아파트 주거만족도의 구성요소와 관련요인 분석 : 가중치 부여방법을 이용한 진주시 사례를 중심으로 = Analysis of the components and elements related to apartment residential satisfaction level : centered on Jinju city, using weight values assignment method

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research developed a method of measuring residential satisfaction levels with precision, and sought to identify to element of residential satisfaction in a structured manner using a developed method. The purpose of this research is to draw out key implications pertaining to the direction of housing policy in the future.
Accordingly, this research is comprised of a residential satisfaction process, residential satisfaction theory, a review of previous study, setting a research framework, a method of analysis and a analysis of research results and conclusions.
Firstly, the residential satisfaction process and residential satisfaction theory were subjected to close examination. The research shows that what determines residential satisfaction levels are not simple, and that intention is selected after undergoing a specific process. Satisfaction level is merely a reflection of the interest level towards a perceived situation, but it is manifested after going through specific stages instead of manifesting itself through instantaneous reaction.
Secondly, previous studies were subjected to close examination. To design a research framework for residential satisfaction, examination of both domestic and overseas research trends is required. Accordingly, 18 overseas research papers and 31 domestic research papers related to residential satisfaction up until recently were subjected to analysis to examine independent and dependent variables.
Thirdly, the research framework was designed. Builder, type of owner, floor, apartment scale, and apartment complex scale that best reflect the reality of housing issues were selected as independent variables. As for dependent variables, residential satisfaction level was selected. Sub elements of the residential satisfaction level, were apartment section, apartment complex section, neighborhood section, management section, and economic standard section.
Fourthly, a new analysis method was used to measure the residential satisfaction level. In this research, to conduct a accurate analysis of the residential satisfaction level, weight values were assigned to each section of apartment and elements of each section. In the first stage, paired -comparative analysis of Analytic Hierarchy Process, which is one of the subjective weight applying methods, was applied onto weight value assignment pertaining to apartment section. Assignment of weight values for elements for each section pertaining to the second stage used Regression analysis among quantitative weight value assignment methods.
Fifth, residential satisfaction level following residents’ characteristics, and level of importance for each section of apartment and residential satisfaction level following apartment characteristics were analyzed by applying the weight method. Implications for housing policy and policy direction suggested by dividing into residential satisfaction levels following levels of importance and apartment characteristics by each section of apartment based on the characteristics that appeared through analysis conducted on residential satisfaction are as followed;
1) Level of importance for each section and direction of housing policy
Firstly, apartment residents upheld residential facilities and comfort in the apartment section, followed by residential structure, state of construction and pleasantness. Accordingly, housing construction policy focused on residential facilities such as public bath houses, restrooms, waterworks, kitchens and so forth should be pursued steadily to enhance residential satisfaction levels.
Secondly, apartment residents upheld leisure facilities in apartment complex sections above all, followed by neighbor relations. The level of importance pertaining to apartment complex facilities, landscaping, and exterior of apartment scored relatively lower. Accordingly, focus should be on constructing apartments that are focused on pavilion for senior citizens, playgrounds for children and rest facilities.
Thirdly, apartment residents upheld education environment in the neighborhood section above all, followed by natural environment. The level of importance for traffic conditions and public convenience facilities come in relatively lower. Accordingly, apartment construction policy after factoring in school zone, education environment and distance to school should be pursued when selecting location.
Fourthly, apartment residents upheld parking facilities in the management section above all, followed by safety. Therefore, the policy of securing sufficient parking space should be pursued.
Fifth, apartment residents upheld ease of apartment trading (sales/purchase) in the economic standard section above all, followed by the apartment value. Pro-rating is necessary since there is a tendency to consider apartments as more temporary housing compared to a permanent abode.
2) Residential satisfaction level and direction of housing policy following apartment characteristics
Firstly, the rejection of the idea that residential satisfaction level would be higher for private-apartment than public-apartments makes it possible to forecast that residents’level of satisfaction according to income group is reflected. Since low income groups selected low price public-apartments that are appropriate for their level, they may have a perceived sense of satisfaction, and group with higher income is deemed as perceiving a sense of satisfaction by selecting high price housing. Accordingly, construction that builds public-apartments should focus on building quality, yet low priced housing that enables low income groups to obtain apartments.
