오피스 시장의 임대료에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 호치민과 서울 오피스 시장과의 비교를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국의 주변 개발도상국 중 큰 발전을 기대할 수 있는 베트남의 호치민시의 오피스 빌딩을 투자처로 삼을 수 있는 근거와 방법들을 현지 호치민 부동산 관련업계 종사자들에게 직접 설문조사하고, 한국의 전문가들의 연구와 실증적인 분석 결과들을 통해 서울 오피스 시장에 영향을 주는 요인들이 무엇인지를 밝힘으로써 그 요인들을 고찰하고 이를 제공하여 호치민 오피스 시장의 임대료에 영향을 주는 요인들에 관한 연구와의 비교를 목적으로 한다.
오피스 빌딩에 대한 임대료와 입지특성 그리고 건물의 물리적 특성, 경제, 금리, 건축허가 면적, 건축물의 관계 등을 오피스 시장 임대료에 영향을 미치는 요인으로 구분하여 고찰하였다. 현 시점에서 베트남에서의 부동산 개발은 수익성 높은 투자가 될 것이며 향후 몇 년 동안은 충분히 많은 기회가 보장될 것이다. 부동산 투자 환경의 변화로 부동산은 주식, 채권과 함께 투자대상 금융상품으로 여겨지고 있기 때문이다. 투자대상의 상업용 부동산 중 REITs (리츠) 및 부동산펀드 상품의 가장 안정적인 투자처 중 하나는 오피스 시장이다.
본 연구는 문헌 고찰과 분석으로 진행되었으며 문헌 고찰로는 현재까지 발표된 서울 오피스 시장의 임대료 결정요인에 대한 분석과 관련된 국내외 연구논문과 단행본, 학위논문, 관련기관의 조사 자료와 정기간행물, 각 관련 연구자료, 관련 법규 및 인터넷 사이트 등을 참조하였다.
분석의 설문조사는 표본을 베트남 호치민시 오피스시장 관련 종사자 105명을 대상으로 실시하였고, 통계프로그램을 이용하여 설문자료를 분석하였다.
본 연구의 구성으로 제 1장에서는 연구의 배경 및 목적과 연구의 범위 및 방법을 서술하였다. 제 2장에서는 오피스 시장과 부동산의 개념과 해외투자의 정의를 알아보고 오피스 임대료에 영향을 주는 요인들에 대해 서울 중심의 오피스를 모델로 선행연구하고 검토하였다. 제 3장에서는 베트남에서 좋은 모델로 삼을 수 있는 한국의 주요 오피스 시장을 베트남 호치민시와 비교 분석한다. 제 4장에서는 호치민 부동산 관련업계 종사자들을 대상으로 설문조사 결과를 바탕으로 호치민시와 서울의 오피스 시장의 임대료에 영향을 주는 요인을 분석하였고 제 5장에서는 그간의 연구들을 바탕으로 한 결론과 향후 연구방향을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 오피스 시장에 관한 이론적 고찰 검토 = 6
• 제1절 오피스 시장의 개요 = 6
• 1. 부동산의 개념임대주택의 개념 및 유형 = 6
• 2. 부동산 시장의 개념 = 7
• 3. 해외 부동산 투자의 정의 = 10
• 4. 오피스의 개념 = 11
• 5. 오피스 시장 개념 = 12
• 6. 오피스 빌딩 정의 = 13
• 제2절 오피스 임대료 영향요인 = 14
• 1. 오피스 입지에 관한 이론 = 14
• 2. 건물의 물리적 특성 = 15
• 3. 경제적 특성 = 17
• 제3절 선행연구 검토 = 19
• 제3장 호치민시와 서울의 오피스 시장 현황 = 21
• 제1절 양국의 부동산시장 개요 = 21
• 1. 베트남 부동산 개요 = 21
• 2. 한국 부동산 시장 개요 = 23
• 제2절 호치민시와 서울의 오피스 시장 현황 = 26
• 1. 호치민시 오피스 시장 현황 = 26
• 2. 서울의 오피스 시장 현황 = 33
• 제3절 호치민시와 서울의 오피스 시장 비교분석 = 39
• 1. 양국의 시장 변화 비교 = 39
• 2. 임대료 시장 비교 = 44
• 3. 오피스 빌딩 등급기준 비교 = 48
• 4. 부동산 권리형태 비교 = 52
• 5. 분포 비교 = 54
• 제4장 서울과 호치민시의 오피스 시장 임대료 영향요인 비교 = 56
• 제1절 표본조사 설계 = 56
• 1. 조사 개요 = 56
• 2. 설문지의 구조와 분석방법 = 57
• 제2절 호치민 임대료에 영향을 미치는 요인의 특성분석 = 59
• 1. 임대료 상승 요인 특성 = 59
• 2. 임대료에 영향을 미치는 요인들의 특성 = 62
• 제3절 호치민과 서울의 영향요인 비교 = 71
• 1. 호치민과 서울의 영향요인 비교 = 71
• 2. 분석 결과 요약 = 85
• 제5장 결론 및 향후 연구과제 = 87
• 제1절 결론 = 87
• 제2절 향후 연구과제 = 96
• ■ 참고문헌 = 98
• 부록 : 설문지 = 101