서울 고층사무소건축 저층부 변화에 관한 연구 = A Study on the Changes of Higs-rise Office Buildings in Seoul.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 1990년대 후반 이후 서울 고층사무소건축에서 나타나는 변화를 도시공간과 건축공간이 만나는 경계인 저층부를 중심으로 저층부 규모와 용도, 건축적 변화를 통해 조사․분석하였다.
본 논문에서 저층부는 주로 용도에 의해 구분하며 그 범위는 다음과 같다. 첫째, 지상레벨에서 접근이 가능한 1층을 포함한다. 둘째, 업무시설, 주차장, 공용시설 외 타용도를 포함한 층을 말한다. 즉, 업무시설, 주차장, 공용시설의 단일용도로만 이루어진 층은 제외한다.

연구의 대상으로 서울의 대표적 업무중심지에 위치하고 1990년대 후반 준공된 31층 이상, 50층 미만의 고층사무소건축 중 저층부의 변화를 잘 보여줄 수 있는 8개의 사례를 선정하였다. 대상건축물을 통해 살펴본 1990년대 후반 이후 서울 고층사무소건축과 그 저층부의 변화를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 고층사무소건축에서 업무시설 외 타용도가 차지하는 면적이 증가하였다.
저층부 타용도 면적은 1990년대 후반 이후 약 1.6배 증가하였다. 이전 고층사무소건축의 일반적인 타용도였던 근린생활시설과 판매및영업시설의 비율은 감소한 반면, 문화집회시설(미술관, 아트센터, 다목적강당 등), 직원복지시설(직원식당, 직원체육시설, 보육실 등), 로비(로비, 홀, 라운지, 접객공간 등)의 비율은 증가하였다. 즉, 저층부의 성격이 임대위주에서 특정한 목적을 갖는 공간으로 변하고 있으며, 사무소건축의 용도가 복합화하고 있다.

둘째, 저층부 공간은 수직․수평적으로 팽창하였다.
단면적으로, 지하1층~지상1층 정도에 머물렀던 저층부의 해당 층수가 증가하여 지하2층~지상4층(지상 최소2, 최대13층)에 이르게 되었다. 기준층과 동일한 층고를 갖는데 그쳤던 1층 층고가 최소 4.5m, 최대 7.9m까지 높아지게 되었다. 특히, 로비는 2개 층에서 최대 4개 층까지 다층을 이용하면서 천정고가 높아졌다. 결과적으로 단면의 형태가 다양해지고 있다.
평면적으로, 저층부 용도가 다양해지고 규모가 증가함에 따라 저층부와 업무시설을 분리하려는 경향이 강해지면서, 저층부 또는 용도별 별도의 출입구와 수직동선이 생겼다. 그리고 강당과 같은 대규모 공간이 저층부에 들어가는 경우 구조적 변화를 최소화하기 위해 대규모 공간에 맞추어 기둥간격을 유지하거나 대규모공간을 건물 바깥쪽으로 배치하는 경향을 보이게 되었다. GS타워의 LG아트센터와 같이 규모와 기능적 필요에 의해 건물 외부에 독립적으로 분리되는 경우도 생겨났다.

셋째, 1990년대 후반부터 시작된 기업의 이미지 제고를 위한 문화마케팅은 고층사무소건축의 변화에 영향을 주었고, 이는 기업 사옥 디자인과 고층사무소건축 저층부의 기업 문화재단이 운영하는 문화공간으로 나타나게 되었다.
기업 사옥 디자인의 경우, 동부금융센터의 반짇고리, SK T-타워의 인사하는 모습 등 주로 건물의 형태를 통해 랜드마크적 성격을 강조하면서 기업의 이미지를 부각시키고 있다. 반면, 저층부는 외부인의 출입 자체를 최소화하기 위해 직원복지시설과 로비만으로 구성하고 있다. 즉, 저층부의 용도 자체로 건물의 폐쇄성을 강화하게 되었다.
저층부 문화공간의 경우, 1980년대 후반에도 이러한 시도가 있었는데 그 당시 저층부가 중심적인 성격이 강했다면, 1990년대 후반 이후의 저층부는 독립적인 성격으로 나타난다. 중앙일보사옥, 포스코센터의 경우 아트리움, 로비, 콘코스 등 구심점 역할을 하는 공간을 중심으로 저층부가 형성되었다면, GS타워의 LG아트센터 경우 고층사무소건축에서 차지하는 면적과 비율이 커지고, 별도의 출입구를 가지는 독립적인 공간으로 구분되었다.