Secondly, research on the residential satisfaction level for type of owner shows that the residential satisfaction level of apartment owner is higher than that of tenants. This result signifies that the Koreans tend to have high expectations for and have strong desire to own their own house. Accordingly, this implies the need for housing construction policy that can significantly increase the non home owners ability to obtain housing.
Thirdly, hypothesis 3 that assumed that residential satisfaction level would be higher among high-rise apartment residents compared to low-rise apartment residents was rejected. This result may be interpreted as manifesting a similar satisfaction level since both high and low rise apartments offer advantages and disadvantages. Accordingly, apartment construction policy that entails building 15 to 20 floor apartments as today should be continued. However, it is necessary to exert caution when it comes to super high rise apartments that tend to aggravate disputes among apartments and residents in the vicinity for the right to enjoy sunshine.
Fourthly, satisfaction levels increased as the housing size increased. This result implies that it is necessary to increase the percentage of larger apartment construction. Housing construction policy that is in proportion to increase in income level adjusts the size of apartment (small, medium or large) appropriately. However, it is necessary to increase supply of larger apartments in an incremental manner in line with the overall increase in Koreans' income.
Fifth, hypothesis 5 that assumed "residential satisfaction level would be higher as apartment complex scale is higher" was rejected. Although the residential satisfaction level was slightly higher as the size of apartment complex scale was larger, but the fact that the difference is not significant shows that there is a correlation with the characteristics of the city subject to research. The population of Jinju City is small, and the distribution of apartments is dense whereas streets are not wide. Due to the ease of accessing convenience facilities, the difference in residential satisfaction following apartment complex scale is perceived as low. Accordingly, current trends whereby both housing construction and private construction companies are focused on construction of large scale apartment as the size of capital increases should be left as is.
3) Limitation of this research and the need for subsequent research
This research is limited to Jinju City in terms of geography. Compared to large cities such as Seoul, Busan, Daegu, Daejeon and so forth, Jinju City may be considered as a region whereby seriousness of apartment section is relatively lower. Accordingly, this research is relatively limited in recommending the direction of housing policy or for generalizing its findings.
As for the methods used in this research, if and when the apartment residential satisfaction level of various areas is measured after expanding the scope of research, weight values pertaining to each section of apartment and element for each section will vary according to regional characteristics. Therefore, if it would be possible to discern the type of apartment preferred through change in weight values of each region, recommending detailed and realistic housing policy and improvement measures by region may be possible.

국문 초록 (Abstract)

한국은 경제발전 5개년 계획의 지속적인 성공으로 국민소득이 증대되었고, 정부의 적극적인 주택정책의 추진으로 주거환경이 많이 개선되었다. 그러나 기존의 아파트나 새롭게 건설되는 아파트들은 질적인 것보다 양적인 공급에 중점을 두어 왔으므로 거주자들의 불만족이 많이 발생하고 있다. 본 연구에서는 정교한 주거 만족도를 측정하는 방법을 개발하고 이것을 적용시켜서 주거만족의 요인을 체계 적으로 밝히고자 한다. 이러한 결과를 바탕으로 앞으로의 주택정책의 방향에 대한 중요한 시사점을 얻고자하는데 연구의 목적을 두고 있다.
따라서 본 연구는 주거만족의 과정과 주거만족이론, 선행연구의 고찰, 연구모형의 설계, 분석방법, 조사결과의 분석, 결론으로 구성하였다.
첫째, 주거만족의 과정과 주거만족이론을 고찰하였다. 주거만족의 수준을 결정 하는 것은 단순하지 않고 일정한 과정을 거쳐서 의사가 선택된다는 것을 밝히고 있다. 만족도는 인지된 상황에 대한 호감도의 정도이지만, 즉각적인 반응이 나타나는 것이 아니라 일정한 단계를 거쳐서 나타난다는 것이다.
