골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

골프장용지는 일반 토지와는 다른 특성이 있지만 골프장용지의 가격형성요인에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 그에 따라 객관적인 자료가 부족하여 골프장의 시장가치 평가에 있어 평가사의 주관이 개입될 소지가 많다. 골프장의 거래 사례는 희소하고 사례의 사정보정이 어려워 시장접근법의 적용이 용이하지 않고, 개별차가 심하므로 비용접근법에만 의존하는 것은 적절하지 않다. 또한 회원제 골프장의 경우는 회원의 편의를 우선하므로 수익성 분석을 통한 소득접근법에도 한계가 있다.
본 연구의 목적은 기존 감정평가 방법의 한계와 문제점을 보완하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 이 논문은 골프장용지의 가격형성요인을 파악하고, 시기별?권역별?유형별로 각 요인이 가격형성에 미치는 영향력의 방향과 크기를 도출하여 객관화하고자 하였다.
본 연구는 공간적 범위를 전국으로 확대하여 연구 결과를 일반화하였다. 시간적으로는 2007년을 기준으로 한 횡단면 분석을 수행하되, 시기별로 주요 요인의 영향력이 달리 작용하는지를 알아보기 위해 일부 2002년을 기준으로도 분석하였다. 또한 골프장의 모든 구성요소를 대상으로 하기에는 고려하여야 할 요인이 너무 광범위하므로 연구 대상을 골프장용지로 한정하였다. 그리고 가격형성요인 중 일반적 요인과 지역요인은 변수의 종류가 너무 다양하고 광범위하므로 실증분석은 미시적 관점에서의 개별요인으로 한정하였다.
골프장용지의 개별요인은 지리적 내지 고정적 속성을 가지는 물리적 요인과 가변적 속성을 가지는 관리운영 요인으로 나눌 수 있다. 물리적 요인에는 일반 토지의 개별요인에 골프코스 등의 특성이 합해진 것으로 입지요인, 코스요인, 시설요인이 포함되고, 관리운영 요인에는 경영요인과 기타 요인이 포함된다.
본 연구에서는 각 골프장의 배후지 크기를 측정하는 도구로 활용하고자 “거리인구지수(distance-population index : DPI)”를 하나의 독립변수로 사용하였다. 거리인구지수는 상권의 크기는 인구의 크기에 비례하고 거리에 반비례한다는 Huff 모형의 개념을 기본으로 하여 본 연구에서 명명한 것이다. 전국 도시 각각의 인구를 각 도시와 골프장 간의 거리(km)로 나눈 값을 모두 합하여 당해 골프장의 거리인구지수로 하였다. 이 지수를 통하여 전국 모든 골프장의 배후지 크기를 최초로 계량화하였다는 데 그 의의가 있다.
가격형성요인에 대한 실증분석은 헤도닉가격함수를 이용하여 시기별?권역별?유형별 다중회귀분석을 수행하였다. 실증분석 결과 9개의 요인이 5% 유의수준에서 유의한 요인으로 모형에서 채택되었다. 채택된 요인은 물리적 요인으로 거리인구지수, 수도권 입지 여부, 용도지역, 개발지 비율, 코스전장, 부대시설 유무가 있고, 관리운영 요인으로 비회원 그린피, 연간 매출액, 개장 후 경과연수가 있다.
거리인구지수는 모든 모형에서 공통적으로 1% 유의수준에서 유의하였고 다른 요인에 비해 영향력도 큰 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 향후 골프장의 배후지 분석에 있어 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 이 연구는 비회원 그린피와 연간 매출액 등 수익 자료가 가격형성요인으로 활용되는 기초를 제공함으로써 향후 골프장 평가에 있어 시장접근법에서의 그린피승수법의 적용을 활성화하고, 할인현금수지분석법과 기업잉여현금흐름모형 등 소득접근법의 적용도 가능함을 밝혀내었다.
시장가치는 수요?공급 등 거시적 요인의 작용에 의해서도 이루어지는데 이 연구는 미시적 분석에 그친 한계가 있고, 가격형성요인에 대한 시계열 분석이 이루어지지 않아 골프장용지의 미래가치를 예측하는 데 한계가 있다. 이러한 점을 해결하기 위한 후속 연구가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to explain the factors determining land prices in golf course. More specifically, this study intends to identify the direction and degree of influences of individual factors.