넷째, 1997년 외환위기 이후 외국자본의 국내 투자가 증가하여, 고층사무소건축을 중심으로 저층부에 이전과는 다른 새로운 시도를 하게 되었다. 임대단위공간이 각각 별도의 출입구 또는 수직동선을 가지도록 저층부를 구성하여 저층부의 상업적 공간에서 임대 가능한 면적을 최대한으로 늘렸다. 강남파이낸스센터의 근린생활시설과 판매및영업시설 면적비율은 글라스 타워의 3배에 달한다.

다섯째, 1997년 개정된 건축법 제4조 및 시행령 제5조에 의해서 건축심의의 범위가 건축 내부로 확대되었고, 로비 및 코어의 크기확대, 용도별 출입구 분리, 캐노피 설치, 환기와 미관 등 합리적인 건축계획이라는 명목으로 저층부를 중심으로 나타나게 되었다. 경계로서 저층부의 성격이 인식되었고, 이에 대한 대응으로서 건축심의의 범위가 확대되었다고 생각할 수 있다.
아셈타워는 대형복합개발의 일부로서, 상업적 성격을 갖는 저층부의 규모가 거대해지면서 저층부가 고층사무소의 일부가 아니라 고층사무소건축이 저층부의 일부가 되는 역전현상이 일어났다. 그리고 심의과정에서 로비 크기확대와 용도별 출입구 분리에 대한 지적사항이 저층부에 적용되었다.
서초삼성타운의 경우, 지구단위계획에 지정된 공공보행통로를 건축 내부로 끌어들였고, 건물 내 공공보행통로를 용도별 분리에 이용하였다. 타운 안쪽에 업무시설 성격을, 바깥쪽에 타용도 부분을 배치하여 내부에 사적 영역을 형성하였다.

서울 고층사무소건축에서 저층부의 경계로서 성격이 점차 명확해지고 있고, 건축 목적에 따라 저층부가 다양한 용도와 건축적 특성을 갖는 공간으로 계획되고 있다. 이러한 변화들은 이미 도시 전역에서 일어나고 있고, 지속적으로 나타날 것으로 예측된다. 서울이라는 도시에서의 건축행위는 변화하고 있으며, 이러한 변화를 수용하고 풀어나가는 건축의 역할이 중요해지고 있다.
본 논문은 업무시설로 이루어진 기준층(typical floor)과 주차장 및 기계전기실로 이루어지는 지하층 사이에 위치하고 지상레벨과 연결되는 저층부가 갖는 가능성을 논하는 출발점이다. 서울이라는 고밀도의 대도시공간에 여전히 큰 영향력을 행사하는 고층사무소건축을 중심으로 그 변화와 건축에 있어 가능성을 탐색하고, 초고층건축이 쏟아지게 될 2000년대 후반에 들어서기에 앞서 서울 고층사무소건축의 현 지형도를 살펴보는 데 본 논문의 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzed the lower part of high-rise offices that is being as a boundary between Urban context and architectural space in Seoul in the late 1990's through researching the area of the lower part of offices and their architectural changes.

In this study, ‘the lower part' of the high-rise office buildings means that it contains the 1st floor connected with the ground level and supports areas except the business area, Parking lot, public facilities.

The targets of this study, the eight office buildings are located in the main business zone in Seoul, constructed in the late 1990's, and over 31 stories less than 50 stories. And the architectural changes of the lower part of high-rise offices are as follows.
Firstly, the area of non-business facilities in office building is increased. The area has been going up 1.6 times from the late 1990's. The commercial part of office building is decreased, the other side, the proportion of cultural part(gallery, art center and assembly hall), welfare part(dining hall, fitness center and daycare center), lobby part(lounge, hall and reception hall) is increased. It means the lower part of the office building is being contained specified facilities, and the office buildings are being complexed.

Secondly, the area of the lower part of high-rise offices are expanded horizontally and vertically. The lower part had only 2 stories, but now, it has 2 stories below and 4 above the ground on the average. Not only the number of stories, the slab to slab height of 1st floor level is being minimum 4.5m and maximum 7.9m, it's being higher than typical floor's. Especially, the section of the lobby has various types as it contains multi-stories. As the lower part of the building is being bigger, the upper part is divided by separated entrances and vertical circulations. And the building module has changed as the lower part of the office building has mega spaces like an auditorium. In case of the LG art center is separated from the main building, GS tower for its cultural function.