둘째, 선행연구를 고찰하였다. 주거만족의 연구모형을 설계하기 위해서는 먼저 국내외의 연구경향을 파악하여야 한다. 따라서 주거만족에 관련된 최근까지의 외국논문 18편과 국내논문 31편을 대상으로 독립변수와 종속변수를 구체적으로 분석하였다.
셋째, 연구모형을 설계하였다. 주택문제의 현실을 가장 잘 반영할 수 있는 건설주체, 소유형태, 층수, 주택규모, 단지규모를 독립변수로 선정하였고, 종속변수는 주거만족도로 하였다. 주거만족도의 하위 요소는 주택부문, 단지부문, 근린부문,관리부문, 경제성 부문으로 구성하였다.
넷째, 주거만족도를 측정함에 있어서 새로운 분석방법을 사용하였다. 본 연구에서 주거만족도의 정확한 분석을 위해 아파트의 각 부문과 각 부문의 요소에 각각 가중치를 부여하였다. 첫 번째 단계에서 아파트부문에 대한 가중치부여는 주관적 가중치부여 방법의 하나인 계층분석법의 쌍대비교법을 적용하였고, 두 번째 단계의 각 부문별 요소에 대한 가중치의 부여는 수리적 가중치 부여방법 중에서 회귀 분석을 활용하였다.
다섯째, 가중치부여 방법을 통하여 나타난 아파트의 주거만족도가 아파트의 특성과 거주자의 특성에 따라서 어떠한 차이가 있는지를 살펴보기 위해 분산분석을 하였다. 그리하여 나타난 분석결과를 보면 다음과 같다.
(1) 거주자의 특성에 따른 아파트의 전체 주거만족도는 성별, 학력, 가족 수에 따라 의미 있는 차이가 나타났다. 성별에서 남성보다 여성의 주거만족도가 높았고, 학력에서 고학력자일수록 주거만족도가 높았으며, 가족 수에서 가족이 많을수록 주거만족도가 높았다.
(2) 아파트의 특성에 따른 주거만족도의 가설검증 결과를 보면, “자가 소유자가 전세입주자 보다 만족도가 높을 것이다”라는 가설 2, 주택의 규모가 클수록 주거 만족도가 높을 것이다“라는 가설 4는 채택이 되었다. 그러나 ”민영아파트 거주자들의 만족도가 공영아파트 거주자보다 높을 것이다“라는 가설 1, ”고층아파트 거주자들의 만족도가 저층아파트 거주자들 보다 높을 것이다“라는 가설 3, 아파트의 단지규모가 클수록 거주자의 주거만족도가 높을 것이다”라는 가설 5는 모두 기각 되었다.
(3) 계층분석법을 통해 나타난 아파트의 부문별 중요도에서는 단지부문이 가장 높았고, 다음으로 근린부문, 주택부문, 경제성부문, 관리부문 순서였다. 이상의 주거만족에 대한 분석결과에서 나타난 특성을 근거로 아파트의 각 부문 별 중요도와 아파트의 특성에 따른 주거만족도로 나누어 주택정책의 시사점과 정책방향을 제시하면 다음과 같다.
1) 아파트 각 부문별 중요도와 주택정책의 방향
첫째, 아파트거주자들은 주택부문에서 주거시설과 안락성을 가장 중요시하였고,주거구조와 시공상태, 쾌적성은 그 다음으로 나타났다. 따라서 목욕탕, 화장실, 상수도, 주방 등의 주거시설에 중점을 둔 주택건설정책을 꾸준히 추진하여 주거만족도를 향상시켜야할 것이다.
둘째, 아파트거주자들은 단지부문에서 위락시설을 가장 중요시하였고, 다음이 이웃관계였다. 단지시설, 조경상태, 단지외관은 상대적으로 중요도가 났게 나타났다. 따라서 노인정, 어린이 놀이시설, 휴식시설에 중점을 둔 아파트를 건설하는데 중점을 두어야 할 것이다.
