다속성효용이론에 근거한 부동산 개발사업 의사결정 방안 = Decision Making Methodology on Real Development Based on Multi-Attribute Utility Theory

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업은 사업 성공 시 관급사업에 비하여 비교적 높은 수익률이 보장된다. 하지만 정치, 경제, 사회문제나 사업대상지역, 사업의 형태, 사업주체, 계약형태 등 매우 다양한 리스크가 내재되어 있어 사업이 실패할 위험이 높을 뿐만 아니라 단 한 번의 실패가 기업의 사활에 심각한 타격을 가할 수 있다. 따라서 부동산 개발사업에 뛰어들고자 하는 기업들은 개발사업의 구상단계에서부터 프로젝트의 각 단계별로 유발될 수 있는 리스크 요인을 구체화하여 각 리스크들이 개발사업의 성패에 미칠 영향을 고려하여 사업의 참여여부, 대상지 선택, 사업유형 등을 결정해야 하며 또 이를 효과적으로 관리할 수 있는 대안을 마련하여야 한다. 그러나 최근 건설사업이 복잡화, 다양화 되고있는 실정이며 부동산 개발사업의 환경 역시 여러 요인으로 인하여 급격히 변화하고 있어 의사결정이 점차 어려워지고 있다.
이에 본 연구에서는 부동산 개발사업을 사업 준비 단계, 개발 전 단계, 개발 단계, 개발 후 단계의 4단계로 구분하여 각 단계별로 발생가능 한 리스크 요인 산정하였다. 또 다속성효용이론을 접목하여 소수의 의사결정자의 선호경향을 바탕으로 손쉽게 리스크의 중요도를 산정하고 이를 즉각 의사결정에 반영할 수 있도록 하였다. 본 연구를 통하여 시시각각 변화하는 부동산 개발사업의 리스크에 대하여 즉각적으로 대처할 수 있는 리스크 관리 시스템을 구축하는 데에 유용하게 활용 될 수 있을 것이라 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A successful real-estate development business makes much higher profit than government issued project. But its national politics, economy, social problems, business target area, business forms, business proprietor, contract condition and etc, can be risky factors which affect the business easily failed. Also the corporation can be damaged seriously from the failure.
In order to avoid the failure, real-estate development corporations should determine whether they participate the project or not, develop areas and business patterns with carefully analyzing specified risk factors depend on success and failure. But the recent construction industry is getting sophisticated and highly diversified. The condition of real estate development business is affected by these factors and is gradually having a hard time with making a decision.
In accordance with this research, real-estate development business is divided into four steps; Business Preparation, Before Development, On Development and After Development. From each of the steps, possible risk factors can be estimated. By engrafting Multi-Utility theory and based on minorities’ preferences, a priority of risk is generally estimated and reflects immediately to make decisions. Through this research, a useful risk management system could be built against the real estate business risks that change every moment.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 동기 = 1
• 1.2 연구 범위 = 3
• 1.3 연구 방법 = 4
• 2. 부동산 개발사업의 이론적 고찰 = 6
• 2.1 부동산 개발사업 = 6
• 2.2 부동산 개발사업의 절차 = 9
• 2.3 부동산 개발사업의 리스크 = 11
• 3. 부동산 개발사업의 단계별 위험요소 선정 = 13
• 3.1 부동산 개발사업의 업무절차 분석 = 13
• 3.2 부동산 개발사업 단계별 세부 업무 분석 = 15
• 3.3 부동산 개발사업 단계별 위험요소 규명 = 19
• 4. 연구방법론 = 23
• 4.1 다속성 효용이론(Multi Attribute Utility Theory,MAUT) = 23
• 4.2 MAUT 적용절차 = 24
• 4.3 구체적 목표와 속성(리스크 요인)의 식별 = 26
• 4.4 속성수준의 정량화 = 27
• 4.5 단일속성 효용함수 도출 = 28
• 4.6 속성의 중요성 평가 = 30
• 4.7 다속성 효용함수 도출 = 31
• 5. 부동산 개발사업의 의사결정에 적용(부동산 개발사업의 위험도 산정) = 33
• 5.1 속성(부동산 개발사업의 단계별 리스크 요인)의 식별 = 34
• 5.2 속성수준의 정량화 = 37
• 5.3 단일속성 효용함수 도출 = 40
• 5.4 속성의 중요성 평가 : AHP분석 = 44
• 5.5 다속성 효용함수 도출 = 47
• 6. 결론 = 50
• REFERENCES = 52
• ABSTRACT = 54
• 감사의 글 = 56