35
• 제1절 조사 과정 및 분석 방법 35
• 1. 조사과정과 분석 방법 35
• 제2절 주민 갈등 현황 사례조사 36
• 1. 주민간 갈등 36
• 2. 주민과 추진위원회간 갈등 50
• 3. 주민과 행정관청간 갈등 58
• 제3절 주민 갈등 현황 종합 분석 63
• 1. 주체별 갈등 양상 63
• 2. 사업 추진 단계별 갈등 양상 67
• 3. 현황 종합 분석 결과 69
• 제4장 갈등유형화 및 원인분석 70
• 제1절 갈등의 유형화 70
• 1. 갈등의 유형화 기준 설정 70
• 2. 대상지 유형화 71
• 3. 사례대상지 선정 72
• 제2절 갈등의 원인 분석 77
• 1. 실증분석을 위한 설문조사 방향 설정 77
• 2. 설문조사 결과 분석 79
• 3. 갈등 원인 분석 84
• 제3절 분석결과 정리 92
• 1. 분석결과 정리 92
• 2. 논문의 한계 94
• 제5장 결 론 95
• 제1절 연구의 시사점과 결론 95
• 1. 연구의 시사점 도출 95
• 2. 연구의 결론 97
• 제2절 연구의 의의 및 향 후 과제 99
• 참고문헌 100
• 부록 1 : 주택재건축 ․ 재개발 사업시 주민관련 갈등 양상에 관한 설문조사 103
• 부록 2 : 갈등의 해결방향 설문조사 결과 105
• 영문 초록 (Abstract) 107