부동산 관련 지방세 과표제도의 개선방안 : 비주거용 부동산을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

참여정부에서는 부동산 정책과 연계하여 부동산 관련 세제를 대폭 강화하는 정책을 추진하였다. 개편의 내용 중 지방세 분야의 주된 내용은 크게 두 가지로 대별할 수 있다. 하나는 투기수요 억제측면에서의 보유세 강화이고 다른 하나는 공평과세 구현을 위한 지방세 과표제도의 개편이다. 특히 지방세 과표제도의 개편은 과표현실화 조치라고 할 수 있다.
그런데 위와 같은 과표제도의 개편은 납세자의 급격한 세부담의 증가를 가져와 정부의 조세정책에 대한 불만을 초래하는 계기가 되었다. 한편 비주용 부동산의 경우 건축부분은 원가방식에 의하여 산출된 건물시가표준액이, 토지부분은 나대지 상태로 평가된 공시지가가 과표로 활용됨에 따라 시가와 시가표준액 간의 괴리가 발생하고 있다. 이로 인해 공평과세를 저해하고 있다는 비판이 강력히 대두되었다. 특히 시가표준액이 실거래가격 보다 현저하게 높다는 이유로 불복청구를 제기하는 납세자가 급증하게 되었다.
이에 본 연구는 현행 지방세 과표제도가 가지고 있는 근본적인 문제점을 분석하고 향후 우리나라 부동산 관련 지방세제의 공평과세 실현을 위한 과표정책의 개선방안을 마련해 보는데 그 목적이 있다.
현행 비주거용 부동산 과표제도의 문제점이 실증자료를 통해 다음과 같은 확인되었다.
첫째 비주거용 부동산에 대한 시가표준액 중 24.6%가 유의수준(격차율 60～100%)의 범위를 벗어나고 있어 시가표준액이 거래시가를 반영하지 못하고 있는 상태이다. 특히 이중 8%의 경우 잘못된 재산평가로 인하여 납세자가 과다한 세금을 납부하고 있는 것으로 분석되었다.
둘째 시가표준액이 시가를 반영하지 못하는 주된 이유는 ① 건물과 부속토지의 분리평가 ② 1필지 1지가 제도에 따른 구분소유 건물의 시가반영 미흡 ③ 일반건물의 원가방식 평가에 따른 시가 반영 한계 ④ 토지의 효용에 맞지 않는 건물에 대한 평가 한계 등으로 발생된다는 사실이 확인 되었다.
한편 과표제도 운영상의 문제로 ① 과표정책 운영체계의 혼선 ② 불복청구 제도의 미흡 ③ 재산평가와 세부담 연계미흡 ④ 평가방식의 편협성 등이 지적되었다.
위와 같은 문제점 개선을 위해 다음과 같은 방안을 검토해 볼 수 있다. 먼저 비주거용 부동산의 시가반영을 위해 ① 개별공시지가의 구분건물별 지가배분제도 도입 ② 건물시가표준액 조정기준에 시가요소 반영 강화 ③ 국세청 고시 기준시가의 활용 ④ 비주거용 부동산 가격 공시제도의 도입 등의 검토가 필요하다. 다음으로 과표제도 운영상의 개선을 위해 ① 과표운영 체계의 일원화를 위한 전담조직 신설 ② 과표 사전조정 및 불복청구제도 도입 ③ 과표조정을 통한 세부담 연계방안 마련 ④ 다양한 평가방식의 도입이 검토되어야 할 것이다.
본 연구는 비주거용 부동산 과표제도의 근본적인 문제점을 통계적으로 확인하였다는 데 그 의의가 있다. 문제점 분석결과와 개선과제로 제시한 내용을 참고로 향후 지방세 과표정책을 결정함에 있어 도움이 되었으면 하는 바램이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Participant government was connected with the policy for real estate, and it pushed on with the policy that a tax system on related real estate strengthen drastically. The main content of a field of local tax among contents of reorganization can be classified largely into two types. One thing is strengthen of holding tax in the aspect of control about speculative demand. The other thing is reorganization of system for a local tax standard of assessment for realization of a impartial taxation. Especially, reorganization of system for a local tax standard of assessment is measure for realization of a standard of assessment.
But, the reorganization of system for a standard of assessment as above was served as a momentum causing the dissatisfaction about taxes policy of government by bring tax payers the increase of sharp burden about taxes.
