주택의 단기수요 결정요인과 특성에 관한 연구 = (A) study on the determining factors and characteristics of short-term housing demand

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 국내 주택시장의 환경이 소비자 주도로 변화하고 있고, 주택소비자들의 주택에 대한 선호, 구매특성이 빠르게 변화하고 있으며, 주택 금융환경 등의 발전으로 인해 주택수요가 경제변화에 밀접하게 반응하고 있다는 인식을 바탕으로 주택의 단기수요에 영향을 미치는 요인들을 살펴보고 거시경제변수와 관련하여 주택수요의 특성을 파악하는 데 그 목적을 두었다.
먼저 주택의 단기수요 결정요인에 관한 분석결과는 다음과 같다.
분석결과 주택의 단기수요에 영향을 주는 유의한 변수들은 11개로 나타났다. 이중 거주주택유형, 통근시간, 주택구입선호지역, 희망주택규모, 직업, 2인 이상의 수입, 향후 주택가격 전망 변수들의 로지스틱 계수는 정적으로 유의미하게 나타났으며, 주택소유여부, 교육여건, 자녀교육의 중요성, 금융자산 변수들의 계수는 마이너스로 유의미하게 나타나고 있다. 이것을 주택구입의사를 기준으로 정리하면 다음과 같이 해석할 수 있다.
단독 등 다른 주택유형보다 아파트에 거주하는 경우, 통근시간이 긴 경우, 한 가구에 2인 이상의 수입이 있는 경우, 향후 주택가격이 상승할 것으로 예상하는 경우, 선호하는 주택의 규모가 큰 경우, 주택구입선호지역이 서울이나 수도권일 경우, 일반적으로 소득이 낮은 직종에 종사하는 세대주의 경우, 현재 주택을 소유하고 있는 경우, 현재 거주하고 있는 지역의 교육 여건이 양호하지 않은 경우, 자녀교육을 중요하게 생각하는 경우, 금융자산 보유가 적은 경우에는 2년 이내 주택구입의 가능성이 높아지고 그 반대의 경우에는 주택구입의 가능성이 낮아진다고 해석할 수 있다.
다음으로 이자율, 소득의 변화와 주택소비자들의 희망주택규모와의 관계와 영향을 분석한 결과는 다음과 같다. 일반적 사실과 마찬가지로 이자율이 증가 할수록 선호하는 희망주택의 규모는 감소하는 경향을 보였다. 그러나 이자율의 변화에 따른 희망주택규모의 감소는 이자율 수준에 따라 다르게 나타나는 특징을 보였는데, 2-3%대의 낮은 이자율에서는 적은 감소폭을 보이다가 10%까지의 이자율 상승 시에는 희망주택면적이 가파르게 감소하였고, 그 이상의 이자율에서의 감소비율은 다시 낮아지는 것을 볼 수 있다. 또한 이자율이 1% 단위씩 증가할 때마다 주택소비자들의 한계희망주택 면적은 -4.62㎡씩 감소하는 것으로 나타났다.
한편 소득이 증가할수록 선호하는 희망주택의 규모는 증가하는 것으로 나타났다. 그러나 희망주택규모의 증가추세는 소득의 증가율에 따라 다르게 나타났는데, 소득이 10% 증가할 때에 희망하는 주택의 평균 면적 변화율은 4.53%씩 증가하였다. 특징적인 것은 소득이 20-30%까지 증가할 경우 희망주택면적이 가파르게 상승하다가 그 이후부터는 다소 완만한 증가추세를 보이고 있어 주택도 일반재화와 마찬가지로 주택면적이 넓어질수록 주택에 대한 한계효용이 줄어든다는 것을 알 수 있다. 또한 주택소비자들의 소득이 10% 단위로 증가 할 때마다 한계희망주택면적은 5.51㎡씩 증가하는 것으로 나타났다.
본 연구결과로부터 도출되는 시사점들을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 주택을 소유하지 못한 임차가구 경우 주택구입의사가 현저히 떨어지고 또한 주택소비자들은 이자율과 소득에 민감하게 반응하는 경향을 가지고 있으므로 주택구입능력이 부족한 소비자들에게는 정책적으로 낮은 이자율을 적용하는 정책 등을 시행하여 임차가구와 저소득계층의 자가 주택보유율을 높여야 할 필요가 있다.