Although previous researches on this topic limited their scope of study to the Seoul Metropolitan area, this study expanded the scope of area into the whole nation. This study mainly discussed on the influences of individual factors which determine the market value of golf courses within Korea based on the microscopic analyses. Individual factors were divided into two groups, a group of "physical factors" with fixed attributes and another group of "operational factors" with changeable attributes. Physical factors were composed of combined general individual factors of a site with peculiarities of a golf course including location factors, course factors and facility factors. Operational factors were consisted of management factors and other factors.
This study developed and used the distance-population index(DPI) in order to measure a variable which represents the size of hinterland of each golf course. DPI is the total sum of numbers resulted from division of the population of 162 cities nationwide by distance(km) from each major city to 196 golf courses.
Empirical analyses of price factors were conducted by using hedonic price function through multiple regression by time, area, and type. The result of analyses indicates that 9 factors were selected as important with 5% level of significance. The Factors selected are as follows; DPI, whether the golf course is located within the metropolitan area or not, zoning, rate of development area, total length of golf course, and subsidiary facilities(physical factors), greens-fee for non-members, annual sales, service years after completion (operational factors).
The study found that DPI was a significant common factor on all types of model with 1% level of significance and tended to be influential, compared with other factors. Henceforth, it is expected to make practical application when it comes to analysis of the hinterland of a golf course. Furthermore, this study suggests that the greens-fee multiplier(GFM) method and income approach can be applied to project the market value of a golf course.
The market value of a golf course is determined by macroscopic factors such as the level of demand and supply as well as the microscopic factors discussed in the study. However, the study did not include the level of demand and supply factors in the analysis. Furthermore, the study can not explain how price factors would be changed as time goes by, because time-series data was not collected and analyzed rigorously. Further analysis will be needed to supplement these drawbacks of this study.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 6
• 제2장 골프장용지의 가치평가와 가격형성요인에 관한 이론 = 9
• 제1절 골프장용지의 가치평가 = 9
• 1. 부동산의 시장가치 = 9
• 2. 골프장용지의 가치평가 방법 = 22
• 제2절 골프장용지의 가격형성요인 = 57
• 1. 개설 = 57
• 2. 일반적 요인 = 61
• 3. 지역요인 = 63
• 4. 개별요인 = 68
• 제3절 선행연구 = 74
• 1. 선행연구의 분석 = 74
• 2. 선행연구와 본 연구의 차별성 = 84
• 제3장 골프장용지의 지가수준 = 87
• 제1절 골프장용지 공시지가의 현실화 수준 = 87
• 1. 공시지가 표준지의 평가 = 87
• 2. 공시지가의 현실화 수준 검토 = 97
• 제2절 전국 골프장용지의 연도별 지가수준 = 104
• 1. 골프장용지 가격 변동의 특징 = 104
• 2. 연도별 가격수준의 변화 = 105
• 제3절 골프장용지의 권역별 지가수준 = 110
• 1. 골프장의 권역 검토 = 110
• 2. 권역별 가격수준 = 112
• 3. 연도별 가격수준의 변화 = 113
• 제4절 골프장용지의 유형별 지가수준 = 116
• 1. 골프장의 유형 검토 = 116
• 2. 유형별 가격수준 = 118
• 3. 연도별 가격수준의 변화 = 121
• 제4장 골프장용지의 가격형성요인 실증분석 = 125
• 제1절 실증분석의 설계 = 125
• 1. 분석 방법 = 125
• 2. 변수의 선정 = 126
• 3. 변수의 구성과 조작적 정의 = 132
• 4. 실증분석 모형의 설정 = 153
• 제2절 실증분석 = 156
• 1. 시기별 회귀분석 = 156
• 2. 권역별 회귀분석 = 167
• 3. 유형별 회귀분석 = 177
• 제3절 실증분석의 결과 종합 = 188
• 제5장 결론 = 193
• 참고문헌 = 199
• Abstract = 207