주택가격상승률 결정요인의 지역적 차이 분석 = A Study on the Regional Difference Analysis of The Housing Price Change Rate Determinants in Korea

국문 초록 (Abstract)

최근 지역별 주택의 수급 불균형과 산업구조의 변화, 수요자 선호지역의 변화 등으로 주택가격상승률의 지역적 차이가 뚜렷해지고 있다. 주택가격상승률은 개인적으로 주택을 매매하거나 보유하는데 핵심적인 고려사항일 뿐 아니라, 공공적 측면에서도 주택정책, 주택금융 등의 영역에서 중요한 지표이며, 주택가격상승율의 결정요인을 규명하는 것은 향후 주택시장의 안정화를 유도하는데 적절한 근거가 될 수 있다.
본 연구에서는 주택가격을 변동시키는 여러 가지 요인들이 상호간에 복합적으로 연결되어 있지만 전국의 지자체에서 조절가능한 지역적 특성을 설명변수로 하는 주택가격상승률을 설명하는 모형을 설정하고자 한다. 또한, 최근 뚜렷해지고 있는 주택가격상승률의 지역적 차이를 설명하기 위해 전국을 연평균지가상승률, 전입인구비율, 인구천명당주택수를 기준으로 3개의 지역으로 구분하였다. 궁극적으로 세분화된 주택 하위시장의 주택가격변화 요인을 비교 · 분석함으로써 각 지역별로 주택가격상승에 영향을 미치는 지역특성요인들이 서로 상이하게 작용할 수 있다는 것을 보이고, 지역별로 차별화된 부동산 및 주택정책의 필요성을 강조하고자 하였다.
본 연구는 전국 229개 행정구역(시·군·구) 중 자료의 획득이 가능한 220개를 대상선정하고, 국토해양부(2008년 6월)에서 고시한 시·군·구별 주택가격지수를 사용하여 2001년 12월 대비 2007년 12월의 주택가격지수를 2001년을 기준(100)으로 한 주택가격지수로 계산하였다. 또한, 다양한 지역적 특성자료 수집을 위해 국토지리연구원, 통계청, 지방자치단체 등의 자료를 수집하였다. 220개 행정구역을 군집분석하여 3개의 하위시장으로 구분하였고, 분산분석을 통해 구분된 지역간 차별성을 증명하였다. 그리고 수집된 각 하위시장별 지역특성을 6개의 요인으로 축소 통합하였다. 추가 설명변수로 ‘개발호재여부’, ‘서울시청까지거리’를 더하여 군집분석을 통해 도출된 구분된 각 지역별로 다중회귀분석을 실시해 주택가격지수 변화량으로 계산된 주택가격상승률에 지역특성이 미치는 영향을 비교·분석 한다. 그 분석 결과로 다음과 같은 몇 가지 결론을 도출 하였다.
첫째, 전반적으로 구분된 하위시장에서 주택가격상승률에 중요한 영향을 미치는 지역특성요인은 해당 지역의 물리·사회적환경요인으로 나타났다. 이것은 해당지역 주택의 노후정도나 사회구성원 종류에 따른 것으로 해석된다. 다음으로는 교육·취업환경과 인구증가요인이 중요한 영향을 미쳤다.
둘째, 비교적 주택시장이 안정내지 침체되어있는 [지역 3]지역은 다른 지역과는 달리 인구증가요인이 가장 큰 영향을 미치고 있는데 이것은 지방도시는 상위 도시로의 인구이동이 주택가격변화에 큰 영향을 미치고 있음을 보여준다. 개발호재여부가 가장 낮은 영향력을 미치는 것으로 분석된 것은 [지역 1]에 해당되는 시·군·구는 대부분 개발호재를 가지고 있기 때문인 것으로 해석할 수 있다.
셋째, 최근 쾌적성의 인식이 높아졌음에도 불구하고 일부 대도시로 구성된 [지역 1]지역은 ‘녹지면적요인’이 유효하지 않은 것으로 분석되었는데 이것은 선행 연구결과와 같이 개별 주택이 공원·하천에 인접할수록 주택가격이 높다는 것은 분명하나, 본 연구에서는 개별 주택과의 거리변수가 아닌 해당지역의 면적비율을 나타내므로 도시화가 상당히 진행된 [지역 1]에서는 대부분 녹지면적비율이 낮기 때문인 것으로 풀이할 수 있다.
