산업단지 개발제도의 문제점과 그 개선 방안에 관한 연구 : 민영개발을 중심으로 = A Study on the Problem and its Improvement of Industrial Estate Development System : The Case of Private Development

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 산업입지제도는 1960년대 초 경제개발 계획의 시작과 동시에 경제적 효율성을 추구하는 경제성장정책에 편승하여 지난 50여 년간 산업입지정책의 중추적 역할을 수행해왔다.
경제개발 초기 우리나라의 산업단지는 기반시설이 구비된 산업 용지를 저렴하게 공급하는데 목적을 두고 개발되었다. 그 후 산업단지 개발제도는 경제 환경의 변화에 따라 꾸준히 개편되어 왔다. 그러나 기업의 경제활동이 급변하고 그 욕구가 점차 다양해짐에 따라 산업단지제도의 개선과 민영개발에 대한 각종 지원제도가 필요한 상태이다.
이 논문에서는 개발에 관한 기본적인 고찰을 통해 개발주체와 주체별 개발방식, 개발현황, 개발관련법령을 살펴보았고, 현행 개발제도를 분류하여 개발의 절차, 개발의 타당성 관련 제도, 개발의 사업성 관련제도, 각종 인·허가 관련 제도, 조성 공사에 관련된 제도, 조성 후 분양에 관한 제도를 검토 확인 후 그 문제점과 개선 방안을 제시하였다.
첫째, 개발의 절차상 문제로 산업입지 확정부터 지정 및 실시계획승인까지의 기간 단축을 위하여 중앙정부는 산업용지 수급 계획을 통제 조정만 하고 시·도지사, 시장·군수에게 모든 일반·도시첨단산업단지와 농공단지 개발 관련 인·허가 승인 권한을 가지도록 하여 절차상 인·허가 기간을 단축해야 할 것이다.
둘째, 문화재 지표조사에서 지방자치단체는 사전에 지표조사에 대한 결과를 검토하여 문화재 지적도를 작성하여 일정요건을 갖춘 자에게 공개를 하면 산업단지 지정 기간을 단축하는 효과가 있을 것이다.
자연녹지지역은 이미 도시기본계획 결정단계에서 지역산업진흥과 도시개발을 위한 공간구조를 고려하여 개발이 가능한 용지로서 공영개발에게만 산업단지 개발을 허용 할 것이 아니라, 민영개발에게도 산업단지 개발을 허용해야 형평성에 맞다 할 것이다.
셋째, 토지매수비용에 대한 비용절감을 위해서 산업단지지정시의 각종 인·허가의 의제 처리사항을 확대하고 실시계획승인 때는 중복되지 않도록 행정절차 개정을 통한 지정에서 승인까지의 기간을 단축하여 자본비용을 최대한 줄이고 민원발생과 지가 상승을 방지하는 효과를 거둘 수 있도록 절차 개정이 필요하다.
넷째, 개발 면적이 일정규모 이상일 경우 실시하는 각종 영향평가를 실시계획승인권자의 행정관청에 전문부서를 설치하여 전체의 영향평가를 한 부서에서 일괄 처리 가능하도록 부서 통합과 업무처리에 대한 제도적 개선을 하면, 산업단지 지정에서 실시계획승인까지의 기간을 단축 할 수 있을 것이다.
다섯째, 산업단지 주변지역의 녹지 공간 적용과 산업단지 면적에 대한 녹지 확보규정을 완화하여 적용하면 녹지공간은 줄지만, 실제 공장가용면적을 넓혀주어 현재 부족한 공장용지를 해소하는 효과가 있을 것이다.
여섯째, 분양가격 결정에 있어서 조성원가는 토지매수비용, 각종 인·허가비용, 토목공사비용 등이 포함되어 있는데, 이를 일반 입주기업이 알 수 있도록 조성원가를 투명하게 공개하면 적정한 비용으로 입주가 가능하도록 해야 할 것이다.
이 논문은 이러한 문제점에 대하여 각종 문헌 조사와 현장 경험을 통해 현행 산업단지 개발제도의 문제점에 대한 개선 방안을 제시하였다.
앞에서 언급한 바와 같이 산업단지 개발에 관한 각 지방자치단체의 사정이나 상황이 서로 다르기 때문에 그들의 경험 사례를 다양하게 분석하여 산업단지 개발정책에 유용하게 접목 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea started to incorporate the industrial location system into the economic growth policies to pursue economic efficiency in the early 1960s when the economic development plans took off. For the last 50 years since then, the system has played a pivotal role in Korea's industrial location policies.
