전문 자산관리가 오피스 빌딩의 운영이익에 미치는 영향에 대한 연구 : 서울지역 중대형 오피스 빌딩을 중심으로|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of property management is to increase its value and multiply the asset through the highest and best use. Therefore, the purpose of property management on office buildings is to maximize profits through the efficient management.
In Korea, the importance of property management started to emerge during the period of Asian foreign currency crisis (IMF) in late 1990s, and the influx of foreign capitals and foreign property management companies into Korea brought significant changes in the market for office building management. Reforms in real estate trusts acts, regulations, and tax laws led to change in investor cognition of maximizing profits and efficient management on office buildings with improving conditions of indirect real estate investment market.
Accordingly, areas of property management are steadily expanding, and the demands for property management on office buildings are emerging. However, related researches and reliable data are extremely rare to aid the goal for efficient and professional property management of office buildings, profit maximization, and increase in asset values.
As overall changes in the market for real estate property management are occurring, this research aims to vitalize indirect investments on real estate by analyzing effects of property management on operating income, by showing the necessity of property management company, and by providing a few ideas to secure clarity and reliability of the market, after carefully evaluating real estate property management market in Korea.
This study referred to Korean and overseas academic research papers on real estates property management and investment return rates of office buildings to make the theoretical foundations. Then, it compared and analyzed the difference between direct management and consignment management by property management company with 117 data on mid and large sized office buildings (larger than 10,000㎡) in the Central Business District (CBD) and Kangnam Business District (KBD).
We derived a conclusion that consignment management by property management company has positive effects on operating income through multi-regression analysis. Moreover, utilization rate of office building space appears to have negative effects on operating income. Though the reliability of this result may not be sufficient due to the lack of related data and random selection of sample data, it seems obvious that consignment management by property management company tends to increase operating income through rise in rental incomes due to minimum vacancy area and efficient management on tenants.

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국문 초록 (Abstract)

자산관리의 목적은 보유하고 있는 자산의 최유효이용을 통해 그 가치를 높이고 자산의 증대를 이루는 것이다. 오피스 빌딩의 자산관리는 오피스 빌딩의 효율적인 관리를 통한 수익을 극대화 시키는 데에 그 목적이 있다고 할 수 있다.
우리나라에서 전문 자산관리는 1990년대 말 IMF 외환위기를 겪으면서 그 중요성이 대두되기 시작하였고, 해외 자본의 본격적인 투자와 해외 전문 자산관리 회사들의 진출로 단순한 빌딩관리에 머물렀던 국내 오피스 빌딩 관리시장은 큰 변화를 맞이하였다. 『부동산 투자신탁법』의 개정, 각종 규제정책 및 조세부담에 따른 부동산 간접 투자 시장 여건의 개선과 전문 자산관리를 통한 오피스 빌딩의 효율적 관리와 수익의 극대화는 오피스 빌딩의 전문 자산관리에 대한 많은 사람들의 인식 전환을 이루었고 이에 따라 부동산 자산관리의 영역도 점차 확대되어 가고 있다.
하지만 전문 자산관리를 통한 오피스 빌딩의 효율적 관리, 운영수익의 극대화, 해당 부동산의 가치향상이라는 일종의 보편적인 공식의 성립을 위해서는 이와 관련된 연구와 신뢰할 만한 자료가 턱없이 부족한 실정이다.
이에 본 연구는 현재 부동산 자산관리 시장에 전반적인 변화가 이루어지고 있는 중요한 시점에서 우리나라 부동산 자산관리 시장의 실태를 파악하고, 나아가 전문적 부동산 자산관리가 오피스 빌딩의 운영이익에 미치는 영향에 대한 비교분석을 통해 전문적인 부동산 자산관리의 필요성을 지적하고 오피스 시장의 투명성 및 신뢰성을 확보함으로써 부동산 간접투자 시장의 활성화에 기여하고자 하였다.
본 연구는 부동산 자산관리 및 오피스 빌딩의 수익률과 관련된 국내외 학술서적 및 연구논문을 조사하여 이론적인 바탕을 마련하고 서울 소재 도심권역(CBD)과 강남권역(KBD)을 중심으로 연면적 3,000평(약 10,000㎡) 이상의 중대형 오피스 빌딩의 데이터 117개를 이용, 오피스 빌딩의 전문 자산관리 회사에의 위탁관리 여부에 따른 차이를 비교 분석하였다. 다중회귀분석을 통해 전문 자산관리회사를 통한 오피스 빌딩의 위탁관리는 오피스 빌딩의 운영이익에 긍정적인 영향을 미친다는 분석결과를 도출하였고 그 외에도 오피스 빌딩의 전용률은 운영이익에 부정적인 영향을 미친다고 분석되었다. 표본 데이터의 임의선택과 관련 자료의 부족 등으로 인해 본 연구의 설명력 및 신뢰도가 매우 부족하지만 전문 자산관리 회사의 오피스 빌딩 위탁관리는 임차인 관리 및 공실의 최소화 등을 통한 임대수익의 향상으로 운영이익을 증대시킨다고 할 수 있다.

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자산관리의 목적은 보유하고 있는 자산의 최유효이용을 통해 그 가치를 높이고 자산의 증대를 이루는 것이다. 오피스 빌딩의 자산관리는 오피스 빌딩의 효율적인 관리를 통한 수익을 극대...

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