둘째, 주택소비자들은 소득이 증가할수록 더 넓은 규모의 주택을 원하게 되는데 우리나라는 앞으로 경제성장에 의해 소득이 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 따라서 전체적인 국민의 주거환경의 향상을 위해서는 일인가구의 증가와 저소득층을 위한 소규모 주택의 정책적 공급과 함께 중, 대형규모의 주택건설도 꾸준히 이루어져야 할 필요가 있다.
셋째, 분석결과는 우리나라에서는 여전히 주거지를 선택할 때 교육여건이 매우 중요한 요건이 된다는 것을 보여주고 있다. 따라서 교육여건이 좋은 주거지에 더 많은 주택을 공급할 필요가 있으며, 특히 교육여건이 우수하지 않은 지역의 교육여건을 향상시킴으로써 주택시장의 안정화에 기여할 수 있고 지역적 편중현상을 방지할 수 있다.
넷째, 주택을 구입하고자 하는 사람들의 주택구입선호지역은 서울, 수도권 지역인 것으로 나타났다. 따라서 주택소비자들의 선호와 수요를 충족시켜 주택시장의 안정과 균형을 이루기 위해서는 당분간은 지방보다는 서울과 수도권에 더 많은 주택공급이 이루어질 필요가 있다고 하겠다.
마지막으로 보금자리론 등과 같은 주택금융서비스의 발달로 주택구입시 금융이용이 증가하면서 국내 주택소비자들도 선진국과 같이 이자율의 변화에 민감하게 반응하게 되었다. 따라서 주택의 수급 및 규모 등에 관한 정책을 수립할 때 이자율과 국민소득 같은 거시경제변수들의 향후추이 등을 고려할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As Korea has rapidly been industrialized and urbanized by rapid economic development since the 1960s, it has deepened the nationwide increase of the population and the gravitation of the population towards cities. This phenomenon has led to the insufficient supply of housing in urban areas, which has brought about the phenomenon of chronic housing excess demand. For this reason, the domestic housing market has become the supplier-centered market in which housing suppliers have control over the price and supply volume of housing. But the sustained quantitative housing supply policy of government increased the housing supply rate from 72.4% in 1990 to 110% or more as of 2009. Like advanced countries, the domestic housing market has now changed into the condition that housing demand and supply are at an equilibrium to some extent. This change of the housing market environment changed the domestic housing market from the supplier-centered market to the consumer-centered market in which consumers had control over the housing market and prices. The domestic housing market environment is being changed under the initiative of consumers, and accordingly housing consumers' preference for housing and purchase characteristics are changing with rapidity. Therefore, this study was intended to investigate the influencers on short-term housing demand under the understanding that housing demand responds sensitively to economic changes due to the development of the housing financing environment and the like and to identify the characteristics of housing demand in relation to macroeconomic variables.
As a result, the following findings were obtained:
It was found that 11 variables had a significant effect on the short-term demand of housing. That is, it was found that the short-term demand of housing was positively significantly influenced by logistic coefficients such as the type of residential housing, commuting time, area preferred to buy housing, wishful housing size, occupation, income of more than two persons, and the prospective variable of future housing prices. On the other, it was found that it was negatively significantly influenced by the coefficients of the variables such as the presence or absence of housing ownership, importance of children's education, and financial assets.
In turn, an attempt was made to analyze the relationship and influence between interest rates, income changes and housing consumers' wishful housing size. As a result, it was found that like the general fact, the preferred wishful housing size tended to decrease as interest rates increased. But the decrease of the wishful housing size with changes in interest rates varied according to their level. The wishful housing size showed the small decrease at the low interest rate between 2% and 3% and sharply decreased when the interest rate rose up to 10%. It decreased again at the higher interest rates. And it was found that the marginal wishful housing area of housing consumers decreased by -4.62㎡ whenever the interest rate increased by the unit of 1%.