In the early days of economic development, Korea's industrial complexes were developed under the goal of providing industrial lots with infrastructure at a cheap rate. Since the early days, the industrial complex development system has been constantly revised according to the changes to the economic environments. Today, there rises a need to improve the industrial complex system and provide a range of supports to private development as the economic activities of corporations are fast changing and their needs become more and more diverse.
This study examined the subjects, methods, current state, and related laws of development based on a basic consideration of development. And it identified the problems and improvement measures of the current development system by categorizing the system and reviewing the development procedures and the systems about the validity of development, feasibility of development, various permissions and approvals, preparation construction, and selling after preparation.
First, the problems with the development procedures were reviewed. The central government should only regulate the supply plan of industrial lots and delegate the permission and approval rights concerning the development of all the general and urban high-tech industrial complexes and agricultural and industrial complexes to mayors, provincial governors, and heads of counties, thus reducing the period from the confirmation of industrial location to the appointment and approval of the implementation plan.
Second, local governments can review the results of a cultural assets index examination in advance, draw a land registration map for cultural assets, and make it public to the individuals with certain conditions in order to reduce the appointment period of an industrial complex.
Since it's safe to assume that the natural green area is decided as an developable lot already in the determination stage of basic urban planning considering the spatial structure for the promotion of local industry and urban development, it's only fair that the private sector should be allowed to develop an industrial complex in addition to the public sector.
Third, the expenses of purchasing land can be saved by expanding the items of various permission and approval agenda when appointing an industrial complex. The cost of capital can be reduced to the maximum by revising the administrative procedures to avoid any overlapping in approving implementation plans and shortening the period from appointment to approval. And the concerned procedures must be revised to prevent civil appeals and rising land cost.
Fourth, the administrative agency that approves an implementation plan should install a department devoted to various kinds of impact evaluations required when the development area exceeds a certain limit. Once the department deals with all works related to impact evaluations and is supported by the department integration and the institutional improvement for work process, the period from appointing an industrial complex to approving an implementation plan will be cut short.
Fifth, they also can loosen the regulations to apply green space around an industrial complex and to secure green space at the complex. In that case, green space may decrease, but the actual area for factory operation will increase, which will help to resolve the problem of lacking factory lots.