셋째, 아파트거주자들은 근린부문에서 교육환경을 가장 중요시하였고 다음이 자연환경이었다. 교통조건과 공공편익시설은 중요도를 낮게 인식하고 있다. 따라서 아파트의 입지를 선정할 때 학군과 교육환경, 통학거리를 고려한 후에 아파트를 건설하는 정책을 추진해야 할 것이다.
넷째, 아파트거주자들은 관리부문에서 주차시설을 가장 중요시하였고 다음이 안전성이었다. 그러므로 주거만족도를 향상시키기 위해 충분한 주차공간을 확보하는 정책을 추진해야 할 것이다.
다섯째, 아파트거주자들은 경제성부문에서 아파트 매매의 용이성을 가장 중요시 하였고, 다음이 아파트의 가치였다. 아파트를 영구적인 안식처 보다 임시적인 주거지로 생각하는 경향을 보여 주고 있으므로 대책이 필요하다.
2) 아파트의 특성에 따른 주거만족도와 주택정책의 방향
첫째, 민영주택이 공영주택보다 주거만족도가 높을 것이라는 가설 1이 기각된것은 소득계층에 따른 거주자들의 만족정도를 반영하고 있다는 예측이 가능하다. 저소득계층은 그들의 수준에 적합한 저렴한 공영주택을 선택함으로써 만족감을 인식하였을 것이고, 중간 이상의 소득계층은 고가의 주택을 선택함으로써 만족감 을 인식하였을 것으로 판단된다. 따라서 공영아파트를 건설하는 주택공사는 저소 득계층이 아파트를 마련할 수 있도록 저렴한 양질의 주택을 건설하는데 지속적인 노력을 경주해야 할 것이다.
둘째, 소유형태에 대한 주거만족도를 조사한 결과, 자가소유자가 전세거주자보다 주거만족도가 높게 나타났다. 이러한 결과는 우리나라 국민들이 자가주택에 대 한 기대감과 소유욕구가 강하다는 것을 의미한다. 따라서 무주택자에게 대한 주거 마련의 기회를 대폭적으로 증대시켜 나갈 주택건설정책이 필요하다는 것을 시사 하고 있다.
셋째, 고층아파트의 거주자들이 저층아파트의 거주자보다 주거만족도가 높을 것이라는 가설 3은 기각되었다. 아파트의 고층과 저층은 각각 장단점을 가지고 있기 때문에 유사한 만족도를 가진 것으로 해석할 수 있다. 따라서 현재의 아파트와 같이 15층 내지 20층의 아파트건설정책은 지속해야 할 필요가 있다. 그러나 일조권을 두고 아파트의 건설과 주변지역주민과의 분쟁이 격화되고 있는 초고층아파트의 건설정책은 신중을 기해야 할 것이다.
넷째, 주택의 규모가 클수록 만족도가 높은 것으로 나타났다. 이와 같은 결과는 아파트를 건설함에 있어서 규모가 넓은 아파트의 건설비중을 증대시켜나가야 한다는 것을 시사하고 있다. 소득수준의 향상에 비례하는 주택건설정책은 소, 중, 대의 넓이를 가진 아파트건설을 적절하게 조정하는 것이다. 그러나 전체적인 국민 소득의 증가에 맞추어 점진적으로 넓은 아파트의 공급을 증대시켜 나가야 할 것이다.
다섯째, “아파트의 단지규모가 클수록 주거만족도가 높을 것이다” 라는 가설 5는 기각되었다. 단지규모가 클수록 주거만족도가 약간 높았으나 차이가 크지 않는 것은 연구대상 도시의 특징과 관계가 있을 것이다. 진주시는 인구규모가 적고, 아파트의 입지가 근접해 있으며, 시가지가 광범위하지 않아서 편익시설에 대한 접근성이 용이하다는 장점 때문에 단지규모에 따른 주거만족의 차이가 낮게 나타난것으로 볼 수 있다. 따라서 주택공사와 민간건설회사 모두 자본의 규모가 커지면서 대단위 아파트의 건설에 치중하고 있는 현재의 추세를 그대로 두는 것이 바람직하다.
