아파트 품질에 영향을 미치는 공사비와 주거만족도의 상관성에 관한 연구 : 경남을 중심으로 = A Study on the Correlationship between the Construction Cost affected with Quality of Apartment House and it's Residential Satisfaction

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 공사비와 아파트 품질 사이에 어떠한 관계가 있는지 알아보는 것을 목표로 한다. 일반적으로, 아파트 품질은 공사비와 관계가 있다. 다른 뜻으로는, 공사비가 증가하면 아파트 품질도 높아진다는 것이다. 아파트 공사비가 기존과 같을지라도, 아파트 품질이 공사비와 공기에 영향을 받는 다는 것을 알지 않는다.

한국도 1962년 서울의 마포아파트가 준공되면서 아파트 생활이 시작되었다. 1970년대와 1980년대 급변하는 경제성장에 따라 서울을 중심으로 정부의 주거대책으로 정부주도하에 대한주택공사의 공공 아파트가 증가하고, 1990년대부터는 정부의 200만호 건립 정책에 따라 급격하게 민간아파트 건립이 추진되었다.
아파트 분양가는 1997년까지는 정부주도로 분양가를 규제하면서 물량공급에 우선을 두고 건립을 해왔으나, 1997년 IMF 금융위기가 오면서 건설경기를 하락시키고 물량공급이 줄어들자 정부는 건설경기 분양책으로 분양가 규제에서 해제로 방향을 전환하여 1999년에는 분양가 전면 자율화로 변경되었다. 그 이후, 아파트는 주거 목적이 아니라 투기 및 재테크의 수단으로 변하여 전국적인 문제로 야기되었다. 그 결과 분양가는 통제를 벗어나 끝없는 상승과 일반 사람들의 집 마련은 더욱 어려워 졌고 이에 또다시 정부는 2005년부터 분양가 규제를 규제하기 시작하였고 2007년에는 전면적인 분양가 규제를 실시하였다.

이렇게 사회적인 문제로 대두되는 아파트 분양가격의 증가가 실제 거주자들이 인식할 수 있는 품질에 어느 정도 만족을 주는지에 대한 의문점을 시작으로 아파트 분양가격과 아파트 품질과 주거 만족도에 관한 관심을 가지기 시작하였고 그에 대한 연구를 통해 아파트의 분양가격에서 품질에 미치는 부분은 공사비가 제일 큰 영향을 미치는 것으로 판단하고 이에 따른 연구를 하게 되었다.

연구의 대상의 아파트 분양가는 수도권과 지방, 대도시와 중소도시 등 지역성이나 분양시기, 분양평형에 따라 분양가의 차이가 심하여 상호 비교분석 할 수 있는 조사대상을 선정하는데 많은 어려움이 있다.
지역적으로는 인근 지역으로 경남 지역의 중소도시를 선정 대상으로 하였고, 시기적으로는 분양가 자율화가 시행된 1999년부터 2005년 분양가 규제 이전에 분양을 하고 2005년 이후 준공되어 거주자 주택품질만족도를 위해 입주경년이 1년 이상 된, 1000세대 이상의 아파트 단지로 선정하여 객관적인 상호비교분석을 할 수 있도록 하였다. 조사 대상 평형은 각 단지의 32~35평(108~118㎡)을 대상으로 하였는데, 이 평형대가 모든 단지에 존재하고 있으며 가장 많은 세대수(단지별 50%내외)를 차지하고 있기 때문이다.

연구의 방법은, 첫째, 선행연구의 고찰을 통해 아파트 분양가를 결정짓는 요인들을 분석한다. 분석 자료는 아파트 분양가에 대한 자료와 아파트 분양 가격에 영향을 미치는 요인들로 선행연구를 통해 아파트 품질에 관련된 항목을 도출하여 이를 정량화 하여 분석한다.
둘째, 아파트 품질관련 제도 주택품질 품질 만족도 평가항목을 중심으로 품질평가 항목을 추출한다. 셋째, 추출된 품질평가항목과 관련된 아파트 분양가 항목을 추출하여 아파트 면적당 가격을 산출하고 이를 정량화 한다. 넷째, 품질평가 항목 중 자료의 분석을 통해 정량화 할 수 있는 항목은 각 항목별로 분석하고 정량화되지 않은 항목은 거주 후 평가방법을 통해 평가된 거주자만족도지수(POE)를 이용한다. 다섯째, 아파트분양가의 항목과 아파트 품질평가항목간의 비교 분석을 통해 아파트 분양가에 영향을 주는 요인과 아파트 품질에 미치는 공사비를 분석하여 거주자만족도에 상관성을 분석한다.

본 연구를 통해 아파트 공사비와 주거만족도와의 상관성에 대한 분석결과는, 첫째, 단지전체 부분의 주거만족도와 공사비 상호간의 상관성은 비교적 낮게 나타나는데 단지 전체부분은 생활 전반의 환경에 대한 만족도로 아파트의 물리적인 부분뿐만 아니라 사회, 문화적 환경까지도 영향을 끼치기 때문일 것으로 분석된다.
둘째, 전용부분의 주거만족도와 공사비는 주거만족도가 높게 나타난 단지의 경우 공사비 또한 높게 나타나고 있어 상호간의 상관성은 높다고 분석된다. 특히 각 공간의 마감자재에 있어서 각 공간의 주거만족도는 거주자가 직접 체험할 수 있는 마감자재의 단가와 밀접한 관련이 있음을 분석결과 알 수 있었다.
셋째, 공용부분의 분거만족도와 공사비는 전용부분과 비교적 상이한 결과를 나타내고 있는데 동 외관디자인, 차도, 보행자도로 등의 건물 간 연결, 표지판∙가로등, 놀이터∙광장∙산책로 등의 항목에서는 주거만족도와 공사비의 상관성이 낮게 나타나는데 이 부분은 공사비의 다소보다는 주변 환경이나 사용편리성, 디자인 등의 다른 요소의 영향이 주거만족도에 더 큰 영향을 미치는 것으로 사료된다. 건강증진시설의 친환경 마감재와 현관, 계단, E/V 등 거주자의 시각적으로 인식의 범위가 높은 부분에서는 주거만족도와 공사비의 상관성이 높게 나타나고 있어 이 부분에 대한 투자가 주거만족도 향상에 큰 영향을 미치고 잇다는 것을 알 수 있었다.
넷째, 안전시설에서 범죄예방시설과 화재 및 재난 시 이용되는 소방기구, 탈출기구의 주거만족도와 공사비의 상관성은 비교적 높게 나타나고 있으나 사회적 약자를 위한 시설의 상관성은 비교적 낮게 나타나는데 이 또한 공용부분과 마찬가지로 공사비의 다소 보다는 적절한 위치와 사용 편리성 등이 보다 더 주거 만족도에 영향을 미치는 것으로 분석된다.