And sixth, the preparation cost includes the expenses to purchase land, fees of various permissions and approvals, and public works expenses in determining the selling price. Once the preparation cost is made public to the tenant companies transparently, they will be able to pay a proper price for moving into the concerned industrial complex.
The investigator discussed the problems and improvement measures of the current industrial complex development system based on the examination of various previous studies and field experiences.
As mentioned earlier, local government have different conditions and situations with regard to industrial complex development. Thus it's required to analyze their diverse experience cases and to incorporate the results to the policies of industrial complex development in a useful manner.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• Ⅰ. 연구의 방법 = 2
• Ⅱ. 연구의 범위 = 2
• 제2장 산업단지의 개발에 관한 기본적 고찰 = 3
• 제1절 산업단지의 의의 및 종류 = 3
• Ⅰ. 의의 = 3
• Ⅱ. 종류 = 4
• 제2절 산업단지 개발주체와 주체별 개발 방식 = 5
• Ⅰ. 개발주체 = 5
• Ⅱ. 개발주체별 개발 방식 = 6
• 1. 공영개발방식 = 6
• 2. 민영개발방식 = 8
• 3. 민·관 합동개발방식 = 10
• 제3절 산업단지 개발현황 = 11
• Ⅰ. 입지지역 및 유형별 현황 = 11
• 1. 지역별 현황 = 11
• 2. 유형별 현황 = 12
• 3. 지역 및 유형별 분양 현황 = 13
• Ⅱ. 개발 주체 및 유형별 현황 = 16
• 1. 주체별 현황 = 16
• 2. 유형별 현황 = 17
• 제4절 산업단지 개발 관련 법령 = 19
• Ⅰ. 산업입지 및 개발에 관한 법률 = 22
• Ⅱ. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 = 23
• Ⅲ. 산업단지 인·허가절차 간소화를 위한 특례법 = 24
• Ⅳ. 사회기반시설에 대한 민간투자법 = 25
• Ⅴ. 지역균형개발 및 지방중소기업육성에 관한 법률 = 28
• Ⅵ. 기업도시개발특별법 = 30
• 제3장 현행 산업단지의 개발제도 검토 = 33
• 제1절 서언 = 33
• 제2절 산업단지 개발 절차 = 33
• Ⅰ. 입지의 선정 = 33
• Ⅱ. 지정요건 및 입지선정기준 = 35
• Ⅲ. 개발절차 = 43
• 제3절 산업단지 개발의 타당성 검토 = 45
• Ⅰ. 지정권한 및 지정을 위한 검토사항 = 45
• 1. 유형별 지정권한 = 45
• 2. 지정을 위한 검토사항 = 46
• 3. 민간 기업에 의한 지정 요청 = 46
• 4. 지정의 제한 = 47
• Ⅱ. 개발계획에 대한 검토 = 48
• Ⅲ. 사전 환경성 검토와 문화재조사 = 49
• 1. 사전 환경성 검토 = 49
• 2. 문화재 조사 = 51
• Ⅳ. 환경·교통·재해·인구 영향평가 = 52
• 제4절 산업단지 개발 사업성 검토 = 53
• Ⅰ. 토지의 매수 = 53
• 1. 협의 매수 = 53
• 2. 토지의 수용 = 54
• 3. 공공시설 및 토지의 귀속 = 55
• Ⅱ. 사업시행방법 = 56
• 1. 개발사업의 대행 = 56
• 2. 신탁개발 = 57
• 3. 개발사업의 위탁시행 = 57
• 제5절 산업단지 지정 및 실시계획승인의 법적 효과 = 58
• Ⅰ. 산업단지 지정의 법적 효과 = 58
• Ⅱ. 실시계획 승인의 법적 효과 = 59
• 제6절 산업단지 조성공사 = 63
• Ⅰ. 개발사업의 시행자 지정 = 63
• Ⅱ. 개발계획 작성과 주요내용 = 65
• 1. 국가·일반·도시첨단산업단지개발계획의 작성 = 65
• 2. 농공단지 개발계획의 작성 = 66
• Ⅲ. 공공녹지·도로·철도 및 환경기초시설 = 67
• 1. 녹지 확보기준 = 67
• 2. 도로확보기준 = 68
• 3. 인입 철도의 건설 검토 의무화. = 69
• 4. 환경기초시설 설치기준 = 69
• 5. 공영주차장 건설 검토의무화 = 69
• 제7절 산업단지 조성 후 분양 = 69
• Ⅰ. 시설용지의 분양 = 69
• Ⅱ. 분양 가격 결정 = 70
• Ⅲ. 분양의 방법 = 70
• 제8절 산업단지 개발 지원제도 = 71
• Ⅰ. 개발에 대한 지원 = 71
• 1. 행정절차 등의 지원 = 71
• 2. 기반시설에 관한 지원 = 73
• 3. 조세·금융에 관한 지원 = 74
• 4. 조성공사에 따른 환경 시설비 지원 = 76
• 5. 개발 후 분양에 관한 지원 = 77
• Ⅱ. 입주기업에 대한 지원 = 78
• 1. 입주기업 지원 = 78
• 2. 기술지도 및 판매지원 = 79
• 제4장 산업단지 개발제도의 문제점 및 개선방안 = 80
• 제1절 서언 = 80
• 제2절 산업단지 개발제도의 문제점 = 80
• Ⅰ. 개발 절차상 문제 = 80
• Ⅱ. 타당성 관련 문제 = 81
• Ⅲ. 사업성 관련 문제 = 82
• Ⅳ. 인·허가 관련 제도의 문제 = 82
• Ⅴ. 조성공사 관련 문제 = 82
• Ⅵ. 조성 후 분양에 관한 문제 = 83
• 제3절 산업단지 개발제도의 개선 방안 = 83
• Ⅰ. 개발 절차의 개선 방안 = 83
• Ⅱ. 타당성 관련 제도의 개선 방안 = 84
• Ⅲ. 사업성 관련 제도의 개선 방안 = 85
• Ⅳ. 인·허가 제도의 개선 방안. = 85
• Ⅴ. 조성공사 관련 제도의 개선 방안 = 85
• Ⅵ. 조성 후 분양 관련 제도의 개선 방안 = 86
• 제5장 결론 = 87
• 참고문헌 = 90
• ABSTRACT = 93