아파트 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 = A study on the Determinants Factors Influencing to Development Density with Special Reference to Apartment Complex Characteristics in Seoul

국문 초록 (Abstract)

서울시는. 1980년대 말 정부의 200만호 건설 정책에 따른 주택공급을 위한 제도적 완화조치에 따라 아파트의 고밀 화를 야기 시켰고. 이러한 고밀 화를 통한 양적인 주택공급은 주거환경악화와 도시문제를 야기 시켰다. 하지만 이러한 문제점에도 불구하고 현행공동주택 단지의 개발은 일률적인 개발밀도 적용으로 특징 없는 획일적인 주거단지를 조성하고 있으며 특히 단지시설에 대한 설치는 법적규제만을 만족시키는 수준에 있다.
따라서 아파트의 단지계획에 있어 주거의 물리적 특징과 주거단지 내 시설 등의 단지특성과 아파트 개발밀도와의 관계를 실증분석 함으로써 단지특성에 따라 개발밀도의 결정요인이 어떻게 나타나는지 알아보도록 한다. 또한 연구의 분석 및 결과에 따라 향후 아파트단지 개발에 있어 단지계획의 지표로써 활용하는 것이 본 연구의 목적이다.
연구의 대상은 2000년부터 2004년 까지 5년간 서울시 내에 준공된 아파트를 대상으로 하였고, 연구의 방법은 호수밀도를 개발밀도로 하여 단지특성에 대한 다중회귀모형을 설정하여 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인을 분석한다. 그리고 공급주체별, 입주방식별, 권역별로 개발밀도 결정요인이 어떻게 나타나는지 분석한다.
본 연구의 분석의 결과는 다음과 같다.
먼저 서울시 아파트 전체를 대상으로 개발밀도 결정요인에 있어서는,
오픈스페이스와 세대크기가 호수밀도에 가장 많은 영향력을 가지는 것으로 나타나 호수밀도가 낮을수록 오픈스페이스가 많아지는 것을 알 수 있었고 호수밀도가 낮을수록 평균평형이 높게 나타나는 것을 알 수 있었다.
공급주체별 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인에 있어서는, 공공이 개발하였을 때는 오픈스페이스가 호수밀도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났고 단지규모가 작을수록 호수밀도가 높아지는 특징을 보였다. 민간이 개발하였을 때는 세대크기가 호수밀도에 가장 큰 영향을 주는 변수로 나타났다.
임대방식별 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인에 있어서는, 임대방식의 경우에는 오픈스페이스가 호수밀도에 가장 큰 영향력을 주는 것으로 나타났다. 분양방식의 경우에는 세대크기가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.
권역별 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인에 있어서는, 도심권에서는 세대크기가 호수밀도에 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 동북권에서는 오픈스페이스가 호수밀도에 가장 많은 영향력을 가지는 것으로 나타났다. 서북권에서는 오픈스페이스가 가장 영향력이 크게 나타났다. 동남권에서는 세대크기가 호수밀도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 서남권에서는 세대크기가 가장 큰 영향력을 가지는 것으로 나타났다.
본 연구를 종합한 결론은 다음과 같다.
첫째, 오픈스페이스가 개발밀도에 영향력이 큰 것으로 나타났고 개발밀도가 높을수록 오픈스페이스는 줄어드는 것으로 분석되었다. 높은 호수밀도로 아파트를 개발할 경우, 단지계획 수립 시 많은 오픈스페이스를 확보하여 보다 나은 주거환경을 조성해야 할 것이다.
둘째, 세대크기 역시 개발밀도에 영향력이 큰 것으로 나타났고 개발밀도가 높을수록 세대크기는 작아지는 것으로 분석되었다. 따라서 고밀도로 아파트를 개발할 경우, 일률적으로 세대수를 늘이기보다 소형평형과 중형평형, 대형평형을 다양하게 계획하여 주거공간의 확보측면에서 거주민의 편의를 도모할 수 있는 주거단지를 조성해야 할 것이다.
셋째, 공급주체에 있어서 공공이 주체가 될 경우, 높은 호수밀도로 단지를 개발할 때는 오픈스페이스를 확충하고 단지규모를 늘이는 방향으로 계획을 수립해야 할 것이다. 민간이 주체가 될 경우, 고밀개발 시 개발이익에만 초점을 맞추기보다는 다양한 평형대를 확보하여 주거공간의 편의를 도모해야 할 것이다.
넷째, 강북지역은 오픈스페이스가 개발밀도에 영향력이 큰 것으로 나타났고 개발밀도가 높을수록 오픈스페이스는 줄어드는 것으로 분석되었다. 따라서 강북지역에서 고밀도로 아파트 단지계획을 수립할 경우, 오픈스페이스 확보에 중점을 두어 쾌적한 주거환경을 조성해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The city of Seoul, due to a policy providing 20 million residential houses in order to alleviate the systematic house supply problem, has caused high density of apartments. This high density created quantitative house supply, which led to an aggravation in housing environment, and urban problems. In spite of these problems, current joint housing area's development, through applying stubborn development density policy, are forming a uniform housing areas without any character. Especially, installation of housing complex facilities are barely sufficient.
Therefore, in order to observe the determinant factors of development density in housing complex plan, it's necessary to analyze thoroughly the relationship among physical characteristic, facilities within a complex, and development density of housing. Also the purpose of this research is providing applicable indicator, for the future housing complex development based on the analysis and results from the study.
Subjects of the study are apartments constructed in Seoul city between 2000 and 2004. The study is done by analyzing determinant factors of development density on characteristic of housing complex using multi-revolution models (used the number of houses as development density.) Also it analyzes how determinant factors of development density shows classified by main supply groups, the way of moving in, and specific locations.
The result of the research is as following.
First, the determinant factors of development density on apartments in Seoul city is mostly affected by the open space and the size of houses, as less density of households showed more in-complex facilities and higher average size of the house.
For the determinant factors of development density on characteristic of complex by main supply groups, the density of households are mostly affected by open space, when the development is done publicly less size of the complex showed characteristic of higher household density. When the development is done privately, the size of houses affected the household density the most.
For the determinant factors of development density on characteristic of complex by rents, open space affected the household density the most, and that by sales, the size of the house affected it the most.
For the determinant factors of development density on characteristic of complex by specific location, the size of the house affected the household density the most in the urban area. In northeastern as well as northwestern area, open space affected the most. In southeastern as well as southwestern area, the size of the house affected the most.
The conclusion for this research is as following.
First, it is analyzed that open space showed great influence on the development density, and that the more the development density is, the less the open space exists. When developing an apartment with high household density, the complex plan needs to assure a better living condition by supplying more open space.
Second, the size of the house also showed great influence on the development density ,and the analysis showed the more the development density is, the less the size of house becomes. Therefore, when developing apartments with high density, it is preferable to plan various size of houses than to have a number of houses; this can assure residents' conveniences.
Third, when the supply of high density houses is done by public, more open space needs to be guaranteed as well as bigger size of the complex. When it is done by private, the focus should be on residents conveniences by supplying various size of houses, rather than on development profits.
Fourth, open space showed great influence on development density in the areas north of the Han river, and the analysis showed decreasing open space with increasing development density. Accordingly, when constructing high density housing complex in the areas north of the Han river, it is necessary to focus on having more open space, in order to create pleasant living conditions.