On the other hand, estrangement is occurring between the market price and the standard solution of market price in case of real estate for non- residence. Because it is applied the standard solution of market price of building that it was produced by cost method in the building part, the declared land price that it was evaluated with state of spare land in the land part to a standard of assessment. Therefore, the criticism that hampering the impartial taxation was raised strongly. Especially, taxpayers who stating a protest demand was increased rapidly. It is a reason that the standard solution of market price is higher remarkably than the actual market price.
This study analyzes a basic problem that the present system for a local tax standard of assessment is having. And it intends to get the reform measure of standard of assessment policy in order to realize the impartial taxation of local tax system on related real estate of our country.
The problem of system for a standard of assessment about existing real estate for non-residence was confirmed through actual proof data as follows.
To begin with, the standard solution of market price is the state that can't reflect the market price of transaction. Because, 24.6% in the standard solution of market price about real estate for non-residence is getting out of range of different rate 60~100%. Especially, it is analyzed that taxpayers are paying excessive taxes because of wrong property evaluation in case of 8% in this.
The second, it was confirmed the fact that occurred by the main reason which the standard solution of market price can't reflect the market price as follows.
1. Disconnection evaluation of a building and attached land.
2. Insufficiency about reflection of the market price of divided own building as the system of a lot of land and a price of land.
3. Limitation about the reflection of market price as cost method evaluation of general buildings.
4. Limitation of evaluation about the building that doesn't fit to the utility of land.
On the other hand, it was pointed out to managerial problem of the system for a standard of assessment as follows.
1. Confusion of the operating system about system for a standard of assessment.
2. Insufficiency of system for protest demand .
3. Insufficiency in connection with burden about taxes and property evaluation.
4. Narrow-minded evaluation method.
It can review plans as follows in order to improve issues as above. Firstly, it is necessary to review in order to reflect the market price of real estate for non-residence as follows.
1. The introduction of system for a price of land distribution by classified building of an individual declared land price.
2. Strengthen and reflection of elements of market price in the standard of coordination by the standard solution of market price of buildings.
3. Utilization of standard market price by notification of the National Tax Service.
4. Introduction of system for public announcement of real estate price for non-residence.
Next, it must be reviewed in order to improve the management of system for a standard of assessment as follows.
1. New establishment of organization of the whole responsibility for unification of system by management for a standard of assessment.
2. The preadjustment about a standard of assessment and introduction of system for protest demands.
3. Preparation of connected plan with burden about taxes through coordination of a standard of assessment.
4. Introduction of various evaluation method.

This study has the meaning that confirmed the basic problem of system for a standard of assessment about real estate for non-residence statistically. I wish to be of helpful to decide the system for a local tax standard of assessment from now in the light of the presented contents as the analysis results for problems and assignment for improvement.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 지방세 과표제도의 이론 5
• 제1절 지방세와 과표제도의 이론적 근거 5
• 1. 지방세의 개념과 제 원칙 5
• 2. 과표의 개념과 결정의 원칙 11
• 제2절 부동산 관련 과표제도 13
• 1. 지방세제와 과표제도 13
• 2. 부동산 평가와 과표제도 18
• 3. 주요국의 부동산 관련 과표제도 25
• 제3절 과표산정 방식과 자료분석 방법 39
• 1. 과표산정 방식 39
• 2. 과표적용 실태분석을 위한 분석방법 47
• 제3장 지방세 과표제도의 현황과 문제점 52
• 제1절 과표적용 실태 분석결과 52
• 1. 과표의 거래시가 반영 수준 52
• 2. 과표와 거래시가 괴리발생 원인 55
• 제2절 과표제도 운영상의 문제점 61
• 1. 과표정책 운영체계의 혼선 61
• 2. 불복청구 제도 미흡 65
• 3. 재산평가와 세부담 연계 미흡 66
• 4. 평가방식의 편협성 67
• 제4장 지방세 과표제도의 개선방안 69
• 제1절 거래시가 반영을 위한 개선방안 69
• 1. 기본방향 69
• 2. 개별공시지가의 구분건물별 지가배분제도 도입 70
• 3. 시가요소 반영을 통한 문제점 보완 73
• 4. 국세청 고시 기준시가 활용 78
• 5. 비주거용 부동산 가격공시제도 도입 80
• 제2절 과표제도 운영상의 개선방안 83
• 1. 운영체계 일원화를 위한 전담조직 신설 83
• 2. 과표 사전조정 및 불복청구 제도 도입 84
• 3. 과표조정을 통한 세부담 연계방안 마련 86
• 4. 다양한 평가방식의 도입 88
• 제5장 결론 89
• [참고문헌] 91
• [ABSTRACT] 94