GWR 방법을 통한 지가추정의 공간적 변동성 분석

국문 초록 (Abstract)

공간을 연구하는 학문에서 공간적 특이성을 반영하는 것은 연구의 핵심이다. 지가는 다양한 경제활동을 통해 지표공간상에 이루어진다는 점에서 공간적 성분을 가지고 있다. 특히, 주택이나 토지 등의 부동산은 특정한 입지가 고정됨으로써 공간적 차이를 발생시킨다는 점에서 다른 재화와는 차이를 보이고 있다. 즉 공간적 특이성을 갖는다는 것은 공간의 제약이 없는 재화와는 다른 메커니즘으로 그 가치가 평가되어야 한다는 것이다.본 논문은 지가나 주택가격 추정에서 발생할 수 있는 공간자기상관을 해결하고자 하였으며, 또한 지가와의 접근성 관계에서 기존 연구에서 고려하지 못했던 주변 특성시설과의 거리를 고려하여 주거지역 내 지가의 공간적 영향을 분석하고자 하였다.본 논문은 연구지역인 서울시를 대상으로 하여 종속변수인 주거지역 표준지 지가와 독립변수인 특성시설과의 접근성의 관계가 공간을 통하여 항상 고정적이라고 가정하는 포괄적 회귀분석을 대신하여 공간적 특이성을 감안하여 종속변수와 독립변수들의 관계가 공간상에서 고정적이지 않고 모수의 변동을 허용하는 지리적가중회귀 분석방법인 GWR을 도입하였다.본 연구를 통해서 공간적 위치에 따라 모수가 변한다는 것은, 공간적 범위 즉 대역폭(Bandwidth)의 변화에 따라 모수의 추정치가 달라진다는 것과 공간적 범위에 따라 변수의 유의성이 달라져 어느 지역에서는 특정 변수가 의미가 있으나 어느 지역에서는 의미 없는 변수로 해석되어지는 현상이 발생한다는 것을 통해 파악 할 수 있다.특히, 공간적 특이성을 인정하지 않고 일반적 현상을 반영하는 OLS에 비해 GWR 방법과 같은 추정은 국지적 모수를 추정함으로써 공간적 특수성으로 인해 국지적으로 일어나는 속성들의 한계가격의 변동을 나타낼 수 있다는 장점을 지니고 있다.따라서 본 연구는 부동산 가격을 추정하는 연구에 있어서 공간적 특이성을 일반적으로 해석하는 오류를 피할 수 있는 연구로 활용 될 수 있을 것으로 예상된다.