목차 (Table of Contents)

• 제 Ⅰ장 서론 = 1
• 1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 3절 연구의 내용 및 절차 = 5
• 제 Ⅱ장 아파트 및 개발밀도에 관한 이론적 고찰 = 7
• 제 1절 아파트 및 주거단지 특성 = 7
• 1. 주택 및 공동주택 = 7
• 2. 아파트 특성 = 11
• 3. 주거환경 = 15
• 4. 단지 시설 = 19
• 제 2절 개발밀도의 개념 및 특성 = 21
• 1. 개발밀도 = 21
• 2. 개발밀도의 유형 = 22
• 3. 개발밀도의 설정 = 25
• 4. 개발밀도 설정 시 고려사항 = 27
• 제 3절 관련 선행연구 = 30
• 1. 선행연구의 검토 = 30
• 2. 선행연구의 한계 = 37
• 제 Ⅲ장 분석의 틀 = 38
• 제 1 절 분석자료 선정 및 구축 = 38
• 1. 변수 설정 = 38
• 2. 변량 분석 = 41
• 제 2절 모형의 설정 및 분석방법 = 43
• 1. 모형의 설정 = 43
• 2. 분석방법 = 44
• 제 Ⅳ장 아파트 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 45
• 제 1절 모형의 적합도 검정 = 45
• 1. 정규성 검증 = 45
• 2. 자동상관 검증 및 모형의 설명력 = 46
• 3. 다중공선성 검증 = 46
• 4. 이분산성 검증 = 48
• 제 2절 서울시 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 49
• 1. 서울시 아파트 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 49
• 2. 변수통합을 통한 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 50
• 제 3절 아파트 유형 별 단지특성에 따른 개발밀도 결정요인 분석 = 54
• 1. 공급주체별 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 54
• 2. 입주방식별 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 55
• 3. 권역별 단지특성에 따른 개발밀도결정요인 분석 = 56
• 제 4절 분석의 종합 = 58
• 제 Ⅴ장 결론 = 61
• 제 1절 연구의 요약 및 결론 = 61
• 제 2절 연구의 한계 및 개선방향 = 65
• 참고문헌 = 66
• Abstract = 68