On the other hand, it was found that the preferred wishful housing size increased with increase of the income. But it was found that the trends of the increase in the wishful housing size varied according to the rate of increase in income. The rate of change in the average wishful housing size increased by 4.53% when the income increased by 10%. The characteristic is that the wishful housing area sharply increased in case the income increased up to 20-30%, and then tended to increased somewhat modestly. This implies that like general goods, the marginal utility of housing decreases as the housing area increases. And it was found that the marginal wishful housing area increased by 5.51㎡ whenever housing consumers' income increased by the unit of 10%.
An attempt was made to elicit the following implications from the findings of this study:
First, the tenant households without housing showed a remarkably low intention to purchase housing. And seeing that housing consumers tended to respond sensitively to interest rates and income, government needs to raise the private housing ownership ratio of tenant households and low-income brackets by implementing the policy of applying low interest rates to the consumers lacking in the ability to purchase housing. in policy.
Second housing consumers come to want the wider-area housing as their income increases. It is anticipated that national income will continue to increase due to economic growth in Korea. Accordingly, it is necessary to continue to construct the medium-and large-size housing with the supply of small-size housing for one-person households and low-income brackets in order to improve the residential environment of people at large.
Third, it was found that in Korea the educational conditions were very important in choosing the residential area. Accordingly, it is necessary to supply a greater volume of housing in the residential area with better educational conditions. Especially, it is possible to contribute to the stabilization of the housing market and prevent the phenomenon of excessive regional concentration by improving the educational conditions of the residential area with the bad ones.
Fourth, it was found that the residential area preferred by the people intending to purchase housing was Seoul and the metropolitan area. Accordingly, it is thought that it is necessary that the greater volume of housing should be supplied in Seoul and the metropolitan area for a given period than localities in order to achieve the stability and balance of the housing market by meeting the preference and demand of housing consumers.
Finally, with the development of housing financing services such as nest loans and the like, domestic housing consumers, like those of advanced countries, have come to respond sensitively to changes in the interest rate as the use of financing has increased for purchasing the housing. Accordingly, government needs to take into consideration the future trends of macroeconomic variables such as interest rates and national income when government establishes the policy concerning housing demand and supply and housing size.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 연구의 구성 5
• 제2장 주택수요에 관한 일반적 고찰 7
• 제1절 주택시장의 개념 및 현황 7
• 1. 주택의 개념 및 특징 7
• 2. 주택시장의 개념 및 특징 15
• 3. 국내주택시장 현황 22
• 제2절 주택수요의 이론적 고찰 31
• 1. 주택수요의 개념 및 주택단기수요 31
• 2. 주택수요 함수와 주택수요에 영향을 미치는 요인들 33
• 제3절 주택수요에 관한 선행연구 36
• 1. 인구 및 인구구조에 의한 주택수요 36
• 2. 생애주기를 고려한 주택수요 41
• 3. 주거비용에 따른 주택수요 43
• 4. 기타 주택수요에 관한 연구 46
• 제3장 연구가설 및 주택단기수요의 모형구축 48
• 제1절 자료의 특성 48
• 1. 설문의 방법 및 항목 48
• 2. 자료의 특성 50
• 제2절 연구가설의 설정 54
• 1. 인구통계학적 특성과 주택수요와의 관계 55
• 2. 주거특성에 의한 변수와 주택수요 관계 56
• 3. 입지특성에 의한 변수와 주택수요 관계 58
• 4. 소비자 인식 특성변수와 주택수요에 대한 관계 59
• 5. 경제력 특성변수와 주택수요 관계 61
• 제3절 주택의 단기수요 결정 모형 추정 62
• 제4장 주택의 단기수요에 관한 실증분석 65
• 제1절 주택의 단기수요 결정요인 분석 및 결과 65
• 1. 주택의 단기수요 모형의 적합성 65
• 2. 분석결과 68
• 제2절 소득, 이자율 변화와 희망주택면적과의 관계 및 영향 72
• 1. 소득의 변화와 희망주택면적과의 관계 및 영향 72
• 2. 이자율의 변화와 희망주택규모의 관계 및 영향 74
• 제5장 결론 77
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 77
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 79
• 참고문헌 81
• ABSTRACT 88
• 부록 92