넷째, 서울까지 거리가 가까울수록 가격상승률이 높을 것이라 가정하고 거리요인변수를 추가하였으나 이것은 전국 주택시장과 경기지역, 일부 광역시, 경상지역으로 묶인 [지역 2]에서만 유의한 것으로 분석되었다. 이것은 도시화가 상당히 진행된 지역은 서울과 상당한 영향력을 가지고 있다는 것을 보여주며, 대부분 수도권 지역인 [지역 1]이 유의하지 않은 것은 서울을 중심으로 도시 연담화가 진행되어 서울까지의 거리가 주택가격상승률에 영향을 미치지 못하는 것으로 해석 할 수 있겠다. 대부분 지방인 [지역 3]지역 또한 서울까지의 거리는 유의하지 않은 것으로 나타났는데 이것은 서울과의 사회·경제·산업적으로 연계가 타 지역보다 적기 때문인 것으로 해석할 수 있다.
과거 우리나라의 주택정책은 규제, 조세부과 등의 전국을 대상으로 한 정책들이 시행되어져 왔다. 본 연구의 결과와 같이 주택가격상승률에 영향을 미치는 지역별 특성 요인들이 지역별로 상당한 영향력에 차이를 보여주고 있으므로 현재 국토해양부에서 지정하고 있는 투기지역과 같은 지역특성을 고려한 주택정책의 당위성을 증명하고 있다. 앞으로 더욱 체계적인 지역특성별 주택정책이 필요할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to identify the impact of the region characteristic factors on housing price change rate in korea. The data were consist of 220 districts in korea and included statistics data in korea geographic information institute and region web site. Data were analyzed with descriptives, bivariate correlaton, cluster, linear regression by SPSS 15.0 for window. The housing sub-market is divided to 3 groups by cluster analysis according to the land price change rate, the transferred population rate and the house number per 1000 person.
And each explanatory variable is condensed to 6 factor by factor analysis. The Divided each sub-market linear regression model was employed to the price rising rate in separate sub-market. Following results were obtained. The price rising rate for housing was determinated by the population character, education environment, employ environment, amenity, urban economy, social environment, physical environment in regin.
Net inflow of population, education environment, employ environment, urban economy, social environment, physical environment in regin are estimated to have a positive impact whereas green land ratio has a negative impact. The result also indicates that region specific factors outweigh nation-wide macro factors in determining the regional house prices, and that trend becomes even stronger over time. This offer an explanation on the pattern of house price movements in metropolitan cities. Moreover, our study suggests that we need to introduce a region-specific housing policy. The results is that each sub-market is affected by different factor. Therefore, the policy has to focus to solve the imbalance with a respective way.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제 3 절 연구의 내용 및 절차 = 3
• 제 2 장 관련연구 및 주택시장 현황 고찰 = 6
• 제 1 절 주택관련 이론 = 6
• 1. 주택가격의 변화 요인 = 6
• 2. 주거환경의 인식 = 7
• 3. 주택시장의 구조 = 8
• 4. 주택하위시장 = 10
• 5. 주택의 특성 = 11
• 제 2 절 관련선행 연구 고찰 = 12
• 1. 선행연구의 검토 = 12
• 2. 연구의 착안점 및 차별성 = 16
• 제 3 절 주택시장 현황 = 16
• 1. 주택시장의 여건 변화 = 16
• 2. 지역별 주택가격변화 및 상승률 = 17
• 3. 주택 및 토지 투기지역 = 19
• 제 3 장 지역 설정·현황 및 자료구축 = 25
• 제 1 절 변수선정 및 분석 자료구축 = 25
• 1. 변수의 선정 = 25
• 2. 기술통계분석 = 28
• 제 2 절 전국 주택시장의 지역 설정 = 29
• 1. 지역설정 방법 및 기준 = 29
• 2. 지역설정 = 31
• 제 4 장 주택가격상승률 결정요인 분석 = 35
• 제 1 절 다중공정성 검토 및 변수의 통합 = 35
• 1. 다중공정성 검토 = 35
• 2. 요인분석을 통한 변수의 통합 = 37
• 제 2 절 설정 지역별 주택가격상승률 결정요인 분석 = 41
• 1. 비교 기준모형의 분석(전국 주택시장 모형) = 41
• 2. 설정된 지역별 모형 분석 = 43
• 제 3 절 분석종합 = 50
• 제 5 장 결론 = 53
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 = 53
• 제 2 절 연구의 한계 및 개선방안 = 55
• 참고문헌 = 56
• [부록 1] 220개 시·군·구 계층적군집분석 결과 = 60
• ABSTRACT = 64