Thirdly, the cultural marketing for the enterprise's image from the late 1990's has made the office building changed, that is shown as the design of enterprise's headquarters and its cultural spaces that it has. In case of building design of Dongbu financial center and SK-T tower, they have their own shapes as landmark in urban space, and express the enterprises' images as symbols. The other side, their lower parts of the buildings are almost closed. In the late 1980's, the cultural spaces were planned in the lower part of office buildings. The lower part of the building as center - they are shown in atrium, lobby and concourse of Jungangilbo tower and Posco center - has been separated from the main tower in the late 1990's - in case of the LG art center of the GS tower.

Fourthly, there were different attempts to the lower part of high-rise offices as the foreign capital to domestic market has been growing up from currency crisis, 1997. The main changing is that the rentable commercial space has been up to maximum in the lower part of office building. For example, the commercial space area of Gangnam finance center is 3 times of the Glass tower's one.

Lastly, the building deliberation of the Government that had revised in 1997 could has been controlled the building interior, so the enlargement of lobby and core, entrance separation, canopy, building ventilation and view were contained to main planning elements as reasonable building design. It means that the lower part of building started to be recognized as a boundary between architecture and urban space. In case of the Asem tower, the part of large complex development, the Commercial space of the lower part is being bigger, the main tower is being small portion of it. And the enlargement of lobby and separated entrances are applied to the lower part by the deliberation. The Seocho Samsung town was planned to take public district into the building group zone, and the business zone is inside of the town for private function, the other zone is planned to located in boundary for public function.

The lower part of high-rise office is defined as the boundary, and has various architectural programs in it. This changing is appeared all the area of Seoul, and it would be continued. So the architectural role to contain this changing is rising as important works of architects.
This study offers the start point for researching about the potential of the lower part of office building and the changing of the high-rise office buildings in metropolis Seoul. Also this study is meaningful in the sense that it can speculate the directions of high-rise office building actively in the near future in Seoul.

Keyword : Seoul, High-rise office building, Lower part of building, Program, Area composition, Space composition, Mixed-use

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 i
• 제 1장 서론 3
• 제 1절 연구주제 3
• 1. 연구의 배경 및 목적 3
• 2. 용어의 정의 5
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 9
• 1. 연구의 범위 및 대상 9
• 2. 연구의 내용 및 방법 10
• 제 3절 기존 논의에 대한 고찰 11
• 제 4절 논문의 구성 11
• 제 2장 고층사무소건축 저층부의 변화 15
• 제 1절 고층사무소건축 저층부의 전개 15
• 1. 1970년대의 고층사무소건축과 저층부 15
• 2. 1980년대의 고층사무소건축과 저층부 18
• 3. 1990년대 전반의 고층사무소건축과 저층부 20
• 제 2절 고층사무소건축 저층부의 변화 21
• 1. 저층부 규모의 증가 21
• 2. 저층부의 수직․수평적 팽창 22
• 제 3장 고층사무소건축 저층부의 건축 공간 특성 25
• 제 1절 대상건축물개요 25
• 제 2절 대상건축물 저층부 현황 38
• 1. 저층부의 문화집회시설 38
• 2. 저층부의 직원복지시설 44
• 3. 저층부의 상업적 성격 47
• 4. 저층부의 대형복합 50
• 제 3절 대상건축물 저층부 특성 55
• 1. 중심적 성격의 저층부 55
• 2. 대형 문화집회시설 저층부 공간의 독립화 59
• 3. 저층부 공간의 통제 강화 62
• 4. 상업적 저층부 임대단위공간의 분할 69
• 5. 저층부 공간의 분리 75
• 제 4장 고층사무소건축의 변화 89
• 제 1절 경계로서 저층부 성격 명확화 89
• 제 2절 용도의 수직․수평적 재배치 91
• 제 3절 변화의 배경 및 원인 94
• 1. 기업의 이미지 제고를 위한 전략의 영향 94
• 2. 외국자본 유입의 영향 99
• 3. 건축 내부로 확장된 건축심의의 범위 101
• 제 5장 결론 105
• 참고문헌 108
• 영문초록 113
• 별 첨 117
• 감사의 글 128