사회·경제적 특성 분석을 통한 노후불량주거지역 재생방안에 관한 연구 = A Study on Regeneration Strategy of Deteriorated Residential Area through Analysis of Socioeconomic Characteristics

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 현재 노후불량주거지역 정비사업이 활발하게 이루어지고 있는 서울특별시를 대상지로 하여 노후불량주거지역의 정비구역 지정이 물리적 특성만을 반영하고 사회·경제적 특성을 배제하고 있는 문제점을 가설을 설정하고 그것을 통계분석모형을 통해 실제적으로 증명하였다. 그리고 그 결과를 가지고 노후불량주거지역 재생을 위한 정비사업구역지정에 대한 개선방향에 관하여 연구하였다.
노후불량주거지역은 단순히 노후불량주택이 밀집한 것을 의미하는 것이 아니고 노후불량주택에 여러 가지 요소가 복합적으로 영향을 주어 노후불량주거지역이 형성됨을 알 수 있다. 또한 선행연구에서는 노후불량주거지역 정비사업구역이 물리적 특성만을 고려하여 지정이 되고, 사회·경제적 특성이 배제되고 있음을 문제점으로 지적하고 있었다. 하지만 그것을 실제적으로 증명한 연구는 미비하였다.
이에 본 연구에서는 노후불량주거지역 정비사업구역이 물리적 특성만을 고려하고 사회·경제적 특성이 배제되고 있음을 가설로 설정하고 이를 실증하기 위해 도시 및 주거환경정비법과 선행연구를 통해 물리적 특성 지표와 사회·경제적 특성 지표를 선정하여 노후불량주거지역 정비사업구역을 대상으로 현황분석과 GIS도면 분석, 통계모형분석을 실시하여 보았다. 이렇게 선정된 물리적, 사회·경제적 특성 지표를 분석한 결과 다음과 같은 결과를 얻을 수 있었다.
첫째, 일반현황 및 GIS도면 분석을 통해 주거환경개선사업구역과 주택재개발사업구역은 물리적 특성 지표인 노후불량주거지역 면적이 강북에 집중되어 있음을 확인 할 수 있었으나 사회·경제적 특성 지표인 65세 이상 노령인구 및 국민기초생활수급자의 경우는 연관성을 확인 할 수 없었다. 주택재건축사업구역의 경우는 물리적 특성 및 사회·경제적 특성 모두와 연관성을 확인 할 수 없었는데 이는 주택재건축사업이 경제논리에 의해 물리적 특성 및 사회·경제적 특성을 모두 배제한 채 사업구역이 지정되고, 사업이 진행되고 있는 문제점을 간접적으로 보이고 있음을 알 수 있다.
둘째, 통계모형분석을 통해 상관관계분석과 다중회귀분석을 실시한 결과 주거환경개선사업구역과 주택재개발사업구역은 노후불량주거지역 면적과 유의함을 확인하였고, 65세 이상 노령인구 및 국민기초생활수급자와는 유의하지 않음이 확인되었다. 주택재건축사업구역은 통계모형분석에서도 역시 물리적 특성 및 사회·경제적 특성 지표 모두와 유의하지 않음이 확인되었다. 주택재건축사업은 앞의 두 사업과는 달리 해당 구역의 요건은 전혀 고려하지 않은 채 경제논리에 의해 진행되고 있음을 확인하였다.
이를 통해 주거환경개선사업구역과 주택재개발사업구역에 대한 가설이 증명되었으나 주택재건축사업구역은 가설과는 다른 결과를 도출하였다.
위와 같은 결과를 바탕으로 노후불량주거지역 재생을 위한 구역지정을 개선하기 위해 다음과 같은 사항들을 제안하였다.
첫째, 노후불량주거지역에 대한 정의를 정립하고, 사회·경제적 특성이 고려되어야 한다. 또한 물리적 특성 지표에 세부적인 사회·경제적 특성을 추가하여야 한다.
