단독주택 재건축 사업 활성화를 위한 제도 개선 방안에 관한 연구 : 서울시를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As「improvement law for urban and residential environment」took effect on July 1, 2003, the reconstruction for independent residential sections including houses and multiplex houses has been available under ‘basic plan for the reconstruction of houses’. However, in the case of reconstruction in independent residential sections, although「improvement law for urban and residential environment」is applied by housing reconstruction projects, there has been a rift between law application and actual business operation since physical characteristics of independent residential sections are more similar to housing development projects and the projects are delayed in target areas due to the complexity of identities. Many confusions and problems occurred due to the imperfect means of laws and policies in a local government that has the authority for approval.
The study attempted to examine the realistic issues related to the reconstruction of houses by conducting interviews with expert groups and surveys and to seek plans to activate the project. And the results of the study are as follows. Firstly, considering the policies related to the business agreement, the requisite for establishing a union is more than 3/4 of residents and refusers should be provided compulsive rights of eminent domain when the approval for forming a union is granted. Secondly, in the case of the qualifications for sale in lots and related policies, the concept of owners such as land and etc is limited to land owners, building owners or someone with superficies, complex house owners should be considered as owners of land that they are qualified to sell, in the case of 'dividing shares,' one chance to sell a lot will be given regardless of the time that it happens, it can be changed by union's articles of association, and the member's position in a union should be transferred and changed freely by eliminating the policies that limit transfers of union members. Thirdly, in case of the policies related the project, the time of selecting builders can be antedated after the approval for establishing a union, general sale in lots is changed to precedent sale in lots by considering time schedules, basically, the proportion of houses less than 85㎡ is more than 50%, and the rate of rental houses should be less than 17%. Lastly, considering the current policies of Seoul that limit high density development in housing areas, since the housing supply is expected to decrease due to the decrease in floor space index and the decreasing number of residents caused by the policies, the policies that limit high density development in a residential section should be revised.
According to the results of the study as mentioned earlier, in order to internalize the negative outer effects of detached housing improvement plans, it would be desirable to combine two plans by assimilating detached housing improvement plans into housing development plans. The reasons are that although physical situations in two plans to develop living environments by improving old and defective buildings look similar, the ways to conduct the plans are totally new issues due to the differences in the closeness to roads, land less than 90㎡, unfixed lots, and slender lot and the policies will be revised. Therefore, if the detached housing improvement plans are activated, it can achieve the ultimate aims of detached housing improvement projects that improve old and defective buildings downtown, improve living environments, and expand housing supplies.

국문 초록 (Abstract)

2003년 7월 1일 「도시 및 주거 환경 정비법」이 시행되면서 ‘주택 재건축 기본계획’에 의거하여 단독주택과 다가구주택 및 다세대주택이 포함된 단독 주택지에서의 재건축도 가능하게 되었다. 그러나 단독 주택지에서의 재건축의 경우 「도시 및 주거 환경 정비법」에 의한 주택 재건축 사업에 관한 법률이 적용되지만, 단독 주택지의 물리적인 특성은 주택 재개발 사업과 더 유사하기 때문에 법률 적용과 실제 사업 시행과의 괴리가 발생하게 된다. 따라서 이러한 문제로 인해 사업 현장에서는 사업 진행이 지체되고 인․허가권자인 자치단체에서는 법규와 제도의 미비로 인한 혼선과 문제점이 발생하고 있다.
본 연구는 이와 같은 인식 하에 전문가 집단에 대한 면접조사 및 설문조사를 통하여 단독주택 재건축의 현실적인 문제점을 살펴보고 사업 활성화를 위한 제도 개선 방안을 모색하고자 하였으며 다음과 같은 결론을 도출하였다.첫째, 사업 동의와 관련된 제도의 경우 조합 설립 동의 요건을 토지 등 소유자의 3/4 이상만 받도록 하고 조합 설립 인가 시 미동의자에 대해서는 조합에 강제수용권을 부여해야 한다는 것이다. 둘째, 분양 자격과 관련된 제도의 경우 토지 등 소유자의 개념을 정비구역 안에 소재한 토지 소유자 및 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 하고, 협동주택 소유자 각각을 분양 자격이 주어지는 토지 등 소유자로 보아야 하며, ‘지분 쪼개기’를 한 경우 시점과 관계없이 분양 자격을 한 개만 주되 조합 정관에서 달리 정할 수 있도록 하고, 조합원 명의변경 제한 규정을 삭제하여 자유로운 조합원의 지위의 양도 및 명의변경이 이루어져야 한다는 것이다. 셋째, 사업 진행과 관련된 제도의 경우 시공사 선정 시기를 조합 설립 인가 이후로 앞당기며, 일반 분양 시기를 선분양 방식으로 개정하고, 건립 평형 비율을 원칙적으로 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이 되게 하며, 임대주택 건설 비율을 17% 내외로 축소해야 한다는 것이다. 넷째, 서울시의 정책방향인 단독 주택지 고밀도 개발 억제의 경우 동 정책으로 인해 용적률의 감소 및 건립되는 세대수의 감소로 인한 주택 공급의 감소가 예상되기 때문에 단독 주택지 고밀도 개발 억제 정책을 대폭 완화해야 한다는 것이다.
