공동주택 재건축사업의 갈등영향분석에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

그동안 정부는 주택 공급 수단으로 택지 개발 이외에도 재개발 및 재건축사업을 추진하여 왔다. 그 중 재건축사업은 노후·불량 주택 정비라는 목적으로 1990년대부터 실시되었다. 재건축 대상이 되는 아파트가 대부분 1980년대에 건설되어 2000년 이전에는 재건축 대상 물량이 적었으나, ‘03. 7월부터 「도시및주거환경정비법」이 시행됨에 따라 ’03년도 인가물량이 기형적으로 증가하였다. 또한 ‘80년도에 대량으로 건설된 아파트 물량이 소진되는 8～10년 정도 까지는 재건축사업 인가는 계속 증가할 것이다.
또한 재건축사업은 노후․불량 주거지의 재정비를 통해서 공급되는 신규주택물량의 비중이 상당히 높고 주택 수요 변화에 따른 주거환경 개선의 욕구, 도시 낙후지역에 대한 균형개발정책 등으로 수도권을 중심으로 각종 도시 정비사업이 증가하고 있는 추세이다.
그러나 재건축사업의 필요성과 중요성에도 불구하고 원주민의 재정착 실패, 소득 재분배 실패, 특정 지역을 중심으로 한 투기, 주택가격의 급상승, 개발주체간의 갈등, 관련제도의 미비 등 복합적인 요인에 의해 사업 의도가 왜곡되고 재건축사업에 대한 부정적인 시각이 팽배해 지고 있는 실정이다. 여러 가지 요인 중 사업 주체간의 갈등은 재건축사업 과정에서 필연적으로 발생하는 것으로서 사소한 갈등에 대한 관리가 적절히 이루어지지 않는다면 갈등이 오해와 불신으로 확산되어 분쟁 및 소송으로까지 이어진다. 그 결과 재건축사업이 중단되거나 진행이 원활하지 못하게 되고 사업비용이 증가할 뿐만 아니라, 재건축사업 자체를 불투명 하게 만들 수 있다. 공동주택 재건축사업의 추진을 원활히 하기 위해서는 사업주체간의 이해관계를 파악하고, 이에 따른 갈등 원인을 분석하여 분쟁을 유발할 수 있는 갈등요인을 사전에 예방하여 갈등으로 인한 사업지연에 따른 사업 주체들의 피해를 최소화 할 수 있는 방안이 필요하다.
따라서 본 연구는 아파트 재건축사업의 추진을 성공적으로 하기 위해서 갈등을 사전에 예방하기 위한 갈등영향분석을 실시하고자 한다. 빈번한 갈등으로 인한 분쟁과 경제적 손실을 최소화할 수 있는 갈등예방 차원의 해결 방안을 모색하는데 그 목적이 있다. 이를 위해서 공동주택 재건축사업을 대상으로 설문조사를 실시하여 재건축사업 추진 시 발생되는 갈등을 사업 추진 절차에 따라 각 이해관계자를 중심으로 발생하는 갈등에 대하여 발생빈도를 측정하고, 갈등쟁점 사항과 요구사항을 분석하여 갈등영향평가를 실시하였다. 그 결과는 다음과 같다
(1) 갈등현황 조사 결과, 재건축사업 추진과정에서 빈번한 갈등 발생으로 인해 사업추진상의 어려움을 겪고 있었다. 그러나 갈등 예방과 해결방안이 구체적으로 마련되어 있지 않은 것으로 나타났다.
(2) 결의단계에서는 재건축 결의 단계 중 ‘개략적 사업수지 분석 타당성’ 요인이 갈등 빈도가 가장 높게 나타났다. 이는 사업성을 확보하려는 조합과 제도 및 정책의 운영자인 행정관청 사이의 갈등으로 사적 이익과 공적 이익의 대립에 의한 결과로 판단된다.
(3) 시행단계에서는 관리처분계획 수립 및 인가 단계 중 ‘조합과 시공사간 마찰’ 요인이 갈등 빈도가 가장 높게 나타났다. 이것은 공사비 상승 및 추가 분담금에 대해 비용부담을 명확히 하지 않아서 발생하는 갈등이다. 결국 사업비 정산 시 비용을 최소화하고 이익을 최대화하려는 과정에서 조합과 시공사간에 발생하는 갈등으로 분석되었다.
(4) 완료단계에서는 이전고시/분양처분 단계 중 ‘미분양 잔여세대 분양대책' 요인이 갈등 빈도가 가장 높게 나타났다. 이 결과는 조합원 분양분을 제외한 일반 분양세대수를 특혜분양 처리하는 과정에서 발생하는 갈등으로 분석되었다. 갈등의 주체는 조합과 시공사, 행정관청으로 파악되었다.
갈등영향분석을 실시함으로써 사업 주체별 쟁점 갈등 사항을 파악하였고, 재건축사업 추진 시 갈등을 유발하는 이해관계 등을 분석하였다. 이를 통해 사업 주체간의 합의형성 가능성을 진단하여 적절한 합의형성 절차를 마련할 수 있을 것으로 판단된다.
향후 본 연구의 결과를 바탕으로 갈등을 예방․관리 할 수 있는 갈등관리 시스템 모델 구축에 대한 연구가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 재건축사업의 특성 및 갈등영향분석의 개요 5
• 1. 재건축사업의 특성 5
• 가. 재건축사업의 개념 5
• 나. 재건축 관련제도 6
• 다. 재건축사업의 추진절차 및 업무내용 12
• 라. 재건축사업의 추진현황 14
• 마. 재건축사업의 성과 및 문제점 17
• 2. 갈등의 개요 20
• 가. 갈등의 개념 20
• 나. 갈등의 종류 21
• 다. 갈등의 원인과 결과 22
• 라. 갈등의 접근방법 24
• 3. 갈등영향분석의 개요 29
• Ⅲ. 공동주택 재건축사업의 갈등발생 현황 및 빈도 31
• 1. 조사개요 31
• 2. 재건축사업의 갈등발생 현황 33
• 3. 사업추진 단계별 갈등발생 빈도분석 36
• 가. 결의단계 36
• 나. 시행단계 37
• 다. 완료단계 40
• Ⅳ. 공동주택 재건축사업의 갈등영향분석 42
• 1. 사업주체별 쟁점 갈등분석 42
• 2. 갈등영향분석 결과 44
• Ⅴ. 결 론 46
• 참 고 문 헌 48
• SUMMARY 49
• 부 록 51