둘째, 정책적으로 저소득층과 노령가구를 위해 많은 노력이 필요하며, 기존의 진행 중에 있는 정책과 연계방안을 개발해야할 것 이다. 또한 노후불량주거지역 정비사업과 관련해 법·제도가 개선되어야 한다. 구역지정기준을 좀 더 세분화하여 물리적인 부분만이 아닌 사회·경제적 등 많은 세부 특성을 고려하여 기준을 설정하여야 한다. 그리고 그에 따른 기초조사를 구체적이고 정확한 객관적인 자료 구축을 위한 체계를 정립하여야 한다.
셋째, 정비사업시행과 관련하여 생활권단위의 종합계획수립을 해야한다. 즉 지역문맥(local context)과 지역의 다양한 요구를 수용하는 유연성 있는 계획으로 생활권 단위 혹은 광역적으로 계획은 수립하되 사업을 소규모 단위로 시행해야 하며, 지역커뮤니티를 보존하고 활성화 할 수 있도록 해야 한다.
넷째, 공공의 역할의 재정립과 주민참여를 활성화하여야 한다. 정비사업의 원활한 사업시행을 위해서는 공공의 역할이 매우 크다. 공공은 좀 더 적극적으로 지역주민의 의견을 수렴하고 받아들이며 올바른 사업 시행을 위한 행정 지원체계를 갖추어 나가야 할 것이다. 또한 올바른 주민의견이 반영되어야 한다. 정비사업구역에 주거하고 있는 주민들의 특성을 반영하기 위한 주민의견 반영 프로그램을 개선, 개발하여 보다 정확한 주민참여가 이루어 질 수 있도록 해야 한다.
이상과 같은 연구결과를 바탕으로 본 연구는 문제점으로 인식되고 논의만 되던 노후불량주거지역 정비사업구역의 사회·경제적 특성 배제에 대해 노후불량주거지역 정비사업구역 특성분석을 통해 사회·경제적 특성의 배제에 대한 문제점을 정량적으로 실증하였고, 이를 통한 노후불량주거지역 정비사업구역지정과 관련하여 개선방향을 살펴보았다는 점에서 의의가 있다.
본 연구의 한계로는 노후불량주거지역 특성 분석을 위한 변수가 한정되어 있고, 변화 특성을 고려하지 못했다는 한계를 갖는

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study set up a hypothesis that Seoul of which renewal district designation reflects only physical characteristics and exclude socio-economic ones has and proved it practically through a statistical analysis model. And with the result, it studied directions for improvement of renewal project area designation for deteriorated residential area.
We may see that deteriorated residential area doesn't mean an aggregation of deteriorated residential area but are formed through various factors complex effect. In addition, preceding researches pointed out the problem that renewal project area was designated considering only the physical characteristics of deteriorated residential area. However there was not sufficient studies that proved it practically.
Thus, this study set up a hypothesis that renewal project area of deteriorated residential area considers only physical characteristics and excludes socio-economic characteristics and to prove this, through Urban and Residential Environment-Improving Law and preceding researches, it selected physical characteristics indicator and socio-economic characteristics indicator and for renewal project area of deteriorated residential area, it carried out an analysis of the present condition and GIS drawings and statistical model analysis. As a result of the analysis of physical, socio-economic characteristics indicators selected in this way, I was able to get the following results:
First, through the analysis of general condition and GIS drawings, it could be confirmed that in residential environment improvement project area and residential redevelopment project, an indicator of physical characteristics indicator, the deteriorated residential area was concentrated on the district north of the Han river however for an indicator of socio-economic characteristics, the aged population over 65 year-old and basic livelihood security recipients, it could not be confirmed that there were connections. In case of housing reconstruction project area, it could not be confirmed that there were any connections with both physical characteristics and socio-economical characteristics, through which we can see that housing reconstruction project area was designated and the project was in progress excluding both physical characteristics and socio-economic characteristics due to economic logic which showed an indirect problem.
Second, as a result of execution of a correlation analysis and multiple regression analysis through statistical model analysis, residential environment improvement project area and residential redevelopment project were confirmed to have a significant connections with the size of deteriorated residential area, and not to have a significant connections with aging population over 65 year-old and basic livelihood security recipients. Housing reconstruction project area was confirmed that in statistical model analysis, it was not connected significantly with both physical characteristics and socio-economic characteristics indicator. Housing reconstruction project was confirmed to be in progress by economic logic without considering conditions of the area unlike the above two projects.