연구결과를 종합해 보면 앞에서 언급한 바와 같은 단독주택 재건축 사업의 부정적 외부효과를 내부화하기 위해 단독주택 재건축 사업을 주택 재개발 사업에 흡수하여 결과적으로 양자를 통폐합하는 것이 바람직하다고 판단된다. 그 이유는 양자 모두 노후․불량 건축물을 개량하여 주거 환경을 개선하려는 도시 정비 사업으로서 다른 물리적 현황은 거의 유사하지만 단지 주택 접도율과 과소 필지, 부정형 필지, 세장형 필지의 차이 때문에 사업방식이 구분되고 적용되는 제도가 달라진다는 점이 불합리하기 때문이다. 그러므로 단독주택 재건축 사업이 활성화되어 도심지에서의 노후․불량 건축물을 개량하여 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 단독주택 재건축 사업의 궁극적인 정책목표를 달성할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제 2 장 이론적 배경과 선행연구 = 4
• 제 1 절 도시 정비 사업의 의의 = 4
• 1. 도시 정비 사업의 의의와 종류 = 4
• 2. 도시 정비 사업의 방식 = 7
• 3. 도시 정비 사업의 추진절차 = 9
• 제 2 절 단독주택 재건축 사업과 주택 재개발 사업의 비교 = 15
• 1. 단독주택 재건축 사업의 정의 = 15
• 2. 사업 동의에 관한 규정의 차이 = 17
• 3. 분양 자격에 관한 규정의 차이 = 19
• 4. 사업 진행에 관한 규정의 차이 = 22
• 제 3 절 선행연구의 검토 = 28
• 제 3 장 단독주택 재건축 사업의 현황 및 문제점 = 32
• 제 1 절 서울시 단독주택 재건축 사업의 현황 = 32
• 1. 서울시 주택 공급의 현황 = 32
• 2. 서울시 도시 및 주거 환경 정비 기본계획 = 34
• 3. 최근의 단독주택 재건축 사업 정책방향 = 40
• 제 2 절 단독주택 재건축 사업의 문제점 = 43
• 1. 사업 동의에 관한 규정의 문제점 = 44
• 2. 분양 자격에 관한 규정의 문제점 = 44
• 3. 사업 진행에 관한 규정의 문제점 = 46
• 4. 서울시 최근 정책방향의 문제점 = 48
• 제 4 장 단독주택 재건축 사업에 관한 설문조사 및 제도 개선 방안 = 50
• 제 1 절 설문조사 개요 = 50
• 1. 조사방법 = 50
• 2. 설문지 구성 = 51
• 3. 표본의 일반적 특성 = 53
• 제 2 절 조사결과의 분석 = 55
• 1. 사업 동의에 관한 분석 = 55
• 2. 분양 자격에 관한 분석 = 59
• 3. 사업 진행에 관한 분석 = 66
• 4. 서울시 최근 정책방향에 관한 분석 = 74
• 제 3 절 제도 개선 방안 = 77
• 1. 사업 동의에 관한 제도 개선 방안 = 77
• 2. 분양 자격에 관한 제도 개선 방안 = 78
• 3. 사업 진행에 관한 제도 개선 방안 = 80
• 4. 서울시 최근 정책방향의 개선 방안 = 83
• 제 5 장 결론 = 84
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 = 84
• 제 2 절 연구의 한계점 및 향후 과제 = 87
• 참고문헌 = 89
• Abstract = 92
• 설문지 = 95