부동산 거래사고의 방지 방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산은 국민경제 활동의 기반을 제공하고 생산 요소로서 고용과 소득을 창출하고 국민의 부를 형성하면서 생산재인 동시에 최종 소비재로서 부동산 시장에서 거래된다. 그러나 빠른 속도의 산업화·도시화 및 경제 성장은 부동산 수요·공급의 불균형과 가격 상승을 초래하고, 특히 부동산 거래는 복잡한 법적 규제·권리 관계 및 구두 중심의 후진적인 중개계약 관행 때문에 거래당사자와 중개업자간에 소유·이용 및 거래를 둘러싸고 많은 분쟁과 거래사고가 발생하고 있는 추세다.
이와 관련 정부는 부동산 거래사고의 예방과 거래시장의 안정성 제고 및 투명성 확보를 위하여 중개대상물 확인·설명제도, 중개업자의 손해배상 책임규정의 구체화, 전속중개제도 도입 등 부동산 중개 관련 제도를 안정적으로 운영하여 왔으나, 소비자의 인식 부족, 정책 집행의 한계, 확인·설명 소홀 및 직업의식, 윤리의식 부족 등으로 부동산 거래사고가 발생할 개연성이 높아져 거래의 안정성에 대한 논란이 제기되고 있다.
따라서 부동산 거래사고 예방과 거래시장의 안정성 제고 및 투명성을 확보하여 공정한 거래질서를 확립하고 궁극적으로 국민의 재산권을 보호하기 위하여 부동산 거래사고의 방지방안에 접근하기 위하여 중개업자, 일반인을 대상으로 부동산 거래 과정에서 중개대상물 확인·설명사항 중 경험한 거래사고의 유형 분석 및 이에 대한 거래사고 방지방안을 마련하였다.
첫째, 경제적 거래사고에서는 중개업자의 책임 의무 강화 및 소비자의 권리보호 차원에서 중개대상물 확인·설명의무를 위반 및 소홀히 할 경우 처벌을 강화하고, 소비자의 재산손실 방지와 소유권 이전과 관련된 사고를 차단하기 위하여 자금 관리(Escrow)제도의 활성화 방안을 모색하고, 소비자의 경제적 피해 보상 및 중개업자의 경제적 부담을 해소하기 위하여 공제, 보증보험의 한도액을 인상하여 손해배상 책임을 강화할 필요가 있다.
둘째, 법률적 거래사고에서는 부동산 권리분석 제도를 활용하여 거래과정에서 일반인이 전문지식이 부족하여 권리관계에서 겪는 미비점을 보완하여 거래사고를 최소화시켜야 하고, 등기심사의 형식주의, 지적과 등기의 불일치로 인한 부실등기의 방지 와 부동산의 물리적 형상내용과 권리 관계는 불가분의 관계이므로 행정능률 제고 및 국민의 경제적 부담을 고려하여 등기와 대장의 일원화가 정책적으로 추진되어야 한다.
셋째, 기술적 거래사고에서는 중개대상물 확인·설명서는 중개대상물 현황, 권리 분석 자료 및 중개업자의 책임관계와 관련 증거 자료이므로, 소비자가 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 현행 양식을 토지, 일반건물, 임대차 건물, 기타 물건 유형으로 세분화하여 부동산거래의 안정성 및 투명성을 확보하여야 한다. 하지만 부동산 거래사고의 예방을 위하여 제도적 보완과 방지방안이 마련되더라도 가장 중요한 것은 거래당사자가 중개대상물의 복잡한 권리관계 또는 권리하자에 대한 철저한 검증과정이 필요하고, 또한 중개업자는 거래 과정에서 신의성실의 원칙하에 자신의 권리와 의무에 최선을 다할 때 거래사고의 예방효과도 탁월할 것이다.
제도적으로는 중개대상물 확인·설명의무 위반 및 소홀 처벌 강화, 손해배상 책임 확대, 권리분석 제도의 활용 등을 검토하여야 하고, 또한 철저한 직업윤리 의식과 책임 의식을 바탕으로 거래행위가 성립된다면 공정한 부동산 거래질서가 확립되어 거래의 안정성 제고, 투명성 확보 및 국민의 재산권 보호에 크게 기여할 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate is a production element that builds up the base of the national economic activity, it creates an employment and income, as it result the national economic wealth, not just in terms of producer goods but also the final consumer goods at the same time. Never the less, the fast industrialization, urbanization and economic growth result the unbalance of real estate's demand and supply, in particular, between the person directly involved and the real estate agent, many disputes and hassles are arising caused by the complex restrictions, rights relationship and backward mediation of words. based contract tradition. In relation to this, the government has attempted several protection plans, such as identification and explanation of property for the mediation, shaping regulation on compensation of the real estate agent and adopting exclusive mediation system, to secure the prevention, the safety and transparency of the realestate business, however, it is doubted that the lack of awareness of consumer, the limits of policy implementation, the neglect of work ethic and the lack of ethic consciousness may increase the possibility of worsening the real estate hassles.