Through this, hypotheses regarding residential environment improvement project area and residential redevelopment project were proven however for housing reconstruction project area, results different from the hypothesis were drawn out.
Based on the above results, I suggested the following matters to improve the designation fo district for renewal of deteriorated residential area:
First, the definition of deteriorated residential area should be established and socio-economic characteristics be considered. And detailed economic characteristics should be added to physical characteristics indicator.
Second, much efforts for low-income class and aged household in policy are necessary and a plan to link to existing policies in progress should be developed. In addition, regarding deteriorated residential area renewal project, laws and institutions should be improved. The criteria should be established subdividing the criteria for district designation more and considering a lot of detailed characteristics such as socio-economic ones not just physical ones. And a system to build concrete and accurate objective data should be established in the according basic survey.
Third, regarding renewal project enforcement, comprehensive plan for living zone unit should be established. In other words, plan should be established in living context unit or in wide area with a flexible plan that accommodate local context and various demands from the area, and yet in a small scale, and for local communities to be preserved and revitalized.
Fourth, re-establishment of the public and resident participation should be activated. The public plays a great role for the smooth execution of renewal project. The public should be more actively collect and accept local residents' opinions and have administrative support system for the right execution of the project. In addition, residents' opinions should be reflected correctly. A program that reflects the opinions of residents living in renewal project area should be improved and developed, so that more accurate residents' participation will be able to be made.
Based on the above research results, this study proved problems of exclusion of socio-economic characteristics through an analysis of renewal project area of deteriorated residential area for the exclusion of socio-economic characteristics of renwal project area of deteriorated residential area which has been only recognized and discussed as a problem and it has a signigicant in that through this, regarding designation of renewal project district of deteriorated residential area, it considers directions for improvement.
Limitations of this study include the fact that variables for analysis of deteriorated residential area characteristics were limited and it didn't consider characteristics

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 방법 7
• 제3절 연구의 구성 및 절차 8
• 1. 본 논문의 구성 8
• 2. 연구수행 절차 9
• 제2장 이론적 고찰 10
• 제1절 관련 용어 개념정의 10
• 1. 노후불량주거지역의 정의 10
• 2. 노후불량주거지역 정비사업의 정의 16
• 3. 도시재생의 정의 19
• 제2절 노후불량주거지역 정비사업의 내용과 종류 21
• 1. 노후불량주거지역 정비사업의 특징 21
• 2. 노후불량주거지역 정비사업 관련 법, 제도 및 지정요건 26
• 제3절 선행연구 고찰 35
• 1. 선행연구 고찰 35
• 2. 선행연구의 한계 38
• 제3장 노후불량주거지역 특성 지표 설정 및 현황분석 39
• 제1절 특성 지표 설정 39
• 1. 개요 39
• 2. 특성 지표 설정 42
• 3. 특성 지표 종합 47
• 제2절 서울시 정비사업구역현황 48
• 1. 분석대상지 범위 48
• 2. 일반현황 49
• 3. 서울시 정비사업구역현황 51
• 제3절 물리적, 사회ㆍ경제적 특성현황분석 57
• 1. 물리적 특성 57
• 2. 사회?경제적 특성 60
• 3. 소결 63
• 제4장 노후불량주거지역 정비사업구역 특성 실증분석 64
• 제1절 노후불량주거지역 특성분석모형 설정 64
• 1. 노후불량주거지역 특성분석모형 개요 64
• 2. 노후불량주거지역 특성분석모형 변수설정 69
• 제2절 상관관계분석 및 다중회귀분석 70
• 1. 기초통계분석 70
• 2. 상관관계분석 71
• 3. 다중회귀분석 73
• 제3절 노후불량주거지역 재생을 위한 개선방향 모색 77
• 1. 노후불량주거지역의 사회?경제적 특성 반영 77
• 2. 정책 및 법ㆍ제도 개선방향 79
• 3. 정비사업시행의 개선방향 82
• 4. 공공의 역할과 주민참여 85
• 제5장 결론 89
• 제1절 연구의 요약 및 결론 89
• 제2절 연구의 의의 및 한계 92
• 참고문헌 93
• ABSTRACT 99