3) 연구의 한계와 후속연구의 필요성
본 연구는 연구의 공간적 범위를 경상남도 진주시에 한정하였다. 진주시의 경우, 서울, 부산, 대구, 대전 등 대도시와 비교하여 주택부문에 대한 심각성이 상대적으로 낮은 지역이라고 할 수 있다. 따라서 주택정책의 방향을 제시하거나 일반화 하는 데는 일정한 한계를 가진다.
본 연구의 방법으로 연구의 범위를 확대하여 여러 지역의 아파트 주거만족도를 측정할 경우, 아파트 각 부문과 각 부문별 요소에 대한 가중치는 지역의 특성에 따라 변화될 것이다. 그러므로 각 지역별 가중치의 변화를 통해 선호하는 아파트 의 유형을 판별할 수 있다면, 지역별로 구체적이고 현실적인 주택정책의 개선방안을 제시할 수 있게 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제 1장 서론 = 1
• 제 1절 연구의 목적과 필요성 = 1
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 방법 = 7
• 제 2장 이론적 논의 및 선행연구 = 8
• 제 1절 주거만족에 관한 이론적 논의 = 8
• 1. 만족의 일반적 개념 = 8
• 2. 주거만족도의 중요성 = 10
• 3. 주거만족의 과정 = 14
• 4. 주거만족이론 = 24
• 제 2절 주거만족 관련 선행연구의 고찰 = 32
• 1. 주거만족 관련 연구모형 = 32
• 2. 주거만족도 측정요소 = 42
• 제 3절 아파트 주거만족도의 측정 = 45
• 1. 아파트 주거만족 가중치 부여방식 = 45
• 2. 아파트 주거만족도 측정방법 = 53
• 제 3장 연구모형과 가설 = 61
• 제 1절 연구모형의 설정 = 61
• 제 2절 아파트의 특성과 주거만족의 관계: 가설 = 65
• 1. 건설주체와 주거만족도 = 65
• 2. 소유형태와 주거만족도 = 66
• 3. 층수와 주거만족도 = 67
• 4. 주택규모와 주거만족도 = 69
• 5. 단지규모와 주거만족도 = 70
• 제 4장 조사설계와 표본의 특성 = 72
• 제 1절 조사설계 = 72
• 1. 설문지 구성 = 72
• 2. 조사방법과 분석방법 = 75
• 제 2절 표본특성과 척도의 신뢰도 = 76
• 1. 표본의 특성 = 76
• 2. 측정도구의 신뢰도 = 81
• 제 5장 조사결과의 분석과 논의 = 83
• 제 1절 가중치 부여를 통한 아파트 주거만족도의 측정 = 83
• 1. 아파트 각 부문에 대한 가중치 부여 :계층분석법(AHP)를 중심으로 = 83
• 2. 아파트 부문별 요소의 결정 : 요인분석을 중심으로 = 89
• 3. 아파트 부문별 요소에 대한 가중치 부여 = 95
• 4. 아파트 주거만족도 관련 요소에 대한 최종 가중치 = 97
• 제 2절 거주자의 특성에 따른 주거만족도 = 98
• 1.성별과 주거만족도 = 100
• 2. 연령과 주거만족도 = 100
• 3. 학력과 주거만족도 = 101
• 4. 가족수와 주거만족도 = 101
• 5. 거주기간과 주거만족도 = 102
• 제 3절 아파트의 특성에 따른 주거만족도: 가설검증 = 102
• 1. 아파트 특성별 주거만족도 = 102
• 2. 가중치 부여·미부여 주거만족도 비교 = 106
• 제 6 결론 및 정책적 시사점 = 108
• 제 1절 연구결과의 요약 = 108
• 제 2절 정책적 시사점 및 연구의 한계 = 114
• 1. 정책적 시사점 = 114
• 2. 연구의 한계 및 후속 연구의 필요성 = 119
• 참고 문헌 = 121
• 주거만족도 측정에 관한 설문지 = 135
• 설문지(전문가용) = 140
• 국문 초록 = 144
• Abstract = 148