Therefore, the study presents the protection plans of the real estate business hassles, aimed at the real estate agent and the general public, to establish fair trading order and to protect the public property rights, by analyzing many past experienced cases of the real estate trades, while identification and explanation of property for the mediation. First plan is to strengthen punishment of negligence of the identification and explanation of property for the mediation, as it results giving more responsibility to the real estate agent and protecting the consumer rights. In addition, in order to protect the property loss of consumer and transfer of owner ship, it has to find away to invigorate the Escrow system. Moreover, it needs to tighten up the compensation responsibility by tax deduction and increment of limits, so overall, the economic loss reward of consumer and the economic burden of the real estate agent are reduced. Secondly, in regal reasons, it uses the property rights analyze system to minimize the hassles by covering the imperfection rights and relationship between the general public, who might have insufficient expert knowledge, and the real estate agent in progress. Plus, as the relationship between prevention of poor registration resulted from formalism of regist erevaluation and disagreement between intellectual property and registration, and the rights. relationship of physical form content is an inseparable relation, unitary registration policy has to be progressed to consider administration efficiency improve and the economic burden of the public.
Third, in technical reasons, because the identifying and explanation of property for the mediation is a proof of current state, the rights analyze data and responsibility of the real estate agent, it has to subdivide into lands, ordinary building, rental and so forth, for helping the consumer to make a rational decision. Though the policy implementation and protection plans are set up for the realestate business hassles, the most important thing is that the person directly involved has to check thoroughly, and the realestate agent has to provide the best duty with high work ethic, the best prevention for will be effectively outcome. Systematically, strengthening punishment for a breach or negligent of the identification and explanation of property for mediation, expansion of duty for a damage and usage of the rights analyze system should be considered. More importantly, the real estate trade is successfully made based on high ethic and high sense of responsibility, this will hugely contribute to a better real estate fair trading order, which results the safe improve of trade, the transparency secure and the protection of the public rights.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅱ. 부동산 거래사고에 관한 이론적 고찰 및 선행연구 4
• 1. 부동산 거래사고의 개념 4
• 2. 부동산 거래사고의 발생원인과 유형 4
• 2.1 부동산 거래사고의 발생원인 4
• 2.2 부동산 거래과정의 위험 및 거래사고의 유형 9
• 3. 부동산 거래사고의 영향 12
• 3.1 개인에 미치는 영향 12
• 3.2 사회에 미치는 영향 13
• 3.3 국가에 미치는 영향 13
• 4. 주요국의 부동산 거래제도 비교 14
• 4.1 미국의 부동산 거래제도 14
• 4.2 일본의 부동산 거래제도 18
• 4.3 영국의 부동산 거래제도 22
• 4.4 시사점 26
• 5. 선행연구의 검토와 시사점 27
• 5.1 선행연구의 검토 27
• 5.2 시사점 28
• Ⅲ. 부동산 거래사고의 현황 및 사례 분석 30
• 1. 부동산 거래 과정 30
• 1.1 거래 과정의 분절성과 복잡성 30
• 1.2 거래 안전장치의 미흡 30
• 2. 부동산 거래사고 현황 31
• 2.1 공제사고 현황 31
• 2.2 부동산 중개 관련 상담사례 33
• 2.3 중개 대상물 거래사고의 유형별 판례 35
• 3. 실태분석 결과 39
• Ⅳ. 부동산 거래사고에 관한 설문조사 40
• 1. 조사설계 40
• 1.1 자료수집 40
• 1.2 분석방법 40
• 2. 조사대상자의 인문적 특성 40
• 3. 설문분석 결과 45
• 3.1 부동산 거래사고 경험에 관한 사항 45
• 3.2 부동산 거래사고의 개선사항에 관한 사항 50
• 3.3 분석 결과 종합 56
• Ⅴ. 부동산 거래사고의 방지방안 60
• 1. 경제적 거래사고 60
• 2. 법률적 거래사고 62
• 3. 기술적 거래사고 63
• Ⅵ. 결론 64
• 1. 연구의 요약 64
• 2. 연구의 한계와 향후 과제 65
• 참고문헌 67
• 부록 69
• 표목차 73
• 그림목차 74
• 영문요약 75