일반적으로 공사비용이나 분양가는 주거만족도에 비례하여 많은 비용이 투자될수록 주거만족도가 높을 것으로 인식하고 있으나 실제 사례조사 결과 일정부분은 높은 공사비가 높은 주거만족도를 위해 필요한 조건이나 일부는 반드시 높은 공사비가 필수 조건이 아니라는 것을 알 수 있었다.
이에 무분별하게 비용을 투자할 것이 아니라 효율적인 비용 산정을 위해 아파트 품질에 영향을 주는 이러한 개별인자를 고려하여 공사비를 적정하게 산정하여 거주자의 아파트 품질에 대한 인식을 높이고 시공사와 거주자 상호가 요구하는 가치와 환경에 따라 다양한 관점에서 검토를 통해 공동주택 계획이 이루어져야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1-1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1-2. 연구의 방법 및 범위 3
• 1-3. 선행연구 고찰 3
• 2. 예비적 고찰 10
• 2-1. 아파트 분양가와 공사비의 개념 10
• 2-1-1. 아파트 분양가의 개념 10
• 2-1-2. 아파트 공사비의 개념 19
• 2-2. 아파트 공사비 구성요소와 산정방식 20
• 2-2-1. 아파트 공사비의 구성요소 20
• 2-2-2. 아파트 공사비 항목별 성격 26
• 2-2-3. 공사비 분류체계 및 산정 20
• 2-3. 아파트 품질의 개념과 구성요소 37
• 2-3-1. 아파트 품질의 개념 37
• 2-3-2. 아파트 품질의 구성요소 39
• 2-4. 아파트 공사비 및 품질관련 규정 41
• 2-4-1. 아파트 공사비 규정 41
• 2-4-2. 아파트 품질관련 규정 46
• 2-5. 주거만족도 50
• 2-5-1. 주거만족도의 개념 및 평가 50
• 2-5-2. 주거환경과 주거만족도 영향요인 53
• 2-6. 소결 57
• 3. 연구 및 분석의 틀 61
• 3-1. 연구의 틀 61
• 3-2. 분석의 틀 65
• 4. 아파트 품질에 영향을 미치는 공사비와 주거만족도 분석 72
• 4-1. 조사대상 선정 및 조사개요 72
• 4-2. 단지전체의 분석 75
• 4-3. 전용부분의 분석 83
• 4-3-1. 안방의 분석 89
• 4-3-2. 거실의 분석 91
• 4-3-3. 공용화장실의 분석 93
• 4-3-4. 주방의 분석 95
• 4-4. 공용부분의 분석 97
• 4-4-1. 동 외부의 분석 98
• 4-4-2. 동 내부의 분석 99
• 4-4-3. 주민편의시설의 분석 108
• 4-4-4. 단지디자인의 분석 116
• 4-4-5. 웰빙시설의 분석 124
• 4-5. 안전시설의 분석 127
• 4-5-1. CCTV, 범죄경보장치, 야간조명의 분석 127
• 4-5-2. 화재 및 재난시 소방, 탈출기구의 분석 130
• 4-5-3. 장애인, 고령자, 어린이 시설의 분석 132
• 5. 아파트 공사비와 주거만족도의 상관성 분석 134
• 5-1. 단지전체 품질에 따른 상관성 분석 134
• 5-2. 전용부분 품질에 따른 상관성 분석 136
• 5-2-1. 안방의 분석 136
• 5-2-2. 거실의 분석 137
• 5-2-3. 공용화장실의 분석 138
• 5-2-4. 주방의 분석 139
• 5-2-5. 소결 141
• 5-3. 공용부분 품질에 따른 상관성 분석 142
• 5-3-1. 동 외부의 분석 142
• 5-3-2. 동 내부의 분석 143
• 5-3-3. 주민편의시설의 분석 145
• 5-3-4. 단지디자인의 분석 148
• 5-3-5. 웰빙시설의 분석 150
• 5-3-6. 소결 152
• 5-4. 안전시설 품질에 따른 상관성 분석 154
• 5-4-1. CCTV, 범죄경보장치, 야간조명의 분석 154
• 5-4-2. 화재 및 재난시 소방, 탈출기구의 분석 155
• 5-4-3. 장애인, 고령자, 어린이 시설의 분석 156
• 5-4-4. 소결 158
• 5-5. 소결 155
• 6. 결론 및 제언 164
• 參 考 文 獻 167
• 부록 1. 주택품질의 만족도 분석 170
• 부록 2. 아파트 분양가에서 품질에 영향을 미치는 공사비와 주거만족도 항목 분류 174
• 부록 3. 공사비 분석 179
• Abstract 180