프라임 등급 오피스 임대료 결정요인 분석에 관한 연구 = An Analysis on Determinant Factors of Prime Grade Office Rent Price

국문 초록 (Abstract)

외환위기 이후 부동산 투자에 대한 제도적인 변화와, 다양한 투자방식이 도입되고 발전함에 따라 안정적인 임대수익을 창출하는 오피스는 현재 중요한 투자자산으로 자리잡게 되었다.
도심(CBD), 강남(KBD), 여의도(YBD)등 3대 업무중심지구를 중심으로 한 오피스 시장에서 자산 가치가 가장 높은 최상위 등급의 프라임(Prime) 오피스 빌딩은 기타등급의 오피스 빌딩과는 달리 외국인 투자자 및 국내 투자자들로부터 많은 관심을 받고 있다.
이러한 프라임 오피스가 시장에서 차지하고 있는 비중과 관심에 비해 오피스 임대료 결정요인에 관한 기존의 연구중 기타 등급과는 규모, 설비면에 있어 확연히 다른 특성을 지니고 있는 프라임 오피스에 대해 특화시킨 연구는 미비한 실정이다.
따라서 본 논문에서는 실질적인 임대료를 분석하여 프라임 오피스가 기타 등급의 오피스와는 차별적인 임대료 결정요인을 지니고 있다는 근거를 제시하고, 새로운 변수의 도출과 체계적인 실증분석을 통해 프라임 오피스만이 지니고 있는 임대료 결정요인을 판단하고자 하였다.
결과적으로 다수의 프라임 오피스가 지니고 있는 특성인 I.B.S(Intelligent Building System) 도입여부, 아케이드(Arcade) 구성여부, 지하철역사와의 직접적인 연결, 1층 로비(Lobby)공간의 접객공간설치 등의 변수를 설정하여 하여 회귀분석을 실시하였고 모두 프라임 오피스 임대료 결정에 있어 유의한 값을 가지고 있는 것으로 나타났다.
본 연구는 기존 오피스 임대료 관련 연구에서 다루지 않았던 프라임 오피스가 지닌 내부적 특성들을 파악하여 변수로 활용, 프라임 오피스의 임대료 결정요인 분석을 하고자 한다는데 그 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 6
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 = 7
• 제1절 연구의 이론적 배경 = 7
• 1. 오피스 빌딩의 정의 = 7
• 2. 오피스 빌딩의 분류 = 9
• 2-1. 집적형태에 따른 분류 = 11
• 2-2. 입지와 규모에 따른 분류 = 11
• 2-3. 오피스 등급 산출 기준 = 13
• 3. 오피스 빌딩 임대료 분석 이론 = 22
• 3-1. 도시지대론의 확장 = 22
• 3-2. 헤도닉 가격 이론(Hedonic Price Theory) = 23
• 제2절 선행연구의 검토 = 26
• 1. 오피스 임대료 결정요인에 관한 선행연구 = 26
• 2. 기존 연구와 본 연구와의 차이점 = 32
• 제3장 분석자료 및 분석방법 = 33
• 제1절 분석자료의 의의 = 33
• 1. 자료 조사 방법 = 33
• 2. 오피스 등급별 환산전세가 차이분석 = 34
• 제2절 가설설정 및 분석방법 = 38
• 1. 가설설정 = 38
• 2. 분석방법 = 39
• 제4장 실증분석 및 분석결과 = 41
• 제1절 변수설정 = 41
• 1. 전체 등급 오피스 임대료 결정요인 변수설정 = 41
• 1-1. 종속변수 = 41
• 1-2. 광역적 지역변수 = 43
• 1-3. 단위특성변수 = 43
• 1-4. 지역특성변수 = 43
• 2. 프라임 오피스 특성변수 = 45
• 2-1. I.B.S (Intelligent Building System) = 45
• 2-2. 아케이드(Arcade) = 52
• 2-3. 로비(Lobby)의 접객공간 = 53
• 2-4. 지하철역사와의 직접적인 연결 = 54
• 제2절 분석모형 및 분석결과 = 55
• 1. 분석모형의 설정 = 55
• 2. 오피스 임대료 결정요인 분석모형 및 결과 = 56
• 2-1. 모형 1 : 전체등급 오피스 (프라임 & 비(非)프라임) = 56
• 2-2. 모형 2 : 비(非)프라임 등급 오피스 = 59
• 2-3. 모형 3 : 프라임 등급 오피스 = 62
• 2-4. 모형 4 : 프라임 등급 오피스 (프라임 오피스 특성변수 도입) = 64
• 제5장 결론 = 70
• 제1절 요약 및 시사점 = 70
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 72
• 참고문헌 = 73